Читать книгу Коммерческая недвижимость как объект инвестирования - Марина Пушкина - Страница 5

В качестве основных объектов на рынке коммерческой недвижимости по российскому законодательству могут выступать недвижимые вещи, прочно связанные с землей, находящиеся на ее поверхности, не ограниченные или не изъятые из гражданского оборота и предназначенные для получения прибыли. Такими объектами могут быть:

• земельные участки;

• здания, сооружения;

• отдельные помещения.

Земельные участки на рынке коммерческой недвижимости свою основную ценность приобретают благодаря способности размещения зданий и сооружений. Поэтому основными критериями отбора земельного участка являются не только его площадь, правовой статус, обеспеченность коммуникациями, но и его виды разрешенного использования. В ходе выбора и приобретения прав пользования на земельный участок предстоит пройти несколько этапов, обусловленных требованиями закона.

Определение границ участка осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Достаточно распространенной проблемой, связанной с этим этапом, является неправильное определение границ земельного участка, которое может повлечь земельные споры с владельцами соседних участков. Поскольку такие ситуации, как правило, остаются на совести специальных органов, осуществляющих геодезическую съемку, то можно посоветовать указывать в договоре повышенную ответственность данной организации в случае ошибки.

Как правило, в оборот на рынке коммерческой недвижимости включают земли населенных пунктов, промышленности и сельскохозяйственного назначения. При этом земли сельскохозяйственного назначения однозначно не подлежат использованию при создании объекта коммерческой недвижимости. Обычно такие участки переводят в категории земель промышленности или земель населенных пунктов. В первом случае остается вероятность, что торговый центр, построенный на таком участке, будет считаться «нецелевым использованием» участка. Во втором случае участок может оказаться за границами населенного пункта и потребовать переноса этих границ, осуществляемого на основании достаточно длительной процедуры согласования.

Права на земельный участок приобретаются только после прохождения специальной процедуры, предусмотренной прежде всего ст. 131 Гражданского кодекса РФ. Это касается прежде всего случаев, когда сторонами сделки являются частные лица. Но значительным числом участков в России на данный момент распоряжаются не частные лица, а муниципальные органы власти. В этом случае для приобретения прав на застройку земельного участка будущему застройщику предстоит пройти конкурсный отбор или выиграть аукцион.

Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базовые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка.

Однако над данным вопросом следует задумываться только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Из ст. 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на его приватизацию, если он уже арендует данный земельный участок. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, изложенный в Земельном кодексе. К тому же в кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем.

Объем полномочий по распоряжению застроенным участком при обоих правовых режимах практически одинаков. Права на земельный участок можно уступить, под ипотеку участка можно привлечь кредитные средства, как собственный, так и арендуемый участок одинаково легко застроить. Но во сколько обходится «стоимость владения»? Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года. Однако размер арендной платы может изменяться один раз в год, соответственно, риски арендатора по увеличению земельных платежей несколько выше, чем у собственника земли.

Существенным минусом аренды является и то обстоятельство, что местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до пяти лет) сроки. Пролонгация же таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах. Кроме того, нет никакой гарантии, что удастся получить согласие на субаренду земельного участка.

Вопрос о том, на каком праве будет приобретаться подлежащий переоформлению земельный участок (на праве аренды или собственности), остается дискуссионным. Понятно, что в большинстве случаев юридические лица-приобретатели стремятся к тому, чтобы оформить землю в собственность, в то время как действия органов власти направлены на то, чтобы всячески этому воспрепятствовать и предоставить участок в аренду. Собственники зданий, находящихся на переоформляемых земельных участках, склонны считать, что именно они обладают правом выбора, однако собственники земельных участков (муниципальные органы) имеют противоположную точку зрения.

Исходя из анализа действующего законодательства, представляется, что право выбора в решении данного вопроса все же принадлежит собственнику здания, а не земельного участка. Такой вывод следует из положений самого Земельного кодекса РФ, ст. 36 которого гласит, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом».

Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в ст. 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к которому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Судебная практика, сложившаяся в ходе разрешения данного вопроса, также подтверждает данную точку зрения (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). Однако, рассматривая подобные дела, суды дают оценку доводам исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка служит то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе участка, на данном земельном участке планировалось строительство иного объекта.

Несмотря на такую позицию судебных органов, мы считаем, что подобное обоснование своих действий местными властями является не вполне правильным: согласно действующему Градостроительному кодексу РФ генеральный план – это не правовой акт, а потому не может служить основанием для запрета на выкуп земельных участков. Ссылка на него со стороны властей фактически лишает и граждан, и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка. Генеральный план представляет собой лишь рамочный документ, на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки, а затем проекты планировки и межевания.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, то при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25 %, на покупку государственного и муниципального имущества не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Кроме того, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Так, в силу ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем).

Согласно ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется органами власти субъекта государства. В случае, если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Однако положения Закона об оценочной деятельности в РФ при определении стоимости земельного участка по такому договору не подлежат применению. В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ цена земельного участка не установлена, применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения властями субъекта РФ цены земельного участка стороны договора согласовали между собой его цену без учета требований Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, то такое обстоятельство не влечет признания договора незаключенным, и условие о цене определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Здания и сооружения в виде бизнес-центров и офисных зданий, уже построенных, или объектов неоконченного строительства составляют основу рынка коммерческой недвижимости.

В качестве необходимых элементов понятия «здание» можно выделить его недвижимый и капитальный характер, индивидуальную определенность и приспособленность к использованию в заявленных целях. Ниже перечислены основные риски в операциях с данными объектами.

• Их неопределенность. Отсутствие регистрационных записей, свидетельств о праве, неаккуратное составление планов не позволяют точно индивидуализировать данное сооружение.

• Движимый характер. Не каждое сооружение, установленное на земельном участке, признается зданием в связи с тем, что оно не связано с земельным участком до такой степени, что данное сооружение невозможно перенести на другой участок, не нарушив его конструктивной ценности. В качестве примера можно привести торговые палатки и киоски, не признаваемые недвижимыми объектами.

• Отсутствие возможности целевого использования. Прежде всего это связано с отсутствием надлежащих коммуникаций и конструктивными особенностями здания. Отсутствие разрешений и согласований соответствующих служб являются уже следствием, а не причиной блокирования целевого использования здания.

Отдельные помещения выделены в этой классификации специально, поскольку достаточно часто именно они представляются в качестве объектов в конкретных договорных отношениях по целевому использованию объектов коммерческой недвижимости. Здесь же можно указать и отдельные площади в помещениях, используемые для коммерческих целей. По отношению ко второму типу объектов (здания, сооружения) помещения и площади вторичны, и они следуют судьбе здания. В этом разделе необходимо специально отметить, что в качестве объекта коммерческой недвижимости можно использовать и жилые помещения. Например, многие мини-отели и другие субъекты малого предпринимательства часто размещаются в бывших квартирах, переведенных в разряд нежилых помещений.

Среди преимуществ данного варианта:

• меньший размер необходимых инвестиций в отличие от вложений в крупные комплексы;

• меньшая зависимость от изменений экономической ситуации в стране: недвижимость, не имеющая статуса и цены элитной, имеет больше шансов быть приобретенной;

• большая оперативность реакции на изменения ситуации: такие помещения намного легче перепрофилировать из мини-отеля в офис или обратно в жилое помещение, чем крупный комплекс;

• значительное упрощение земельных отношений: при переводе жилого помещения не возникает проблем с оформлением земельного участка и прав на него.

Жилищное законодательство разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Здесь не усматривается никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если заниматься предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаться в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В большинстве случаев так и поступают индивидуальные предприниматели, работающие в одиночку, – программисты, художники и некоторые адвокаты.

Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, не вызывает неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.

Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо соблюдение следующих условий:

• быть собственником помещения;

• квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением;

• должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома (если такового нет, то собственник обеспечивает его за свой счет);

• в доме должна иметься возможность оборудования отдельного входа (он также должен быть оборудован за счет собственника);

• помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, собственник и другие члены семьи должны быть выписаны из квартиры.

По закону не требуется согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире.

Сама процедура регистрации не очень сложна, но длительна по времени в связи с тем, что чиновники могут придраться к недостаткам в документах и т. п. Мы считаем нужным рассмотреть ее, так как данная процедура – один из способов приобретения или получения в собственность объекта коммерческой недвижимости.

Данный процесс начинается с составления заявления. Законом не установлена форма заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. Но, по сути, оно играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся правоустанавливающих документов:

• свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества, которое выдается региональным органом Федеральной регистрационной службы (прикладывается заверенная копия);

• технический паспорт помещения и поэтажный план здания, в котором оно находится.

Эти документы заказываются в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого нужно написать соответствующее заявление и приложить документ об оплате этой услуги.

Кроме того, следует заранее подготовить проект перепланировки и собрать все необходимые разрешения.

Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно. Если здание является памятником старины, потребуется заключение учреждения по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки и (или) переустройства.

Необходимо помнить о том, что, если в помещении до приобретения была проведена незаконная (т. е. не оформленная должным образом) перепланировка, то настоящий собственник, приобретая это помещение, берет на себя ответственность за такую перепланировку. Если этот факт будет обнаружен, то ему придется оплатить штраф, а также устранить за свой счет все переделки или обратиться в суд с иском о признании такой перепланировки законной.

Когда вышеназванные условия соблюдены и документы подготовлены, их нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. В Москве «из жилья в нежилье» переводит Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, а принимает документы «одно окно» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов.

После получения акта о переводе можно начинать обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого.

Возможные причины отказа в разрешении перевода:

• не представлены необходимые документы;

• документы предоставлены не по месту нахождения квартиры;

• помещение не соответствует необходимым критериям: скорее всего, обнаружено отсутствие технической возможности обустройства квартиры под офис (невозможность обустройства отдельного входа, свободного доступа к коммуникациям и т. д.);

• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

При определении класса офисного здания существуют и некоторые «подводные камни». Наиболее существенными из них стали административные барьеры, возникающие на стадиях разработки и согласования проекта:

• согласование – это долгий процесс, в среднем длящийся около года, в течение которого девелопер несет существенные материальные расходы;

• отсутствие хорошей транспортной доступности – расположенное вблизи постоянно загруженной транспортной магистрали офисное здание теряет свое конкурентное преимущество; для решения данной проблемы столичными властями разработаны и начали реализовываться программы по реконструкции имеющихся и строительству новых автодорог;

• дефицит энергоресурсов;

• подключение коммуникаций к новым объектам недвижимости (не только офисов) – весьма трудоемкий процесс, сопряженный с определенными трудностями, поскольку городские объекты инженерных инфраструктур находятся в достаточно изношенном состоянии.

Отсутствие возможности привлечения опытной управляющей компании. В связи с молодостью российского рынка коммерческой недвижимости количество опытных управляющих компаний не удовлетворяет весь объем спроса.

Для помещений низших классов становится актуальной проблема перепланировки помещений выделяемых под офисы, а также перевод помещения в другую категорию. Например, согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». Изменение видов разрешенного использования, как и перевод помещения в категорию нежилого, осуществляется по решению местных органов власти.

Одним из лидеров коммерческой недвижимости является торговая недвижимость. По мере развития данного рынка концепции торговых центров постоянно усложняются. Это связано с тем, что потребители в большинстве случаев предпочитают небольшим магазинам огромные гипермаркеты. Сегодня покупатель имеет огромный выбора, он хочет не просто покупать товар, но и получать удовольствие от шопинга, а также разнообразить свой досуг и приобретать ряд дополнительных услуг. Именно с этим связан успех крупных многофункциональных досуговых и развлекательных торговых центров. Девелоперы, безусловно, это осознают и придумывают все новые и новые ходы для привлечения потребителей; по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами возрастает в геометрической прогрессии. Данный аспект влияет на то, что именно торгово-развлекательные центры более всего нуждаются в грамотном и профессиональном управлении.

Многофункциональный торговый комплекс должен иметь более двух эксплуатационных назначений. Вместе с тем подобного рода комплексы, как правило, имеют одну основную функцию. Значительно реже встречаются случаи, когда у комплекса есть функции, существующие независимо друг от друга.

Возможны различные интерпретации того, в каком виде в многопрофильном комплексе сочетаются его составляющие. Все эти классификации на данный момент являются теоретическими и четко не зафиксированы в российском законодательстве.

Торгово-офисный комплекс. Это комплекс, в котором основной функцией является торговля, в то время как определенная часть площадей отведена под офисы. Подобное сочетание представляется нейтральным: две эти функции существуют параллельно друг другу, т. е. не пересекаются. Как правило, подобного рода торговый комплекс создается тогда, когда девелоперы и инвесторы желают сэкономить денежные средства.

Офисно-торговые комплексы отличаются от торгово-офисных тем, что у них профилирующим направлением становятся офисы, а на первых этажах таких зданий открываются магазины, основной целевая аудитория которых – сотрудники офисов.

Торгово-развлекательный комплекс. Данный вид многопрофильных комплексов появился благодаря все возрастающей конкуренции, из-за которой их владельцы вынуждены перекраивать свою первоначальную концепцию и расширять спектр дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей является создание инфраструктуры развлечений. Как правило, это точки питания – кафе, рестораны, бары, фастфуды, а также кинотеатры, крытые катки, игровые комплексы для детей, боулинги и фитнес-центры, салоны красоты.

Именно наличие развлекательной функции, по мнению экспертов, значительно повышает конкурентоспособность всего торгового центра.

Гостинично-торговый комплекс. Такие комплексы создаются обычно при крупных и известных гостиницах, и их целевая аудитория – постояльцы этих отелей. Специализация инфраструктуры данных комплексов – аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, бутики одежды, рестораны.

Специализированные торговые центры сильно отличаются от традиционных торговых центров. Их основным функциональным назначением может быть развлечение посетителей, скидки, товары для дома, стиль жизни и т. п.

Плюсы многофункциональных торговых комплексов:

• увеличение инвестиционной привлекательности проекта достигается за счет нейтрализации рисков путем вкладывания денежных средств одновременно в различные сегменты коммерческой недвижимости;

• максимально эффективное использование земельного участка, на котором располагается комплекс;

• радужные перспективы на будущее – застройка смешанного типа;

• в связи с увеличением конкурентности многофункциональность становится одним из главных преимуществ;

• взаимодополняемость потоков посетителей;

• удовлетворение самых разных потребностей посетителей.

Однако, несмотря на перечисленные преимущества, многофункциональные торговые комплексы имеют и ряд минусов:

• необходимость более сложного профессионального управления;

• сложность эксплуатации здания;

• необходимость четкой и продуманной концепции, в противном случае может возникнуть ситуация, когда функции будут мешать друг другу;

• возможно возникновение ограничений и обременений со стороны действующего законодательства;

• сложность финансирования строительства и эксплуатации таких комплексов, как правило достаточно сложно обойтись при финансировании такого проекта одним источником.

Варианты сочетаний различных функциональных назначений многопрофильных центров очень разнообразны, а залог успешной реализации таких проектов и функционирования центров – четко продуманная и спланированная концепция.

Склады, складские помещения, а также складские комплексы являются, пожалуй, самым молодым и незрелым сегментом рынка коммерческой недвижимости в нашей стране. Однако в связи с поступательным развитием бизнеса складская недвижимость становится все более актуальной. Аренда склада или его строительство на данном этапе становится одной из первостепенных задач для многих компаний и индивидуальных предпринимателей.