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2.1 Der deutsche Immobilenmarkt

Am deutschen Immobilienmarkt ist so ziemlich jedem klar geworden, was das Wort „Entwicklung“ bedeuten kann. Unser heimischer Immobilienmarkt gehört in den letzten Jahren zu den international gefragtesten Immobilienmärkten.

In Deutschland war der Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg mit seinen zahlreichen Bausünden sowie dem Mauerfall 1989 mit seiner anschließenden Flächenverdichtung und dem Bauboom für Immobilienakteure von besonderem Interesse. Aufgrund der politischen Neuerungen waren Investitionen ein vertretbares Restrisiko, die auch schnell getätigt wurden. Bald schon kam es durch die zahlreichen neuen Wohnhäuser zur Bedarfsdeckung. Dem politisch geförderten Wohnungsbau wurde nicht mehr ausreichend Aufmerksamkeit geschenkt und man ließ den Markt sich zunächst frei entwickeln. Nach einigen Schwankungen verstetigte sich weltweit der Trend der Abwanderung aus ländlichen Gebieten in die Großstädte und so kommt es, dass in Deutschland Immobilien leer stehen, weil sie für beruflich ambitionierte Menschen unserer Zeit unattraktiv geworden sind. Zunehmend mehr Menschen möchten die Vorteile der großen Stadt direkt oder durch kurze Wege von Randbezirken aus genießen. Anfang 2018 sind dann auch die Preisanstiege von Immobilien im direkten Umland der Großstädte allen deutlich geworden. Deutschland erlebt wie andere Länder auch den Wandel der Zeit und wird sich in den kommenden Jahrzehnten großen Aufgaben in ihren Großstädten stellen müssen. Neben dem Müll und der Infrastruktur sind es auch die Behörden, Schulen und Co., denen schnell verstärkt Beachtung geschenkt werden müssen. Für den Immobilienmarkt sind diese Entwicklungen insbesondere für uns Investoren wichtige Faktoren bei Kaufentscheidungen, weil wir zum Teil Umbaukosten sowie Leerstandsquoten usw. anders als früher berücksichtigen müssen. Im Folgenden möchte ich auf einige dieser Punkte näher eingehen.

Gesetzgeber, die versuchen den Markt zu regulieren, aber alles verschlimmern!

Der Immobilienmarkt wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und durch den Gesetzgeber reguliert. Der deutsche Gesetzgeber versucht schon seit Jahren, sich bei Mietern durch Gesetzesvorstöße zu profilieren, leider mit fehlerhaften Ansätzen, welches das Ergebnis ja deutlich belegt. Dies sind recht hart Worte für einige, sie treffen es aber leider auf den Punkt, denn es sind diese schnellen und ungenügend überlegten Gesetze, welche zu den heute herrschenden Verhältnissen geführt haben. Es handelt sich nicht um einen Vorwurf an und für sich, denn der Ansatz, sich dem Problem anzunehmen, war vollkommen richtig. Leider wurde der Markt mit falschen Akzenten aber verschlimmert, anstatt dass Abhilfe geschaffen wurde. Die vom Gesetzgeber angestoßenen Ansätze und damit seine Einmischung in den Markt, sei es durch das Bestellerprinzip, die Mietpreisbremse, dem Verbot von Luxussanierungen oder der Ideen zur Erhöhung von Grundsteuern, haben in keiner Weise zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt geführt. Weder was die Anzahl von Wohneinheiten noch die Immobilienpreise angeht. Man könnte denken, dass es für den einen oder anderen Politiker von Interesse ist, sich über den leichten und günstigen Weg bei Mietern zu profilieren in dem sie Gesetze zur Regulierung vom Treiben der ach so „bösen“ Vermieter erlassen, anstatt sich wirtschaftlich des Problems anzunehmen.

Lassen Sie mich einige Ansätze beschreiben durch die der Gesetzgeber Beiträge leisten könnte, um die Lage auf dem Immobilienmarkt zu entspannen. Da sind zum einen konkrete Maßnahmen, die ohne viel Geld in die Hand nehmen zu müssen, förderlich wären: der Neubau könnte zum Beispiel unterstützt werden durch die Ausweisung zusätzlicher, bebaubarer Flächen, durch das Schließen von Baulücken oder durch beschleunigte Baugenehmigungen, einschließlich der für Dachgeschossausbauten. Auf diese Weisen könnte es für Investoren attraktiver werden, sich dem Neubau zu widmen. Es gibt aber natürlich auch die Möglichkeit, Wohnbauförderung mit Auflagen, wie z.B. günstigen Mieten, zu betreiben. Alle diese Instrumente sind zielführend und würden dem Mietmarkt helfen, da dann das bekannte Marktgesetz zielgerichtet Beachtung finden würde wonach „Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird“. Solange aber die steigende Nachfrage auf zu wenig Angebote trifft, werden sich die Preise entsprechend entwickeln und Mieter an den weiter steigenden Lebenshaltungskosten leiden.

Was steht einer Verbesserung der Situation von Seiten des Gesetzes noch im Wege? Da wäre beim Mietrecht zum Beispiel die Kappungsgrenze zu nennen, die dem Eigentümer eine Erhöhung der Miete in einigen Städten nur alle drei Jahre um 15% auf die Nettokaltmiete gestattet. Bei niedrigen Ausgangsmieten und hohen Instandhaltungskosten, schmälert dies für Investoren die Erträge und sie werden vom Bestandsmarkt verschreckt. Diese Situation betrifft vor allem Berlin. In der Hauptstadt gibt es noch heute im Jahr 2018 Mieter, die Verträge für tolle Altbauwohnungen in zentraler Lage für 2,80 Euro pro Quadratmeter haben. Die Erhöhung der Grundsteuer führt faktisch zu Mieterhöhungen, da diese Mehrkosten auf die Mieter umgelegt werden und somit die Gesamtmieten weiter in die Höhe treibt. Den Bestand zu regulieren und dabei den so dringend benötigten Neubau zu vernachlässigen ist leider das aktuelle Ergebnis der stattgefundenen Bemühungen. Der Markt wird sich immer neu erfinden und Wege finden, um aus den starken Nachfragen einen Gewinn zu erzielen. Es gibt einige Politiker, die diese Ansätze bereits seit längerem aufzeigen und ich hoffe, dass sie damit bald auf offene Ohren treffen werden. Wenn Immobilienkäufer durch Gesetzgeber zum Verkauf gedrängt werden, weil das Halten einer Immobilie bestraft wird, öffnet der Gesetzgeber den Spekulanten die Türen. Bestandshalter einer Immobilie müssen gestärkt und nicht angegangen werden.

Ich persönlich wünsche mir für den Immobilienmarkt weniger schnelle Gesetzesvorstöße, die im Ergebnis nur alle Seiten gegeneinander aufbringen, sondern solche, die das Problem an der Wurzel angehen und die den Neubau in den Fokus nehmen. Auch wenn beim Neubau nicht selten hohe Mieten erzielt werden, sind es doch die neugebauten Wohnungen, die dem Markt helfen. Durch sie entstehen zahlreiche Alternativen, die für Entspannung am Wohnungsmarkt und bei den Mietpreisen sorgen. Durch jeden Mieter, der in einen teuren Neubau zieht, wird dessen alte Wohnung frei.

Wenn einzelne Personen und nicht die Regierung über Wohnraum entscheiden dürfen

In einem Beispiel aus dem Jahr 2018 möchte ich ihnen nun aufzeigen wie in der täglichen Praxis die dringend benötigte Entspannung am Wohnungsmarkt verhindert wird. Ich persönlich war bei dem Stadtentwicklungsamt eines Bezirkes, wo ich für ein Haus aus dem Bestand die Bebaubarkeit klären wollte. Das über 100 Jahre alte Haus besteht aus einem Vorderhaus mit 4 Etagen, sowie einem nicht ausgebauten Dachgeschoß und einer derzeit als Lagerfläche und ehemals Büro genutzten Remise (also einem weiteren Haus über 2 Etagen) im Innenhof. Nachdem mich die wirklich netten Damen und Herren des Bauamtes an die Kolleginnen und Kollegen der Stadtentwicklung verwiesen hatten, wurde ich dort voller Zuversicht vorstellig. Die ebenfalls hilfsbereite Dame dort, nahm sich ausreichend Zeit mein Anliegen zu erfassen und sich ein Bild zu machen. Mit Hilfe von Luftbildern, Flurkarte und Ansichten zeigte ich ihr die geschlossene Bebauung des Wohnblockes und zahlreichen Seitenflügel der direkten Nachbarn. Mein Bestreben war es nun also eine Genehmigung für den Bau eines weiteren Seitenflügels zu erhalten und somit die vorhandene Remise um 2 Etagen zu erhöhen und mit Hilfe von Balkonlösungen die Gebäude miteinander zu verbinden, was im Zusammenhang mit dem Ausbau des Daches ideal wäre. Ideal wäre dies, weil es die Baukosten drücken würde und somit eine Wirtschaftlichkeit selbst bei geringeren Mieten rechtfertigen würde. Es ging um mehr als 700m² Wohnfläche, die in der Berliner Innenstadt entstehen sollte. Die Dame folgte meiner Ausführung und zeigte mir auf, dass es nachdem ich hartnäckig die Vorteile aufzeigte, es eventuell vorstellbar wäre, wenn ich mich um die Genehmigung des Nachbarhauses kümmern könnte. Ich bedankte mich und wollte schon fast zusammenpacken als Sie mir erklärte, dass der Entscheider dieser Abteilung gerade hier sei. Im Glauben, dass dieses Gespräch nun gleich zu einem perfekten Abschluss findet, stellte ich diesem alles noch einmal genauso wie der Kollegin vor. Leider war es diesem Herrn nicht möglich, sich dem Thema lösungsorientiert anzunehmen. Ich möchte seine Aussage zitieren, weil ich es als wichtig empfinde, dass wir alle die Probleme erkennen. Der Herr erklärte mir, dass „wir doch aus den Generationen vor unserer Zeit lernen müssen, sonst haben wir wieder Pest und Cholera“. Weil es nicht genug Ausgleichsflächen für Freibäder und Schulen gäbe, kann er einen Seitenflügel dort nicht genehmigen. Der Herr bringt als Grund die Verhinderung von Pest und Cholera. Mein Verweis auf die Nachbarbebauung interessierte ihn nicht und er betonte noch einmal, dass unter seiner Leitung dort kein Seitenflügel gebaut wird. Nachdem ich dies als von ihm gesetzt stehen ließ, wollte ich den Termin dennoch produktiv nutzen und kam auf die dort befindliche Remise im Innenhof zu sprechen. Leider ist im Bauarchiv hierzu nichts mehr zu finden. Mein Bestreben, diese zu zwei Wohnungen auszubauen zerlegte der Herr mir innerhalb von Sekunden und fast schon mit Freude. Dies sei nur möglich, wenn es bereits eine Umnutzung zu Wohnzwecken gab, was leider nicht der Fall ist. Ich dürfe doch aber dieses Gebäude ausbauen und an einen Gewerbemieter vermieten, so der Herr. Jedoch kenne ich den Bedarf am Markt und dieser Lage, was mich zum erneuten Gegenschlag ausholen ließ, in dem ich erneut auf den Wunsch der Umnutzung zu Wohnzwecken plädierte, was er mir dann langsam als „lästig“ auslegte. Wenn ich diese Remise zu Wohnzwecken ausbauen und vermieten möchte, würde man meinen Antrag zur Umnutzung als Neubau betrachten. Man würde es als Neubau sehen. Ich muss mich an dieser Stelle so deutlich wiederholen, weil es an Irrsinn ja kaum zu überbieten ist, dass ein existierendes Haus im Innenhof wegen der Umnutzung plötzlich als Neubau betrachtet werden soll. Die Folgen dieser anderen Betrachtungsweise ist nämlich, dass man plötzlich die Abstandsflächen zum Nachbarn einhalten und somit den Baukörper, also das existierende Haus abreißen müsste. Das neue Baufenster bzw. Baufeld wäre dann entsprechend vom Amt vorgegeben und kleiner als die bisherige Grundfläche des Baukörpers. Ungeachtet, dass dieser Baukörper genehmigungspflichtig wäre, also noch von vielen anderen Faktoren abhängig wäre, ist es für fast jeden Menschen, für fast jeden Immobilienbesitzer, für fast jeden Mieter nicht nachvollziehbar, dass die Schaffung von Wohnungen so sehr verhindert wird.

Ich wollte dem Herrn seine Fehlentscheidung aufzeigen und fragte ihn, ob der Berliner Wohnungsmarkt aus seiner Sicht denn keine neuen Wohnungen bräuchte. Seine Antwort war dann: „doch aber nicht in diesen Lagen“. Es gibt sicherlich viele richtige Beweggründe für solche Entscheidungen, aber es gibt eben auch viele wichtigere Beweggründe, die hier eine Rolle spielen sollten. Dieser Herr kann nicht über das Budget der Schulen und Freibäder entscheiden, aber er darf deswegen keine falschen Entscheidungen für die Mieter der Stadt treffen. Schulen müssen dem Wandel und Wachstum einer Stadt eben angepasst und vergrößert werden. Als Unternehmer würde man aus einer Schule mit 2 Etagen eben eine mit 4 Etagen machen. Die Schaffung von Wohnraum muss von der Politik über den Haushalt gestellt werden. Steuergelder werden für so viel Sinnfreies ausgegeben. Die Steuerzahler haben ein Recht, dass im schlimmsten Fall eben Schulden im Staatshaushalt gemacht werden, um die Schulen auszubauen und Polizei, Feuerwehr etc. mit allem auszustatten, was eben benötigt wird. Städte und Länder im Wachstum darf eine Politik nicht mit Sparmaßnahmen ausbremsen. In vielen konkreten Beispielen aus meiner Praxis sind das nämlich die Impulse, welche die Probleme verschlimmern und über Jahre zu einem Pulverfass wachsen lassen.

Ein weiteres und dann auch letztes Beispiel aus der Praxis hierzu trug sich vor einigen Jahren zu. Eine Erbengemeinschaft bat mich darum, ihr Baugrundstück in Berlin zu verkaufen. Es handelt sich um ein unbebautes Stück große Wiese in zweiter Baureihe also direkt hinter bereits stehenden Mehrfamilienhäusern. Auf dem direkten Nachbargrundstück stand ebenfalls ein Mehrfamilienhaus mit über 1.000 m² Wohnfläche. Für die Kaufinteressenten machte ich mich also persönlich auf dem Weg ins Bauamt des Bezirkes um die dortige Bebaubarkeit abzuklären, was eben wesentlich für den Kaufpreis des Grundstückes ist. Der Wunsch, ein baugleiches Haus wie nebenan zu bauen wurde mir vom dort sitzenden Beamten verwehrt. Er bestand auf eine hintere Bauflucht und somit der Auflage, dass das neu zu erichtende Haus auf dieser Höhe enden soll. Da das Baugrundstück aber später als das Nachbargrundstück beginnt, kann nicht auf selber Höhe begonnen werden. Somit wäre das Haus nur halb so groß wie das Nachbarhaus und die Baukosten für ein solch kleines Haus ließen nur wahnsinnig hohe Mieten zu, damit es eine Wirtschaftlichkeit erfüllt. Hierzu muss man wissen, dass ein Handeln ohne Gewinnabsicht als Liebhaberei betitelt und nicht geduldet wird, seitens der Gesetzgeber. Meine Erklärung dem Herrn gegenüber, dass er mit seiner Entscheidung die Schaffung von neuen Wohnungen verhindere, interessierte diesen nicht, denn er muss ja seine Pläne und das Stadtbild durchsetzen. Erneut also ein Amt, dass nicht der Schaffung von neuen Wohnungen ausreichend Priorität einräumt. Denn auch hier hätte die Politik für Entspannung am Wohnungsmarkt ihren Beitrag leisten können, durch flexiblere Vorgaben für die Behörden und Ämter. Es handelt sich schließlich um ein Hammergrundstück in zweiter Baureihe, bei dem niemand von der Straße dieses geschilderte Problem sehen könnte. Zudem wären sämtliche Abstandsflächen nach hinten und zu den Seiten eingehalten worden, weil das Grundstück ausreichend groß und somit weit genug entfernt von den nächsten Nachbarn ist. Im Ergebnis führte die Entscheidung des Amtes zu einem nicht verkäuflichen Grundstück, weil zu diesem Zeitpunkt auch keiner in dieser Lage für viel Geld ein Einfamilienhaus in mitten von Mehrfamilienhäusern bauen wollte. Somit erzielte die Erbengemeinschaft keinen Verkaufserlös und die Berliner Mieter erhielten auf dieser Freifläche keine neuen Wohnungen, weil ein Herr andere Prioritäten hatte.

Der Bedarf in Zahlen

Wie dringend Wohnraum in den Großstädten benötigt wird ist aus so ziemlich jeder Nachrichtensendung im deutschen Fernsehen mal erwähnt worden. In Zahlen wird es jedem sehr viel deutlicher und hierzu veröffentlich das Bundesamt für Statistik regelmäßig Hilfreiches. Auf eine ganz spezielle Zahl möchte ich eingehen. So wurden laut dem Amt im Jahr 2016 Baugenehmigungen für insgesamt 316.550 neue Wohnungen erteilt. Diese erteilte Genehmigung muss neu beantragt und bezahlt werden, wenn die Baugenehmigung nicht innerhalb von 4 Jahren umgesetzt wird, was Erfahrungsgemäß bei ca. 10% der Fall ist. Die aktuelle Studie der KfW-Förderbank zeigt, dass bis zum Jahr 2020 jährlich 350.000 bis 400.000 Einheiten gebaut werden müssen, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Sie sehen, dem gegenüber stehen bereits weniger erteilte Baugenehmigungen als dem errechneten Bedarf. Der Neubau muss sehr viel attraktiver gemacht werden und Bauanträge vereinfacht werden. Hier besteht der dringende Handlungsbedarf, um mehr Angebote dem Markt zur Verfügung zu stellen und somit den Mietsuchenden wirklich zu helfen.

Demografischer Wandel in Deutschland und seine Auswirkungen auf Immobilien

Etwas das uns alle in den kommenden Jahren noch viel mehr als bislang beschäftigen wird, ist der demografische Wandel in unserer Gesellschaft. Die zunehmend älter werdende Gesellschaft in Verbindung mit den geringen Nachwachsquoten der deutschen Haushalte sorgt seit vielen Jahren für eine auseinandergehende Schere zwischen Rentenzahlern und Rentenempfängern. Steigende Lebenserwartungen und die sinkende Anzahl von Einzahlern sorgen für große Achtsamkeit bei dem Thema Renten und Altersvorsorge der Zukunft, doch das Thema ist auch schon heute virulent. Es ist nicht nur das steigende Ungleichwicht zwischen Einzahlern und Anspruchsberechtigten, das gesellschaftlich schwierige Situationen erzeugt, sondern eben auch die Höhe des zur Verfügung stehenden Einkommens von Rentnern.

Will man als Immobilienbesitzer erfolgreich auf diese Entwicklungen reagieren, gilt es diese Punkte weiterzudenken. Je älter Menschen werden, desto wichtiger werden alten- und behindertengerechte Wohnungen. In der Regel erfüllen Bestandsimmobilien diese Kriterien aber nicht und so werden Umbauten erforderlich, zum Beispiel das Entfernen von Türschwellen, die Verbreiterungen von Türen damit Rollstühle durchpassen, das Verändern der Anordnungen im Badezimmer und vieles andere mehr. Diese Umbauten sind zwar zielführend jedoch nicht immer die allerbeste Wahl für einen Immobilienbesitzer. Grund dieses Standpunktes ist die Frage nach der Rentabilität einer solchen Immobilie. Die Kosten für derartige Umbauten sind zum Teil nicht unerheblich, doch man kann nicht so ohne Weiteres davon ausgehen, dass sich diese Kosten über die Mieteinnahmen decken lassen. Und das weist uns zurück an die Höhe der Rente. Diese limitiert unsere so fleißig tätig gewesenen älteren Mitmenschen und ermöglicht nur einer Handvoll, in perfekten, d.h. alters- und behindertengerechten, Wohnungen zu leben.

Doch nicht nur die Wohnungsausstattung ist von Bedeutung, sondern auch die Wohnungsgröße und die damit verbundene Gesamtmiete spielt für finanziell limitierte Rentner eine große Rolle. Hinzu kommt noch ein weiterer Faktor, nämlich wo sich die Wohnung befindet. Es gibt wohl allgemein eine Tendenz, im bekannten Wohnumfeld bleiben zu wollen, um weiterhin in einer oftmals viele jahrzehntelang vertrauten Gegend seinen Aktivitäten und Verpflichtungen nachzugehen, z.B. sich mit Nachbarn und Freunden zu treffen, Ärzte und sonstige Gesundheitsdienstleistungen in Anspruch zu nehmen, etc. Die eigene Erfahrung aus meinen Beständen und durch die eigene Hausverwaltung, also durch die direkte Kommunikation mit den Mietern zeigt mir immer wieder, wie sehr sich ältere Menschen über eine Wohnung in der Innenstadt in der Nähe ihrer Ärzte und Freunde freuen und diese Gegebenheiten als wesentlich wichtiger empfinden wird als eine durchsanierte Wohnung in Randlage und somit abgeschoben aus ihrem seit vielen Jahrzehnten vertrauten Umfeld. Alle diese Faktoren gilt es für Eigentümer eines Wohnhauses, die sich auf die steigende Zahl von Rentnern einstellen möchten, zu berücksichtigen.

Die Kunst des richtigen Handelns

Oft werden Immobilieneigentümer in ihren Möglichkeiten durch die Baukosten limitiert. Deshalb muss man sich sehr wohl überlegen welche Ausgaben sinnvoll sind und es bedarf einer gewissen Weitsicht, um strategisch sinnvolle Entscheidungen treffen zu können. Hat man sich einmal dafür entschieden, alten- und behindertengerechte Wohnungsumbauten in Bestandsimmobilien vorzunehmen, gibt es drei Möglichkeiten vorzugehen. Diese zu kennen und sich für die richtige zu entscheiden, ist ein wesentlicher Grund warum einige Marktteilnehmer so viel Erfolg im Immobilienmarkt haben und andere eher weniger. Lassen Sie mich das am Beispiel des Eigentümers eines Mehrfamilienhauses mit rund 30 Wohnungen in der Innenstadt einer Metropole näher erläutern. Dieser möchte sich dem zunehmend steigenden Nachfragemarkt der älteren Mitmenschen anpassen und das Haus sanieren. Es bieten sich drei verschiedene Strategien an, um die Umbaumaßnahmen auf die Schiene zu setzen.

Variante 1:

Bei jeder freiwerden Wohnung könnte die Sanierung vorgenommen und nach alten- bzw. behindertengerechtem Umbau neu vermietet werden. Der Vorteil dieser Herangehensweise ist der, dass man von Mal zu Mal einer Sanierung des ganzen Hauses zeitnah näherkommt. Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass aufgrund der kurzen Leerstandzeiten Liquidität gespart wird; doch bei weiterer Betrachtung entstehen durch ständige Baustelleneinrichtung nebst der anfallenden Zeitaufwendungen und Bauendreinigungen von Gemeinschaftsflächen erhöhte Ausgaben. Nachteilig ist weiter die ständige Belästigung der im Haus wohnenden Mieter und ggf. zu erwartende Mietminderungen sowie leidende Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Innenhof ggf. auch Keller/Heizungsanlage) durch das ständige Bauen bzw. dem Handwerkertreiben.

Variante 2:

Ein anderes Extrem wäre das komplette Entmieten des Wohnhauses. Auf diese Weise könnte ohne Rücksicht auf Mieter frei geplant saniert werden, sei es luxuriös oder einfach. Die Nachteile dieser Variante sind natürlich die Liquidität für die Entmietung bzw. das Stellen von Ersatzwohnungen usw. sowie dem eventuellen Ärger mit Gemeinden aufgrund des temporären Entziehens dringend benötigten Wohnraums vom Markt.

Variante 3:

Ein eleganterer Mittelweg ist oft auch die Übergangsvermietung freiwerdender Wohnungen durch befristete Mietverträge. Auf diese Weise können dann „sinnvolle“ Auszüge über die Jahre zeitlich gut kombiniert werden. So können zum Beispiel zwei auf einer Etage befindlichen 140 qm Wohnungen mittelfristig durch dieses Vorgehen zeitgleich leer werden, was es dann möglich macht, die Grundrisse und Etagenaufteilung komplett zu erneuern. Mit dem so gewonnenen Freiraum können marktgerechte, kleinere Wohnungen geschaffen werden. Der zusätzliche Vorteil ist, dass keine nennenswerten bzw. unnötigen Leerstandzeiten entstehen und gleichzeitig werden Belästigungen durch die Baumaßnahmen im Vergleich zur Einzelsanierung deutlich reduziert.

Natürlich hat jedes Haus, jede Lage, jedes Eigentumsverhältnis seine eigene Gesamtsituation, für die man als erfolgreicher Immobilienunternehmer den passenden Weg finden muss. Doch wie die drei Varianten deutlich gemacht haben dürften, ist es an manchen Stellen durchaus von großem Vorteil einen Moment innezuhalten, um anschließend den viel besseren Weg zu beschreiten, als den üblichen oder eben der erst besten. Meine gesammelten Erfahrungen sowie die meiner zahlreichen Berufskollegen und Geschäftspartner sind zusammengefasst auf diesen Leitsatz herunterzubrechen: „Nach dem Erkennen des individuellen Bedarfs und dem gut durchdachten Planen sollte das Ergebnis bereits zu Beginn der Umsetzung absehbar sein“.

Metropolisierung

Bereits seit vielen Jahrzehnten ist ein weltweit anhaltender Prozess der Metropolisierung zu beobachten. Es sind insbesondere junge Leute, die die Vorzüge der Großstädte erleben und daran teilhaben wollen. Hierzu zählen aber nicht nur Faktoren wie Nachtleben, Vielfalt an Restaurants, Eventlocations, etc., sondern insbesondere interessante Jobangebote, welche in den Großstädten unserer Welt warten. So ist auch eine steigende Zahl von Unternehmen und Zuliefererfirmen zu beobachten, die sich in Großstädten und deren direkter Umgebung ansiedeln und diese beeinflussen. Gleichzeitig ist eine Abwanderung aus schwachen, ländlichen Regionen festzuhalten, die auch von Immobilienunternehmer registriert werden. Eine renditestarke Immobilie im Nirgendwo stellt leider ein großes Wagnis für den Immobilienunternehmer dar und zwar sowohl was dessen Zweitverwertung als auch die unzureichenden Sicherheiten betrifft.

Carsharing, Elektroantriebe und Co-Working

Für Immobilienunternehmer stellt das Carsharing eine zunehmend wichtige Größe dar. Warum dies für die Immobilienunternehmer von Interesse ist, erschließt sich nicht zwingend auf dem ersten Blick. Während Immobilien früher unbedingt eine Tiefgarage oder einen Innenhof mit Stellplätzen in den 1A Lagen brauchte, ist die neue Mobilität der Mieter für Standortentwicklungen und Entscheidungen ein wichtiger Faktor geworden. Diese sehr junge Branche ist bereits nach sehr kurzer Zeit mittlerweile in vielen Ländern und insbesondere in Deutschland ein nicht mehr wegzudenkender Markt geworden. Diese Entwicklung hat auch nachhaltige Konsequenzen für die Bewirtschaftung von Liegenschaften.

Der Bedarf an Autostellplätzen reduziert sich durch das vermehrte Nutzen von Carsharing und dieser Trend hat Konsequenzen für Liegenschaften, die sich einst nur schwer vermitteln ließen. Dank der neuen Nutzungskonzepte stehen diese heute deutlich besser dar. So sinkt zum Beispiel der Bedarf an Stellplätzen, die überwiegend zu den üblichen Bürozeiten gebraucht werden, wenn Autos sinnlos herumstehen während jemand acht Stunden im Büro sitzt.

Ansätze wie z.B. das Co-Working oder Officesharing wirken sich ebenfalls auf die Immobilienentwicklung aus, denn neben dem veränderten bzw. geringeren Parkplatzbedarf vieler Co-User (abhängig von Größe und Lage der Einheit) und Carsharing Kunden verändert sich auch die Nutzungsänderung, Flächengestaltung und so weiter. Insbesondere kleine Wohnungen für Singles mit ordentlichem Einkommen ermöglichen es, bei reduzierter Parkplatznachfrage eine zielgerichtete Immobilienentwicklung zu betreiben. Hinzu kommen jedoch auch die gesonderten Stellplätze der Carsharing Anbieter an prominenten Plätzen wie zum Beispiel neben großen Einkaufszentren.

Der verringerte Parkplatzbedarf wird jedoch durch andere Entwicklungstendenzen konterkariert, sei es durch den anhaltenden Zuzug in die Metropolen, durch die steigende Anzahl von Städtereisenden oder die Entstehung von Stellplätzen für Elektroautos. Da die Zahl der Elektroautos viel langsamer steigt als gedacht und Elektrostellplätze, die über Ladestationen verfügen, oftmals leer stehen und gleichzeitig für andere Fahrzeuge nicht zur Verfügung stehen, tragen diese zum Parkplatzmangel bei. Mit anderen Worten: In den extrem frequentierten Lagen der Innenstadt sind heute die Parkplätze genauso wichtig wie noch vor zehn Jahren.

Die Sicherheit in den Großstädten

Für einen Investor sind auch die weicheren Faktoren relevant. So betrachtet man die Sicherheitsentwicklung in einigen deutschen Großstädten mit Sorge und wägt Investitionen dort sehr viel kritischer ab als anderswo. Der Hintergrund ist schlicht die Sorge vor einer Abwärtsspirale, die in letzter Instanz dem Wachstum und somit auch die Preisentwicklung empfindlich stören könnte. Natürlich gibt es tolle Beispiele wie New York, die mit ihrer historischen Vergangenheit und Sicherheitsproblemen erst sehr viele Jahre stagnieren mussten, bevor man der Probleme Herr wurde und es mit dem Wachstum steil nach oben gehen konnte. Viele Metropolen haben deutliche Zweiklassengesellschaften und die dort entstehenden Problemviertel sind es, die nicht nur ein Stadtbild negativ prägen, sondern auch direkte Nachbarbezirke negativ beeinflussen.

Berlin strebt nach dem Ritterschlag

Berlin als Bundeshauptstadt ist seit langem für Investoren aus aller Welt kein Geheimtipp mehr. Unter Firmen und in der Start-up Szene gilt Berlin als eine der Metropolen der Möglichkeiten. Heute genießen Berliner jegliche Freiheiten der Entfaltung, ganz gleich ob es um Freiluftkonzerte oder Luxus- und Einzelhändler in einer der zahlreichen Shoppingmeilen und Zentren Berlins geht. Natürlich ist hier ganz besonders das historische Kaufhaus des Westens, liebevoll von den Berlinern als KaDeWe abgekürzt, am Kurfürstendamm zu nennen. Die Anerkennung, die Berlin als einer der wichtigsten Metropolen der Welt zuteil wird, kommt für mich einem Ritterschlag gleich. Es sind die vielen internationalen Akteure, die Berlin mit seinen Bewohnern nach dieser wahnsinnig bewegten Vergangenheit nun zum Inbegriff der Kreativität und Weltoffenheit titeln.

Es sind aber auch die Entfaltungen am Wohnungsmarkt, die Berlin so interessant machen. So sind die Immobilienpreise anders als in anderen Metropolen, verhältnismäßig niedrig. Natürlich sind 10 oder 14 Euro pro Quadratmeter eine Menge Geld, doch im Vergleich zu den Innenstadtlagen anderer europäischer Großstädte, wie zum Beispiel Paris, London, Madrid oder Prag, ist noch immer Berlin als moderat zu sehen. Insbesondere für Studenten und Mitarbeiter von Großfirmen ist der Marktwandel am Wohnungsmarkt durch neue Interessensbildungen beeinflusst worden. So ist die Vermietung neben klassischen WG´s auch auf möblierte Wohnungen ausgerichtet worden. Für viele Firmen und ihre hier temporär tätigen Mitarbeiter sind das klasse Alternativen.