Читать книгу Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна» - Михайло Мондровський - Страница 9

Орендарями згідно частини першої статті 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

З приводу господарських товариств, створених членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу варто згадати таке поняття як орендне підприємство.

Зазначимо, що стаття 115 ГК України, до моменту її виключення на підставі Закону №3269-VI від 21.04.2011, визначала поняття орендного підприємства.

За змістом вищевказаної статті ГК України орендним підприємством визначалося підприємство, створене орендарем на основі оренди цілісного майнового комплексу існуючого державного або комунального підприємства чи майнового комплексу виробничого структурного підрозділу (структурної одиниці) цього підприємства з метою здійснення підприємницької діяльності.

Відповідно до частини другої вказаної статті ГК орендарем є юридична особа, утворена членами трудового колективу підприємства чи його підрозділу, майновий комплекс якого є об’єктом оренди.

Можливість створення орендних підприємств в Україні зберігалася протягом усього періоду чинності Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» аж до 14 березня 1995 року, коли він був змінений та одержав назву «Про оренду державного майна». Легальною базою створення орендних підприємств стали статті 15 та 27 Закону про оренду майна (у початковій редакції), відповідно до яких орендар набув права самостійно обирати організаційну форму підприємницької діяльності на основі орендованого майна, затверджувати статут створюваного ним підприємства та наділяти останнє правом повного господарського відання на закріплене, орендоване та інше майно.

3 самого початку, у відповідності зі статтею 6 Закону України «Про оренду майна державних підприємств і організацій» (1992), у ролі пріоритетного ініціатора створення орендного підприємства передбачалася «організація орендарів».

Організації створювалися членами трудового колективу державного підприємства, організації або структурних підрозділів з їх ініціативи. Підставою для створення такої організації слугувало рішення трудового колективу державного підприємства, організації про оренду майна державного підприємства, організації. Для цього було потрібно більше половини голосів його членів.

У разі прийняття членами трудового колективу рішення про укладення договору оренди особи, які бажали стати орендарями, створювали організацію орендарів.

З дня державної реєстрації організація орендарів набувала права юридичної особи і, тим самим, можливість укласти договір оренди державного майна. Створена трудовим колективом організація орендарів мала переважне, перед іншими фізичними та юридичними особами, право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, організації, де вона створена.

З прийняттям нових редакцій цього Закону, який спершу одержав назву «Про оренду державного майна» (від 14 березня 1995 року), а потім – «Про оренду державного та комунального майна» (від 23 грудня 1997 року) організація орендарів у числі можливих орендарів більше не згадується, її роль покликані виконувати господарські товариства, створювані членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу.

Частиною другою статті 8 цього Закону (98/95-ВР) визначено, що після прийняття рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство. Закон не встановлює заборони щодо входження до складу такого господарського товариства іншої юридичної особи.

Також слід зазначити, що Законом України «Про господарські товариства» (1576—12), яким встановлено правила створення господарських товариств, їх діяльності, права і обов’язки учасників та засновників, не передбачено обмежень щодо складу засновників (учасників) для господарських товариств, які створюються для взяття в оренду цілісного майнового комплексу.

Щодо порядку прийняття рішень трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу повернемося згодом.

З приводу орендарів фізичних осіб зазначимо, що по 27 липня 2004 року діяла норма, що зобов’язує фізичних осіб – орендарів до укладення договору оренди державного майна зареєструватися як суб’єкти підприємницької діяльності.

На даний час ця норма трохи змінена. Так відповідно до абзацу другого частини першої статті 6 Закону фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

Тобто, з даної норми слідує, що реєстрація фізичної особи як фізичної особи-підприємця необхідна тільки в тому випадку, якщо державне майно орендується нею з метою використання в підприємницькій діяльності. Тому, якщо майно буде використовуватися в інших цілях, то й статус фізичної особи-підприємця орендареві не потрібен.

Таким чином, орендарями державного та комунального майна можуть бути: юридичні особи, фізичні особи і приватні підприємці.

Під зазначеними у частині першій статті 6 Закону (2269—12) «іншими юридичними особами» слід розуміти будь-яких юридичних осіб, у тому числі всі види підприємств та їх об’єднань, які передбачалися статтями 2 і 3 Закону України «Про підприємства в Україні», а зараз відображені у Господарському кодексі України.

За змістом частини сьомої статті 9 Закону ініціювати укладення договору оренди нерухомого майна може і бюджетна установа, організація, яка має пріоритетне право на оренду нерухомого майна перед іншими заявниками.

Прямої заборони орендувати державне або комунальне майно для підприємств з іноземними інвестиціями, кооперативів, професійних спілок, політичних партій, регіональних та інших громадських об’єднань Закон не вміщує.

Особливості оренди майна для здійснення підприємницької та іншої діяльності громадянами та юридичними особами іноземних держав та особами без громадянства визначаються законодавством України, що передбачено частиною другою статті 6 Закону.

Так, Закон України «Про режим іноземного інвестування» визначає особливості режиму іноземного інвестування на території України, виходячи з цілей, принципів і положень законодавства України.

Згідно статті 4 цього Закону іноземні інвестиції можуть вкладатися в будь-які об'єкти, інвестування в які не заборонено законами України.

При укладенні договору оренди з іноземними суб’єктами необхідно також звернутися до Закону України «Про міжнародне приватне право», який встановлює порядок урегулювання приватноправових відносин, які хоча б через один із своїх елементів пов’язані з одним або кількома правопорядками, іншими, ніж український правопорядок.

Згідно статті 32 Закону України «Про міжнародне приватне право» зміст правочину може регулюватися правом, яке обрано сторонами, якщо інше не передбачено законом.

У разі відсутності згоди сторін договору про вибір права, що підлягає застосуванню до цього договору, застосовується право відповідно до частин другої і третьої статті 32 цього Закону, при цьому стороною, що повинна здійснити виконання, яке має вирішальне значення для змісту договору, є наймодавець – за договорами найму (оренди).

Стаття 42 цього Закону передбачає захист права власності та інших речових прав. Захист права власності та інших речових прав, які підлягають державній реєстрації в Україні, здійснюється відповідно до права України.