Читать книгу Деньги. Учебник. Продвинутый уровень - Ольга Жарина - Страница 5

Плюсы и минусы, тонкости и нюансы на которые стоит обратить внимание при инвестировании:

– Недвижимость выигрывает против всех инструментов в валюте, подверженной стремительным инфляционным процессам; акций и всех инструментов с ними связанных в момент нисходящего тренда на фондовом рынке; бизнеса при инфляции больше 25—30%.

– Недвижимость более спокойно ведет себя по сравнению, например, с рынком акций: меньше падает в цене и меньше увеличивается.

– Недвижимость включается в инвестиционные портфели как достаточно умеренное капиталовложение с относительно низкой доходностью при его диверсификации (портфеля).

– Превращается в высокодоходный объект инвестирования перед ожидаемыми подъемами цен на недвижимость (в момент восходящего тренда на рынке недвижимости).

– Относительно низкая ликвидность.

– Относительно высокая надежность.

– Относительно низкая доходность

– Влечет расходы на содержание (в том числе заграничные тонкости).

– Требует ознакомления с законодательством, связанным с покупкой/продажей (рассматривать одновременно).

– Имеет свои тонкости налогообложения в каждой стране.

– Недвижимости присущи колебания в цене (поэтому она не относится к группе консервативных капиталовложений).

– Может быть использована для личных целей (как жилая, так и коммерческая).

– Требует к себе достаточно мало внимания.

Риски:

– чистота сделки

– экономический спад, снижение активности на рынке, влекущие снижение стоимости объекта

– снижение стоимости объекта и арендной платы по причине строительства рядом «непривлекательного» объекта

– соседи

– недостаточное качество постройки

– риски, связанные со строительством объекта

– покупка переоцененного объекта

Нейтральные качества и свойства недвижимости, о которых стоит упомянуть:

– бывает жилая и коммерческая недвижимость, каждая имеет свои особенности

– цена объекта зависит от большого количества факторов

– зарабатывают на недвижимости через сдачу в аренду или при продаже по более высокой цене

– динамика цен на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения, которые формируются людьми, желающими изменить свои жилищные условия и инвесторами/деинвесторами

Выгода:

Рост в цене и/или рост арендной платы, вызванные

– экономическими подъемами и усилением активности на рынке;

– строительством вблизи метро, например, гипермаркета или других «привлекательных» объектов;

– началом участия в проекте строительства на самых ранних этапах;

– переводом из жилого фонда в нежилой или наоборот;

– укрупнение (объединение нескольких объектов в один) / дробление (одни объект делится на несколько мелких и продается или сдается по частям).

Можно просчитывать варианты создания капитала в недвижимости с использованием кредитов и последующим их погашением арендной платой. В разных странах разные условия. Конечное решение будет принимать калькулятор.

Желательно выгодно диверсифицировать инвестиционный портфель в масштабах мира Недвижимость в другом, по отношения к инвестору, государстве может оказаться более инвестиционно выгодной, чем в родном.

Косвенная выгода, скрытая, может склонить в пользу инвестирования в недвижимость, в том числе заграничную.

Как сделать состояние на недвижимости?

На недвижимости можно сделать целое состояние. Примером может быть тот же Кийосаки. Или Дональд Трамп. И еще много, много имен. Это с одной стороны. С другой стороны, хотя недвижимость и является низколиквидным объектом в портфелях инвесторов, и низкодоходным зачастую (если не сказать пассивом) – ее предпочитают все-таки иметь.

Давайте рассмотрим этот объект инвестирования со всех сторон. Как на нем можно сделать деньги? Как недвижимость может стать основой нашего состояния? Почему ее предпочитают иметь, даже когда доходность в других направлениях высокая и казалось бы выгоднее перевести деньги туда? Вопросов много на самом деле.

Цены на недвижимость то увеличиваются, то уменьшаются. И все в нашем мире подвержено волнообразным колебаниям (волновая теория Эллиотта). Можно не знать точно, что такое электричество, но если засунуть пальцы в розетку – точно долбанет. Можно не знать точно почему существуют волны Эллиотта, но если эту теорию проигнорировать в сфере недвижимости (в том числе) – точно будут потери.

А поймав восходящий или нисходящий тренд – можно заработать. Как на бирже это делают трейдеры.

Что и в какой момент мы можем делать, чтобы создать состояние на недвижимости?

Когда цена за квадратный метр на пике волны – в этот момент выгодно продавать. Причем, спад или просадка будет точно. Да, иногда бывает трудно определить пик это или нет, может еще цена будет повышаться. Так же как и с дном не слишком очевидно. В трейдинге с этой задачей справляются так: продают акции, или валюту, с шагом во времени. Грубый пример: если предполагается, что сейчас пик, продажа происходит частями – сегодня, завтра, послезавтра. Но продажа происходит, заметьте. То есть на пике мы продаем.

Деньги, которые мы достали на пике цен на недвижимость мы перекладываем в другие объекты инвестирования. Например, под 20% годовых. Это средний процент, так как инвестиционный портфель должен быть диверсифицирован (консервативные инструменты, средней доходности и рискованные, высокодоходные).