Читать книгу Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы - Руслан Назаров - Страница 5

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2023 №№ Ф06—7414/2023, А65—25218/2021

«Как следует из материалов дела, в период 2012—2013 годов жилое помещение – квартира №3 общей площадью 50 кв. м, расположенное на первом этаже МКД №19 по ул. Адоратского, г. Казань, было переведено в нежилое – №1007 общей площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером N, с проведением его перепланировки (переустройства) и возведением сооружения – входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению и расположенной на земельном участке, являющемся придомовой территорией.

Таким образом, указанные действия собственников помещения в МКД (предпринимателей) привели к изменению параметров объекта капитального строительства путем частичного разрушения внешней стены МКД, являющейся ограждающей конструкцией МКД, и соответственно, находящейся в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, в целях устройства отдельного входа в помещение, то есть уменьшение размера общего имущества в МКД. Строительство сооружения – входной группы (крыльца), кроме того, повлекло изменение режима использования части земельного участка, на котором расположен МКД, также в силу закона находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Учитывая, что данные действия свидетельствуют о том, что предпринимателями при переводе жилого помещения в нежилое помещение была произведена реконструкция, повлекшая уменьшение размера общего имущества в МКД (внешней стены), с присоединением части общего имущества в МКД (земельный участок), на которые распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в МКД, то применительно к рассматриваемому случаю в силу вышеприведенных норм жилищного законодательства необходимо было получение предварительного согласия всех собственников помещений в МКД.

Выводы судов об обратном не соответствуют нормам закона.

По смыслу данной нормы земельный участок, на котором расположен МКД, предназначен, в первую очередь, для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениям в таком МКД, а также расположенными на земельном участке объектами.

В силу особой правовой природы земельный участок, на котором расположен МКД, не может быть объектом раздела или выдела.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.

Таким образом, независимо от формирования земельного участка под МКД и проведения в отношении него государственного кадастрового учета на такой земельный участок распространялся правовой режим общего имущества в МКД и при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо было руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этой связи выводы судов о том, что согласие всех собственников помещений в МКД на возведение предпринимателями сооружения – входной группы (крыльца) на земельном участке, на котором расположен МКД, не требовалось, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок по состоянию на 2012 год не возникло, нельзя признать правомерными.

Таким образом, произведенные предпринимателями изменения помещения в МКД являются реконструкцией, повлекшей уменьшение размера общего имущества в МКД с присоединением части общего имущества в МКД в виде земельного участка, на котором расположен МКД, проведенные в отсутствие согласия всех собственников помещений в МКД, соответственно, являются самовольными (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 №№12АП-2823/2021, А57—12790/2020

«Само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для освобождения общего имущества многоквартирного дома Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628 применительно к ситуации с установкой внешних блоков кондиционеров также указано, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.

Учитывая, что ответчик является собственником помещения в доме, соответственно, и доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также учитывая отсутствие доказательств воспрепятствования ответчиком в пользовании иным собственникам общим имуществом многоквартирного дома, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции по существу спора являются верными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание отсутствие доказательств того, что в данном многоквартирном доме имеются специальные места, предусмотренные по проекту для размещения внешних блоков кондиционеров, истцом, являющимся управляющей организацией жилого дома, соответствующих доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено. Следовательно, собственники помещений многоквартирного дома не имеют иной возможности установки внешних блоков кондиционеров.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019, определении Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20—229 по делу N А53—14205/2018.

Также, ТСЖ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что размещение вентиляционного оборудования и его эксплуатация ухудшает общее имущество дома, на котором оно размещено, препятствует осуществлению текущего обслуживания дома и проведению ремонта (при необходимости) или создает угрозу жизни и здоровья для людей, что может препятствовать исполнению решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018 по делу № А57—32040/2017.

Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 №305-ЭС20—17471 по делу № А40—219601/2018, поскольку в рассматриваемом случае спорное оборудование размещено не на внешней стороне стен жилых помещений, в которых проживают собственники МКД.»

* * *

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.07.2023 №№88—23632/2023, 2—4096/2022

«С учетом того, что спорный земельный участок, на котором расположен металлический гараж, предоставлялся правопредшественнику ответчика до введения в действие Жилищного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что к спорным правоотношениям положения Жилищного кодекса РФ применению не подлежат.

Отклоняя аналогичные заявленным в кассационной жалобе ссылки истца на то, что решение общего собрания многоквартирного дома послужило правомерным основанием для ограничения права ответчиков на пользование земельным участком, выделенным в установленном законом порядке для эксплуатации металлического гаража, суд апелляционной инстанции правомерно указал на положения статей 8, 181.1 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, данные в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», из которых следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц. Спорный металлический гараж располагался на земельном участке, формирование и предоставление которого для эксплуатации такого гаража осуществлялось в силу договора аренды до дня образования права общей долевой собственности истца на земельный участок, используемый для эксплуатации многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024 №№13АП-12046/2024, А56—120563/2023

«В подтверждение правомерности своей позиции истец представил в материалы дела письмо от 19.06.2024 №34066-ДН/04, полученное в ответ на запрос от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой России).

Как следует из позиции Минстроя России, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещений, входящих в состав общего имущества) для ее использования в собственных целях.

Минстрой России также отметил, что в случае управления многоквартирного домом управляющей организацией именно указанная организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая обеспечение доступности пользования общим имуществом собственниками помещений.

Возложение же обязанности по содержанию части общего имущества в многоквартирном доме на иное лицо, не являющееся управляющей организацией, не может быть признано правомерным.

Поскольку в рассматриваемом случае ответчиком на разрешение общего собрания собственников вынесен вопрос об установлении порядка содержания и пользования частью общего имущества собственников многоквартирного дома, даже в том случае, если данная часть функционально используется только для обслуживания помещений 10Н-19Н, принадлежащих ответчику, такое решение могло быть принято только квалифицированным большинством (не менее 2/3 от общего числа голосов).

Согласно протоколу от 14.07.2023 №1, участие в общем собрании приняли собственники, обладающие 61,32% (10 633 голоса от 17 341,3 голосов) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при этом 0,61% (64,9 голосов) – проголосовало против установления особого режима пользования общим имуществом.

Принимая во внимание, что 2/3 от общего числа голосов составляет 11 560,86 кв. м (голосов), следует согласиться с доводами истца о том, что решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принято в отсутствие необходимого в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ кворума.

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Допустимость применения данной нормы к решениям общего собрания собственников следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 №5-П.

В силу разъяснений пункта 119 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 ничтожное решение общего собрания недействительно с момента его принятия.

Таким образом, решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принятое в отсутствие необходимого кворума, является ничтожным, не влечет юридических последствий с момента его принятия.

Апелляционный суд также полагает, что оспариваемое решение общего собрания собственников, которым установлен особый режим пользования частью общего имущества, по существу направлено на изменение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома (до принятия решения доля составляла 10 568,1/17 341,3; после принятия решения – 1 170,8/17 341,3).

Вместе с тем, в пунктах 4,5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 разъяснено, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Указанный запрет является явно выраженным, носит императивный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, направлено на уменьшение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома, то есть посягает на права и интересы иных собственников помещений в многоквартирном доме и нарушает явный запрет, выраженный в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64, что является дополнительным основанием для вывода о ничтожности такого решения общего собрания.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью управляющей организации.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Ответчик в рассматриваемом случае управляющей организацией не является, соответственно, не вправе путем созыва общего собрания собственников принимать на себя обязательства по содержанию части общего имущества собственников в многоквартирном доме. Подобный вывод также следует из позиции, изложенной в письме Минстроя России от 19.06.2024 №34066-ДН/04, представленном истцом.

По изложенным мотивам решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, не подлежит применению при начислении ответчику платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, указанная плата подлежит расчету пропорционально площади всех нежилых помещений, принадлежащих ответчику, то есть исходя из 10 568,1 кв. м.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013

«Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 10, не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям.

Установка кондиционеров не является реконструкцией многоквартирного дома, переустройством или перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой изменений в технический паспорт дома.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным жилым домом, отражающим интересы всех собственников помещений в доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку нежилое помещение общей площадью 158,2 кв. м. по адресу: г. Москва, принадлежит на праве собственности городу Москвы, ООО не относится к «иным» лицам, указанным в п. 4 ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем, отсутствует необходимость в получении разрешения общего собрания на пользование общим имуществом, поскольку ответчик как арендатор имеет право пользоваться общедолевым имуществом многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2022 №№ Ф09—2591/2022, А60—44172/2021

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, управляющая организация в своей деятельности по управлению многоквартирным домом, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

С учетом приведенных выше норм, суды верно заключили, что определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Использование общего имущества в многоквартирном доме иными лицами возможно лишь на законных основаниях, то есть с согласия собственников помещений и при условии заключения договора на использование общего имущества дома.

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, собственники вправе устанавливать требования по возмездному использованию общего имущества третьими лицами, определять порядок заключения договоров, установления и взимания платы, а также наделять соответствующими полномочиями управляющую компанию, которая в этих отношениях будет действовать в интересах собственников. При этом само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом многоквартирного дома. Данные договоры регулирует отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2018 №303-ЭС18—16345.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.11.2022 №№ Ф04—5246/2022, А75—12647/2021

«Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, из законодательства о местном самоуправлении и градостроительного законодательства вытекает правило о том, что требования к благоустройству и элементам благоустройства устанавливаются не произвольно, а именно на основе федерального законодательства, иных нормативных актов Российской Федерации и нормативных актов ее субъектов. При этом в силу наличия какого-либо императивного запрета наличие согласия собственников помещений в МКД определяющего значения не имеет. Вывод о возможности воспроизвести в правилах благоустройства территории муниципального образования сохраняющие юридическую силу федеральные обязательные требования применим также к строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и тому подобным правилам и нормативам, которые, по смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат соблюдению при использовании земельных участков, как и требования градостроительных регламентов. При этом правила благоустройства территории муниципального образования как муниципальный правовой акт, предусматривающий требования к благоустройству и элементам благоустройства, перечень мероприятий по благоустройству, порядок и периодичность их проведения, не могут самостоятельно вводить такие обязательные требования, установление которых относится к прерогативе уполномоченных в той или иной сфере государственных органов.

Из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, Определения от 10.03.2022 №498-О-Р следует, что как в случае обращения владельца нестационарного торгового объекта (собственников помещений в многоквартирном доме) в суд с административным исковым заявлением об оспаривании положений правил благоустройства территории, так и в случае обращения органа местного самоуправления (иного заинтересованного лица) в суд с исковым заявлением об обязании владельца нестационарного торгового объекта осуществить снос (демонтаж) такого объекта в связи с нарушением правил благоустройства территории на суде лежит обязанность – при строгом учете правовых позиций, изложенных Конституционным Судом, – проверить соответствие требований, содержащихся в правилах благоустройства территории, актам, обладающим более высокой юридической силой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2020 №№ Ф09—1133/2020, А60—23442/2019

«Применив названные положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, а также приняв во внимание правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях от 12.10.2010 №8346/10 и от 25.06.2016 №304-ЭС16—7628 соответственно, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик, являясь собственником помещения в МКД и, как следствие, сособственником общего имущества в МКД, может использовать часть общего имущества многоквартирного дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования, обоснованно указав, что само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде многоквартирного жилого дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т.д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж.

Апелляционный суд также учел, что система кондиционирования фактически установлена внутри помещения, принадлежащего ответчику, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной частью сложной вещи, а ее демонтаж посредствам отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника, более того, указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что собственники помещений в МКД имеют иную возможность установки внешних блоков кондиционеров.

Заявление одного из собственников жилого помещения в МКД в адрес управляющей организации обоснованно не принято судами во внимание, поскольку оно не является доказательством, устанавливающим факт нарушения ответчиком прав и охраняемых законом интересов собственников помещений в МКД на владение и пользование общим имуществом в МКД, изложенные в указанном заявлении факты документально не подтверждены.

Иных объективных доказательств того, что внешние блоки кондиционеров на фасаде МКД нарушают прав и законные интересы других собственников, в материалах дела не имеется.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 №№10545/12, А34—3141/2011

«Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно обстоятельствам, установленным судами, работы по телефонизации и интернетизации многоквартирных домов выполнялись истцом в процессе их строительства по заданию фирмы, выступающей в роли застройщика. Межэтажные трубы устанавливались для прокладки в них коммуникационных сетей, обеспечивающих условия для доступа собственников помещений в доме к услугам связи.

Факт выполнения обществом «Курганстройсервис» работ по монтажу кабельной канализации и непосредственной прокладке кабелей связи в рамках действовавших договоров подряда, заключенных с фирмой, установлен судами и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В связи с этим суды, делая вывод о принадлежности истцу межэтажных труб как самостоятельных объектов права собственности, не учли, что они представляют собой кабельную канализацию, предназначенную для размещения сетей связи. В соответствии с техническими условиями на телефонизацию, которыми руководствовался истец при выполнении всего комплекса работ, установка кабельной канализации и монтаж кабелей связи в ней являются неразрывно связанными этапами общих мероприятий по обеспечению строящихся домов коммуникационными сетями.

Таким образом, межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации, являются частью системы инженерной инфраструктуры многоквартирных жилых домов, необходимы для обеспечения собственников помещений в этих домах услугами связи и в силу статьи 290 Гражданского кодекса и статьи 36 Жилищного кодекса являются общей долевой собственностью указанных лиц.

Президиум также полагает, что вывод судов о возникновении у общества «Курганстройсервис» права собственности на межэтажные трубы в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса не основан на положениях закона.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кабельная канализация смонтирована истцом при выполнении работ по телефонизации и интернетизации квартир и помещений многоквартирных домов, передаваемых в частную собственность другим лицам. Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

С учетом изложенного тот факт, что установка кабельной канализации не входила в предмет договоров подряда на выполнение работ, а осуществлялась обществом «Курганстройсервис» в соответствии с договором от 06.05.2008, не может повлиять на принадлежность спорного имущества к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Созданная в результате этих работ кабельная канализация в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежала передаче фирмой собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от условий этого договора.

Указанные условия договора от 06.05.2008, а также фактическое выполнение обществом «Курганстройсервис» за счет собственных средств работ по монтажу межэтажных труб касаются отношений фирмы и этого общества, возникших в ходе осуществления строительства многоквартирных домов, и сами по себе не имеют правового значения для третьих лиц и не могут изменять правовой режим спорного имущества, прямо определенный законом.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2022 №№ Ф02—8215/2021, А78—3498/2021

«Пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, установлено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий.

Следовательно, обязанность организации, с которой собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества соответствующего дома, в том числе земельного участка, на котором он находится, и недопущению его неправомерного использования, прямо установлена положениями действующего законодательства.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным оспариваемое предписание, пришел к выводу о том, что последнее возлагает на общество не предусмотренные законом обязанности.

Вместе с тем, апелляционным судом не учтено, что перечень содержащихся в предписании инспекции мероприятий, которые управляющая компания обязана осуществить с целью его исполнения, носит открытый характер и позволяет последней самостоятельно избрать способы исполнения своих обязанностей, установленных договором управления многоквартирного дома и изложенными выше нормами жилищного законодательства. Соглашаясь с выводами апелляционного суда об отсутствии у управляющей компании правомочий по самостоятельному демонтажу находящихся на придомовой территории МКД металлических гаражей в соответствии с положениями части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которых никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, суд кассационной инстанции отмечает, что в качестве мероприятий, которые по своему выбору обязана осуществить управляющая компания, в оспариваемом предписании указаны также предоставление решения судебных органов или решения общего собрания собственников помещений МКД, иные способы. Так, в частности, в соответствии с частью 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления, а в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, например, предоставление иным лицам в пользование части придомовой территории многоквартирного дома (статьи 36, 44 ЖК РФ). Управляющая компания, руководствуясь положениями части 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ, вправе требовать от иных лиц устранения препятствий, затрудняющих надлежащее содержание и использование придомовой территории многоквартирного дома и обращаться в суд с требованиями в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ею многоквартирном жилом доме.

Суд кассационной инстанции также не соглашается с доводами апелляционного суда о неустановлении инспекцией собственников гаражей, расположенных на придомовой территории МКД, поскольку соответствующей информацией, а также о наличии (отсутствии) правовых оснований для их размещения, обязана обладать управляющая компания, на которую возложена обязанность по надлежащему содержанию и использованию общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.»

* * *

Определение Свердловского областного суда от 19.09.2018 №33—15260/2018

«Учитывая вышеназванные нормы закона суд первой инстанции верно определил, что собственнику помещения в доме принадлежат безусловные права пользования общим имуществом указанного дома, и, учитывая, что стороной ответчика не отрицается факт наличия металлической двери в лифтовом холле, что препятствует иным жильцам дома пользоваться общим имуществом дома, обоснованно удовлетворил исковые требования.

Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчиков о том, что поскольку данная дверь была установлена застройщиком, то у них отсутствует обязанность по ее демонтажу и приведение помещения в первоначальное состояние, а также, что судом не в полной мере собраны доказательства по делу (в части допроса представителей ЗАО «Наш дом»), поскольку материалами дела подтверждается, что пользование огороженным дверью лифтовым холлом длительное время осуществляют только ответчики, непосредственно у них на протяжении всего времени имелись ключи от данной двери, а также только их личные вещи расположены в данном отгороженном помещении.

Также судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно распределено бремя доказывания, на ответчиков возложена обязанность по доказыванию отрицательного факта, поскольку суд исходил из того, что ответчиками не представлено согласие иных собственников помещений МКД на установку двери и использование помещения лифтового холла под кладовую, что требуется в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2024 №№ Ф08—13861/2023, А32—59990/2022

«Суды установили, что обществом допущено нарушение лицензионных требований, поскольку не обеспечено надлежащее пользование собственниками общего имущества МКД.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы общества об отсутствии вины управляющей компании. Судом установлено, что общество осуществляет в качестве предпринимательской лицензируемый вид деятельности – управление МКД. В целях устранения нарушения в части использования общего имущества МКД общество направило уведомления собственникам квартир №41, 42, 43 в МКД о предоставлении документации на перепланировку квартир, администрации с просьбой обратиться в суд к указанным собственникам квартир с иском о понуждении привести жилые помещения в первоначальное состояние, прокуратуру г. Новороссийска с письмами на бездействие администрации. При этом в нарушение подпунктов «в», «г» пункта 10 Правил №491 иных мер, направленных на обеспечение доступности общего имущества собственников помещений в МКД для всех собственников МКД, общество не принимало, в частности, в судебные инстанции с исковым заявлением к собственникам жилых помещений №41, 42, 43 в МКД не обращалось. Суды учли, что с 2021 года, с того момента, как общество узнало о перепланировке квартир в ненадлежащем порядке, оно не предприняло достаточных мер, направленных на обеспечение собственникам надлежащего пользования общего имущества МКД. Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он может быть заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Жилищного кодекса, предусматривающими право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса, поэтому вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания (согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2015 по делу №303-ЭС14—4720). На основании части 7 статьи 45 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные указанным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, управляющей компании предоставлено право на обращение в суд от имени собственников или принятие решения о возложении обязанности устранить нарушение права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Общество не представило доказательств, опровергающих выводы административного органа в части выявленных нарушений, как и отсутствие вины в допущении вменяемого правонарушения.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.04.2025 №№ Ф03—40/2025, А59—387/2024

«Толкование норм статей 246, 247, 209 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в многоквартирных домах, было неоднократно дано Верховным Судом РФ.

Так в соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023, использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.

Согласно пункту 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, также разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Аналогичный подход ранее неоднократно приводился в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 №304-ЭС16—10165, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.11.2019 №34-КГ19—9.

Таким образом, вопреки мнению судов, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия предпринимателя, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и самовольном размещении на фасаде дома личного оборудования (кондиционера), в данном случае прямо противоречат приведенным выше нормам права.

В такой ситуации ответчик (собственник нежилого помещения магазина) обязан демонтировать спорное оборудование, поскольку он разместил его на фасаде дома без согласия собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем предусмотренных законом оснований для отказа в иске у судов не имелось.

Отсутствие угрозы разрушения фасада многоквартирного дома, как и иных негативных последствий для жильцов, не имеет правового значения, поскольку не отменяет обязательного требования закона о возможности использования общего имущества только лишь при достижении соглашения между всеми участниками долевой собственности по данному вопросу.

Ссылки судов на уклонение администрации от участия в общем собрании и размещение аналогичного оборудования на другой части фасада спорного дома, также не могли служить основанием для отказа в иске, так как несоблюдение требований закона одним из собственников не позволяет другому собственнику безнаказанно допускать те же самые нарушения.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2011 №№ А42—2038/2010, Ф07—408/2011

«Суд первой инстанции правильно указал, что Комитет не наделен правом распоряжаться, в том числе сдавать в аренду, участком, находящимся в общей долевой собственности домовладельцев. Вместе с тем суд пришел к выводу, что поскольку Гусарова И. Г. как собственник нежилого помещения в названном доме является одновременно и участником общей долевой собственности на земельный участок, и арендатором, то ввиду совпадения кредитора и должника в одном лице оспариваемый договор следует признать не недействительным, а незаключенным.

Апелляционный суд признал этот вывод неправильным, отменил решение от 28.06.2010 и признал оспариваемый договор недействительным.

Апелляционный суд правильно указал, что поскольку Комитет не доказал наличия у него права сдавать в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в названном жилом доме, в том числе и у Гусаровой И. Г., то спорный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям статей 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что договор, в котором определены все существенные условия, в том числе предмет, который прошел государственную регистрацию, не может считаться незаключенным. В том случае, если такой договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.04.2023 №№ Ф02—1164/2023, А33—10280/2022

«Вопрос о характере конструкции и размещенной на ней информации является оценочным и разрешается судом в зависимости от фактических обстоятельств конкретного дела.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь названными нормами права, исходя из основания иска и возражений на него, обоснованно включили в предмет судебного исследования вопросы, связанные с характером размещенной на спорной конструкции информации, и наличием (отсутствием) у места ее размещения статуса самостоятельного объекта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2022 № КУВИ-999/2022—751237, технический паспорт нежилого помещения №117 по состоянию на 11.11.2014, акт осмотра от 23.09.2022, фотоматериалы), суды установили, что конструкция «Магнит у дома» размещена непосредственно над входной группой встроенно-пристроенного нежилого помещения №117, имеющего собственную фасадную часть. Спорная вывеска соответствует требованиям статьи 9 Закона о защите прав потребителей, поскольку расположена по месту нахождения магазина, отражает информацию о его наименовании и не содержит признаков рекламной конструкции, предусмотренных Законом о рекламе.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств, бесспорно подтверждающих отнесение конструктивных элементов, на которых размещена информационная вывеска, к общему имуществу многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2023 №№ Ф07—8205/2023, А56—59174/2022

«Как следует из акта комиссионного обследования от 12.05.2022 №1205—22, в районе расположения нежилого помещения №1-H на фасаде многоквартирного дома на уровне первого этажа размещены рекламные конструкции, а именно: конструкция, закрепленная на фасаде многоквартирного дома со стороны бульвара Менделеева над входом в помещение, в виде пластиковых букв желто-зеленого цвета «АПТЕКА» и конструкция, закрепленная на фасаде многоквартирного дома со двора над служебным входом, в виде пластиковых букв желто-зеленого цвета «АПТЕКА»; Одновременно с этим в районе расположения нежилого помещения №1-Н на фасаде многоквартирного дома размещены информационная вывеска: вывеска, закрепленная на фасаде многоквартирного дома справа от входа в виде пластикового щита желто-зеленого цвета, содержащая сведения о наименовании аптеки, адреса и режиме его работы и конструкция в виде зеленого креста, закрепленная слева от входа на углу дома.

Ссылаясь на отсутствие решения общего собрания собственников о размещении указанных конструкций, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома о наделении Компании полномочиями на обращение в суд с настоящим иском, а также отметил, что отсутствуют доказательства о том, что в результате действий ответчика ухудшается состояние фасада, нарушается облик здания, создаются препятствия для проведения каких-либо работ, не соблюдены технические нормы и это создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признал исковые требования Компании обоснованными и удовлетворил их.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что Компания правомерно предъявила требования к Обществу, поскольку пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Кроме того апелляционный суд признал, что поскольку спорные вывески являются рекламными, то их размещение на фасаде здания в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006 №38-ФЗ «О рекламе» производится на основании договора с собственником, который в данном случае отсутствует.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права.»

* * *

Определение ВАС РФ от 02.08.2012 №№ ВАС-9872/12, А56—43641/2011

«Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что спорный земельный участок сформирован за границами обреза фундамента указанных многоквартирных жилых домов, предназначен для рекреационных целей. Земельные участки, необходимые для эксплуатации упомянутых многоквартирных жилых домов, не сформированы. Суды сочли доказанным использование ответчиком данного участка и возведение на нем металлического ограждения, препятствующего свободному доступу на огороженную территорию.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая непредставление ответчиком доказательств того, что площадь занятого им участка необходима для эксплуатации и обслуживания многоквартирных жилых домов, суды пришли к выводу, что не имеется оснований для признания права собственников помещений в указанных домах на владение и пользование спорным земельным участком, в том числе путем его ограждения, в связи с чем удовлетворили исковые требования.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2025 №№13АП-39350/2024, А26—6264/2024

«Следовательно, обязанность организации, с которой собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества соответствующего дома и недопущению неправомерного использования частей дома прямо установлена положениями действующего законодательства.

Опровергается материалами дела и довод Общества о том, что Комитетом не доказано нарушение прав других собственников по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, поскольку именно бездействие Общества по недопущению размещения на фасаде МКД кондиционеров послужило основанием для обращения представителей Совета МКД в адрес Комитета с соответствующим заявлением, в котором граждане описали: «Наружные стены нашего дома выполнены из газобетона и любое навешиваемое оборудование должно устанавливаться с расчетом нагрузки из-за относительно невысокой прочности материала с учетом эрозионных процессов (здание возведено в 1986 г.). Конденсат от работающих кондиционеров попадает на стены, что также может приводить к ухудшению прочностных характеристик».

Таким образом, граждане в своем обращении, направленном в Комитет, описали обстоятельства, которые нарушают их права на благоприятные и безопасные условия проживания в МКД, связанные с установкой кондиционеров на фасаде МКД.»

* * *

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 №№14АП-6742/2018, А05—2800/2018

«Во исполнение договора от 15.01.2015 №5427654 на оказание услуг связи, заключенного с ОАО, Общество посредством подрядной организации осуществило прокладку волоконно-оптического кабеля марки ВОК-16 в соответствии с рабочим проектом РПВ2В.17.06/2 «Строительство волоконно-оптической линии «последняя миля» В2В клиента N.

В соответствии с указанным рабочим проектом и исполнительной документацией проекта, а также с объяснениями сторон прокладка волоконно-оптического кабеля на участке над N и над земельным участком с кадастровым номером N осуществлена воздушным способом по длине 120 м.

Претензией от 21.11.2017 истец потребовал от ответчика демонтировать (убрать) волоконно-оптический кабель, расположенный над земельный участком МКД.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что наличие над земельным участком с кадастровым номером N волоконно-оптического кабеля препятствует использованию этого участка либо влечет возникновение какой —либо опасности или угрозы либо дополнительных расходов для собственников земельного участка или Товарищества.

Довод истца о том, что кабель может упасть на земельный участок, причинив вред физическим лицам или имуществу, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку носит предположительный характер и не подкреплен доказательствами, из которых следует несоблюдение норм и правил при прокладке кабеля.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.05.2012 № А12—13389/2011

«Такая управляющая компания не является организацией, созданной собственниками жилых помещений для совместного управления общим имуществом, она не представляет интересы собственников, ее права и обязанности регулируются договором управления, заключенным с собственниками имущества либо с товариществом собственников жилья.

Следовательно, управляющая компания не является представителем собственников имущества многоквартирного дома, и не может нести ответственность за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от наличия или отсутствия согласия собственников имущества. Управляющая компания не обязана иметь и хранить документы, связанные с реализацией собственниками их полномочий по управлению общим имуществом дома, в связи с чем такие документы и не могут быть истребованы у нее жилищной инспекцией.

В части обязания управляющей компании принять меры по демонтажу установленных на домах систем кабельного телевидения выданное предписание прямо противоречит части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Имеющаяся в предписании оговорка о том, что управляющая компания обязана принять меры по демонтажу систем кабельного телевидения «вплоть до обращения в суд» не влечет законности предписания, поскольку управляющая компания не наделена правом на обращение в суд с иском в чужих интересах. Отмена судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции о признании незаконными действий ООО «Красноармейская Жилищная Компания» по демонтажу установленных систем кабельного телевидения с отказом в удовлетворении требований о признании таких действий незаконными не противоречит нормам процессуального права. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает принятие арбитражным судом судебных актов о признании незаконными действий только в отношении действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (глава 24 АПК РФ). Управляющая компания ООО «Красноармейская Жилищная Компания» не является органом государственной власти либо лицом, наделенным публичными полномочиями. Совершение управляющей компанией действий по демонтажу систем кабельного телевидения во исполнение выданного органом государственного контроля предписания не означает наделения ее государственными полномочиями. Гражданское законодательство (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) не предусматривает такого способа защиты гражданских прав, как признание судом незаконными действий юридического лица.

Отсутствие процессуальных оснований для признания в судебном порядке незаконными действий ООО «Красноармейская Жилищная Компания» по демонтажу систем кабельного телевидения не означает признания судом данных действий законными или незаконными. Оценка законности совершенных управляющей компанией действий по демонтажу систем кабельного телевидения подлежит оценке судом при рассмотрении гражданско-правового требования о взыскании ущерба, причиненного обществу демонтажом систем кабельного телевидения.

Истец, не опровергая отсутствия согласия собственников жилых помещений на предоставление ему в пользование части общего имущества для эксплуатации систем кабельного телевидения, приводит доказательства того, что системы кабельного телевидения были установлены на дома до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, монтаж данных систем был согласован в 1996 году с городской администрацией, смонтированные системы кабельного телевидения были приняты в эксплуатацию актами рабочей комиссии, ООО «ЭРОС» имеет разрешение на эксплуатацию сооружения связи и лицензию на оказание услуг связи, фактически оказывает услуги кабельного телевидения жильцам.

Данные доказательства подлежат оценке судами, учитывая, что до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации согласия собственников жилых помещений на установку систем кабельного телевидения с использованием общего имущества многоквартирного дома не требовалось, согласие городской администрации, как собственника (в соответствии с ранее действовавшим законодательством) домов государственного жилого фонда имелось, система кабельного телевидения отвечает установленным требованием, истец имеет разрешение на ее эксплуатацию.

При этом необходимо дать оценку данным обстоятельствам не только с точки зрения законности установки систем кабельного телевидения, но и установить собственника оборудования. Если системы кабельного телевидения монтировались на основании возмездного договора с городской администрацией, предусматривающего оплату выполненных ООО «ЭРОС» либо его правопредшественниками работ, то данные системы являются общим имуществом многоквартирного дома вне зависимости от дальнейшей эксплуатации их истцом в предпринимательских целях, и у общества отсутствуют правовые основания для возмещения реального ущерба, причиненного утратой оборудования.

В отсутствие таких договорных отношений ООО является собственником оборудования, и на основании статей 15, 1069 ГК РФ вправе требовать возмещения реального ущерба, причиненного утратой оборудования. В этом случае необходимо установить возможность передачи ООО в исправном состоянии демонтированного оборудования, хранящегося, по заявлению ответчика, в управляющей компании.

В любом случае, как при наличии у ООО права собственности на оборудование, так и при отсутствии такого права, возмещению подлежит упущенная выгода, то есть доходы, не полученные обществом вследствие невозможности исполнения договорных обязательств перед абонентами и убытки, понесенные обществом в связи с невозможностью исполнения обязательств перед абонентами.

Возмещение убытков в виде расходов, которые ООО понесло для восстановления нарушенного права (стоимость восстановительных работ в том числе и дополнительных расходов в виде выплаты сверхурочных) не противоречит статье 15 ГК РФ, в составе реальных расходов. При этом подтверждение размера убытков расчетом в отсутствие доказательств фактического выполнения восстановительных работ либо оплаты труда работников, выполнявших восстановительные работы, не противоречит статье 15 ГК РФ, поскольку возмещению подлежат как фактически понесенные убытки, так и убытки, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.

Однако для возмещения в данном случае убытков в виде стоимости восстановительных работ, с учетом положений действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать наличие или отсутствие волеизъявления собственников помещений многоквартирных домов на использование общего имущества для размещения оборудования кабельного телевидения, которое может быть выражено как в решении общего собрания собственников, так и в договоре, заключенном с товариществом собственников жилья.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств причинно-следственной связи между действиями ООО и причинением ущерба истцу не соответствует имеющимся в деле доказательствам, поскольку демонтаж эксплуатируемых ООО систем кабельного телевидения не мог не повлечь невозможность исполнения им договорных обязательств перед абонентами, а при наличии указных выше обстоятельств (нахождения имущества собственности общества, согласия собственников жилья на установку оборудования в домах) – мог причинить реальный ущерб. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО при демонтаже систем кабельного телевидения действовала в рамках правового поля, поскольку исполняла предписание органа государственного контроля, не основан на установленном самим же судом апелляционной инстанции выводе о незаконности выданного жилищной инспекцией предписания. При этом управляющая компания, исполняя предписание, не могла не осознавать незаконности действия по распоряжению имуществом, не являющимся собственностью компании, в отсутствие решения суда, а также установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 №578 запрета совершения действий, которые могут нарушить нормальную работу линий связи.

В данном случае, учитывая несомненную связь между действиями ООО выданным ей Государственной жилищной инспекцией предписания о совершении действий по демонтажу системы кабельного телевидения, суду необходимо установить наличие или отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1080 ГК РФ об ответственности лиц, совместно причинивших вред. При этом, как правомерно указала в кассационной жалобе Государственная жилищная инспекция Волгоградской области, в соответствии со статьями 1069, 1071 ГК РФ к участию в деле должен быть привлечен финансовый орган Волгоградской области.»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 №№12АП-9237/2022, А12—31204/2021

«Удовлетворяя заявленные исковые требования, с учетом выводов судебной экспертизы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, правовой позицией, данной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения не могут быть предназначены для самостоятельного использования; являются вспомогательными техническими помещениями, предназначенными для обслуживания многоквартирных жилых домов; по нормам проектирования помещения предназначены для размещения охраны и консьержа.»

* * *

Решение Арбитражного суда Омской области от 05.09.2019 № А46—7164/2018

«Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По сути, между сторонами возник спор о праве пользования общим имуществом.

На основании правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 8346/10, по смыслу статьи 247 ГК РФ сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом и фактическое пользование частью общего имущества одним из участников долевой собственности, не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с такого пользователя денежных средств за использование части общего имущества, поскольку неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, не дает ему права на такое взыскание с другого участника, использующего часть общего имущества в пределах своей доли.

Компенсация, указанная в упомянутой статье Кодекса, является по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Следовательно, неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628).

Доказательств того, что размещение ответчиком на стене МКД труб вентиляции препятствует осуществлению иным законным владельцам своих прав в отношении общего имущества дома не представлено.

Доказательств размещения в нарушение требованиям санитарных, строительных и иных требований также не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.»

* * *

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.10.2024 № А27—14470/2024

«То есть в рассматриваемом случае ответчик использует спорное общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащих ему инженерных коммуникаций теплоснабжения, а также частичным использованием трубопровода горячего водоснабжения и отопления для отопления и горячего водоснабжения торгового центра – отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 3665,1 кв. м. по адресу: г. Новокузнецк, пр-т Авиаторов, д. 55, к.1, По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 N 304-ЭС21—5670, расходы на содержание элементов общего имущества МКД, используемого, в том числе, для цели предоставления коммунальной услуги другому конкретному объекту недвижимости, подлежат распределению между собственниками помещений такого МКД и объекта недвижимости по правилам главы 60 ГК РФ во избежание неосновательного обогащения (в виде возложения этих расходов на собственников конкретного МКД и освобождение собственника иного объекта недвижимости, который извлекает выгоду от использования имущества, от их оплаты).

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Как указывалось выше, общим собранием собственников помещений и членов ТСЖ от 03.10.2023 принято решение о предоставлении в пользование подвального помещения дома по проспекту Авиаторов, д. 55 для размещения коммуникаций – 25 000 руб. с 01.04.2023, наделить председателя Правления ТСЖ правом на заключение договора о пользовании имуществом дома.

Таким образом, собственники с определенностью выразили свою волю на передачу имущества в собственность ответчику на возмездной основе, определили стоимость использования общего имущества.

В рассматриваемом случае ответчик использует общее имущество собственников помещений спорного МКД для размещения принадлежащих ему инженерных коммуникаций теплоснабжения с целью отопления и горячего водоснабжения объекта недвижимости, используемого в коммерческих целях (торговый центр), являющимся отдельным стоящим нежилым зданием по адресу: г. Новокузнецк.

С учетом изложенного, пользование общим имуществом МКД по адресу: г. Новокузнецк, со стороны ответчика подлежит оплате, которая в данном случае (при отсутствии заключенного договора) подлежит взысканию как неосновательное обогащение.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 10.08.2021 №№308-ЭС21—13676, А32—1636/2020

«Суд исходил из следующего: Общество (управляющая компания) в связи с кражей общего имущества собственников помещений многоквартирного дома – газовых котлов, исполняя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в целях возобновления отопления жилых помещений приобрел новый котел и осуществило его монтаж; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кража котлов произошла по вине Общества или вследствие ненадлежащего содержания общего имущества; муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица; несение Обществом расходов подтверждено представленными в дело доказательствами; поскольку Администрация, осуществляющая распоряжение муниципальным имуществом, данные расходы Обществу не возместила, с нее надлежит взыскать испрашиваемый долг.

Суд округа признал законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 №№08АП-12018/2024, А70—12015/2023

«Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в результате данных работ произведена реконструкция МКД, затронувшая обще имущество МКД и приведшая к его уменьшению.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке; ограждающие несущие и ненесущие конструкции. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно подпунктам «в» и «г» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колоны и иные ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обеспечивающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в данном пункте речь идет также и о переустройстве, перепланировке. Принципиальным в данном случае является установление факта совершения действий с общим имуществом МКД, влекущих его уменьшение. Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любых работ, фактически влекущих уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Также и в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление №44) разъяснено, что для реконструкции МКД требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции МКД, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в МКД (части 1 – 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции МКД в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона (пункт 8 Обзора от 13.12.2023).

В рассматриваемом случае такое согласие всех собственников истцом получено не было.

С учетом вышеприведенных положений гражданского и жилищного законодательства, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 28 Постановления №44, в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция ранее была изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, поскольку в случае подачи встречного иска о признании права собственности на реконструированный объект в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Правовая позиция о необходимости привлечения по искам о сохранении помещения в реконструированном или переустроенном состоянии, подобным рассматриваемому в настоящем деле, в качестве соответчиков всех собственников помещений в МКД, выражена также, например, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.08.2024 по делу № А75—1395/2023.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 №№08АП-14716/2022, А75—9716/2022

«Таким образом, из анализа указанных выше положений следует, что нормы закона не возлагают на управляющую организацию обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД технические условия.

При этом, доводы подателя жалобы о том, что выводы об отсутствии обязательств у управляющей компании предоставлять технические условия по существу свидетельствуют о неправомерности отказа Департамента в согласовании перепланировки помещений, апелляционным судом не принимаются, поскольку вопрос о правомерности либо неправомерности отказа Департамента в согласовании перепланировки помещений и разграничения площади задействованной под инженерные сети, не являлся предметом требований общества, заявленных в рамках настоящего спора, и вопрос о правомерности действий Департамента не исследовался в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.»

* * *

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.07.2020 № А36—8069/2019

«Как следует из пояснений заявителя, управляющая компания не производила остекление и (или) козырьков на балконах ряда квартир в проверяемом доме, а обязанность привести в прежнее состояние жилищным законодательством возложена на собственников, производивших указанные работы, в связи с чем приведение дома в первоначальное состояние не является обязанностью управляющей компании.

Предписание как ненормативный правовой акт, содержащий обязательные для исполнения требования властно-распорядительного характера, выносится только в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.05.2017 №309-КГ17—4669, предписание как ненормативный правовой акт, содержащий обязательные для исполнения требования властно-распорядительного характера, выносится только в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Таким образом, требования, изложенные в предписании, не могут быть взаимоисключающими, должны быть реально исполнимы, предписание должно содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю в целях прекращения и устранения выявленного нарушения, содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования, изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами. Оно не должно носить признаки формального выполнения требований.

При этом исполнимость предписания является важным требованием к данному виду ненормативного акта и одним из элементов законности предписания, поскольку предписание исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается определенный срок, за нарушение которого наступает административная ответственность, предусмотренная статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

На неисполнимость предписания ООО УК указало в письме от №29.02.02 от 04.06.2019 (л.д. 11).

Общее правило гласит, что проводить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения нужно с соблюдением требований законодательства по предварительному согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки считается документ, подтверждающий принятие указанным органом решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки ч.1, 6 ст. 26 ЖК РФ).

Также, по мнению Минстроя России, по согласованию с органом местного самоуправления должно производиться утепление балкона или лоджии.

Остекление и переустройство балкона является перепланировкой жилого помещения.

При этом суд учитывает, что в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, предусмотрены определенные требования и ограничения в отношении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Так, в силу п.п. 1.7.2, 1.7.3, 4.2.4.9 данного акта не допускаются: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2016 № А03—17644/2015

«Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что по проекту перепланировки жилого помещения в нежилое (офис) обществом планируется оборудовать отдельный вход в него путем изменения наружной стены многоквартирного дома (расширение (демонтаж) существующего оконного проема до уровня пола в стене), а также устройство лестницы из сборно-разборных металлических конструкций.

Данный многоквартирный дом представляет собой крупнопанельное 9-этажное жилое строение. Вопреки доводам ООО наружная стена многоквартирного панельного дома (в том числе под окном одного жилого помещения) обоснованно признана судами ограждающей несущей конструкцией данного дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Утверждение общества об отсутствии последствий, влияющих на прочность несущих конструкцией многоквартирного дома, вследствие расширения оконного проема в наружной стене такого дома за счет демонтажа части стены под подоконником, обоснованно отклонены судами со ссылкой на пункт 4.2.4.9 Правил N 170, согласно которому не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Содержание данного пункта Правил N 170 обусловлено именно возможностью нарушения прочности несущих конструкций здания вследствие указанных в нем операций. Установленные в нем требования к состоянию строительных конструкций в процессе эксплуатации здания направлены на защиту жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц или юридических лиц, государственного или муниципального имущества (решение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2013 N АКПИ13—873).

Принимая во внимание, что вышеназванные мероприятия повлекут уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (разрушение части наружной стены для устройства двери), суды правомерно указали обществу на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения и общего имущества.

Поскольку ООО не представило такое согласие всех собственников многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое и отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.

Выводы судов соответствуют правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.09.2015 N 73-КГ15—8.»

* * *

Определение Ростовского областного суда от 06.08.2018 №33—13631/2018

«В силу п. 4.2.4.9 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года №170, не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение, самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

С учётом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что правовых оснований для сохранения занимаемого истцом жилого помещения в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии, при котором лоджия стала частью квартиры, фактически произведена реконструкция квартиры и изменилось назначение лоджии, не имеется.

Также суд учитывал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из протокола №10 от 27 февраля 2016 года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следует, что данным собранием принято решение, в том числе, о сохранении в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с выполнением работ по увеличению площади квартиры путем проведения работ объединению лоджии с жилым помещением (л.д. 12). Проголосовали «за» 95,7% собственников, «против» – 2,6%, «воздержались» – 1,7%.

Согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по указанному вопросу в материалы гражданского дела не представлены.

В результате присоединения лоджии к жилому помещению изменилось назначение данного помещения, увеличилась общая площадь квартиры принадлежащей истцу на праве собственности за счет уменьшения размера общего имущества, изменились параметры площадей жилого дома как объекта капитального строительства, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома.»

* * *

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 №№07АП-11269/2013, А02—1458/2013

«В соответствии с указанной нормой и пунктом 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №1830-О-О приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, поскольку к общему имуществу многоквартирного дома, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений, относятся как несущие, так и ненесущие ограждающие конструкции дома, согласие собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений жилого помещения путем демонтажа части внешней стены в силу пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 ЖК РФ требуется вне зависимости от того, является ли демонтируемый элемент несущей конструкцией либо нет.

Согласно представленному в материалы дела проекту перепланировки помещения, принадлежащего предпринимателю, им планируется: демонтаж перегородки между помещениями №5 и №6, закладка дверного проема между помещениями №5—1, в помещении №1 и устройство перегородок с дверными проемами в помещении №6

То есть в результате указанных действий произойдёт обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома (расширение оконного проема), являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящееся к общей долевой собственности согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, следовательно, на это необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что апеллянтом получено согласие всех собственников многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024 №№12АП-8579/2023, А12—32356/2022

«Из прямого толковании закона о порядке осуществления работ по перепланировки спорного помещения следует, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Правовая позиция по толкованию и применению, указанных норм права, изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

В заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочная земельно-имущественная контора» от 29.06.2022 №12 указано, что в соответствии с проектом ООО по договору с АО в нежилом помещении, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Волгоград ул. Ангарская д. 9Г общей площадью 425,1 кв. м., кадастровый номер 34:34:030134:2692, выполнены следующие виды строительных работ: демонтированы гипсолитовые перегородки и возведены, согласно проекту, кирпичные перегородки с целью организации функционального пространства магазина; устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г; устройство площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; расширение существующего дверного проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 4—5/Б; устройство 2-х дверных проемов высотой 2,4 м. в несущей наружной ограждающей конструкции стен в осях 4/А-Б и 5/А-Б; производство работ по внутренней отделке арендуемых нежилых помещений и наружной отделке фасадов в соответствии со Стандартом АО «Тандер» от 19.01.2022г.; устройство дверных проемов из оконных за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г и 6—7/А для обеспечения без перебойной и организованной работы магазина дополнительно выполнено. для обеспечения техники безопасности при выполнении погрузо-разгрузочных работ устроена разгрузочная площадка в осях 6—3/А.

Вместе с тем, судебным экспертом установлено, что в результате проведенных работ были произведены следующие работы, которые относятся к реконструкции нежилого помещения, а не перепланировки такого помещения: устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г; устройство площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; расширение существующего дверного проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 4—5/Б; устройство 2-х дверных проемов высотой 2,4 м. в несущей наружной ограждающей конструкции стен в осях 4/А-Б и 5/А-Б; устройство дверных проемов из оконных за счет разборки подоконного пространства с заужением проема в несущей наружной ограждающей конструкции стены на всю высоту в осях 1/В-Г и 6—7/А; устройство разгрузочная площадка в осях 6—3/А; выполнение в левом боковом фасаде здания выполнен эксплуатационный выход за счет разборки подоконного пространства существующего оконного проема в самонесущих наружных стенах, оборудование в осях 1/В, на месте выполненного эвакуационного выхода, металлической площадки из просечного листа с каркасом из профильных уголков над существующим приямком окна подвала; выполнение в осях 6—7/А, для загрузки товаров площадки.

Вместе с тем судебная коллегия учитывает, что эксперт сделал вывод о том, что помимо перепланировки нежилого помещения, ООО выполнила капитальные работы по реконструкции помещения, а именно произведены вышеописанные работы по конструктивному изменению всего здания.

Из материалов дела видно, что проведенная перепланировка нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, так не представлены доказательства согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме работ по устройству площадки эвакуационного выхода из металлических конструкций над существующим приямком в осях 1/В-Г; по устройству разгрузочной площадки в осях 6—3/А для обеспечения техники безопасности при выполнении погрузо-разгрузочных работ; по выполнению в левом боковом фасаде здания эксплуатационного выхода за счет разборки подоконного пространства существующего оконного проема в самонесущих наружных стенах; по оборудованию в осях 1/В, на месте выполненного эвакуационного выхода, металлической площадки из просечного листа с каркасом из профильных уголков над существующим приямком окна подвала, площадка съемная, без крепления к опорным конструкциям, установлена на существующее покрытие из тротуарной плитки и на конструкцию кирпичного приямка; по выполнению в осях 6—7/А, для загрузки товаров площадки, каркас которой, состоит из стоек и балки, выполнен из профильной трубы размером 80x4 мм., покрыт рифленой листовой сталью толщиной 4 мм, крепление стоек выполнено на анкерных распорных болтах, фундамент под стойки площадки – монолитный железобетонный размером 400x400x400 мм с применением армированной сетки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что проведенная перепланировка нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме в г. Волгограде.

Довод апелляционной жалобы АО о том, что ремонтные работы по замене оконного блока на дверной проем не являются работами проводимыми в части помещения не принадлежащего на праве общей собственности МКД, судебной коллегией отклоняется в силу следующего.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Предусмотренный частью 5 названной статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Статьей 28 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом данных обстоятельств верного анализа норм права и правильной оценки в совокупности всех собранных по делу доказательств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в удовлетворении встречного искового заявления о сохранении самовольно перепланированного нежилого помещения в перепланированном состоянии следует отказать и удовлетворил первоначальные исковые требования о признании незаконной произведенных перепланировке и реконструкции нежилого помещения и обязал привести спорное нежилое помещение в первоначальное состояние.»