Читать книгу Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы - Руслан Назаров - Страница 7

Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П

«Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, – установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Это означает, что – в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, – для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статьи 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым – реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Таким образом, положение части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36 Конституции Российской Федерации.

Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.»

* * *

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 28.11.2019 № АПЛ19—427

«Правительство Российской Федерации постановлением от 13 августа 2006 г. №491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила).

Правительство Российской Федерации административный иск не признало, указав в письменных возражениях, что подпункт «в» пункта 15 Правил регулирует вопросы содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, прилегающая территория не идентична земельному участку, на котором располагается многоквартирный дом, а также элементы озеленения, входящие в состав общего имущества собственников, ее границы определяются правилами благоустройства придомовой территории, что находится в ведении представительных органов местного самоуправления.

В силу приведенных законоположений собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Подпунктом «е» пункта 2 Правил установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства включается в состав общего имущества.

Требования к содержанию общего имущества установлены разделом II Правил, из которого следует, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает, кроме прочего, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «ж» пункта 11 Правил).

Таким образом, уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, не подлежит включению в состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемая норма Правил в полной мере соответствует положениям гражданского и жилищного законодательства, предусматривающим, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов относятся земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, элементами озеленения и благоустройства, бремя содержания которого несут собственники, является правильным.

При вынесении решения суд обоснованно исходил из того, что Правила не регулируют порядок содержания имущества, не входящего в состав общего имущества, а также вопросы благоустройства придомовой территории, не являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 37 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации прилегающая территория представляет собой территорию общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.

Частью 9 статьи 55.25 данного кодекса установлено, что лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.

Из приведенных норм следует, что правилами благоустройства на лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения, сооружения, может быть возложена обязанность по участию, в том числе финансовому, в содержании прилегающих территорий.

В то же время подпункт «в» пункта 15 Правил вопросы благоустройства прилегающей территории, относящиеся к компетенции представительных органов местного самоуправления, не регулирует и не исключает обязанности лиц, ответственных за эксплуатацию здания, сооружения, принимать участие в содержании прилегающей территории, предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 16.09.2020 №№ А41—14942/2019, 305-ЭС20—12342

«Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что фактически имеется спор о праве, подлежащий рассмотрению в порядке искового производства; земельный участок с кадастровым номером N прекратил существование в связи с его разделом; обращение в суд с требованием об определении границ земельных участков допускается в случае наличия разногласий с собственником смежного земельного участка, не урегулированных в результате согласования местоположения границ, посредством оформления акта согласования границ при проведении межевых работ, указанная процедура в данном случае не соблюдена, а также указав, что с даты государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, суд, руководствуясь статьями 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“, частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“, статьей 22, частями 1, 2 статьи 38, частью 1 статьи 39, частью 5 статьи 40 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“, разъяснениями пунктов 52, 56, 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 „О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“, в удовлетворении требований отказал.»

* * *

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2020 № А70—5947/2020

«Принимая во внимание то, что решение об ограничении доступа на земельный участок с кадастровым номером N принято большинством владельцев помещений во всех 6-ти МКД, находящихся на данном земельном участке суд считает, что установка шлагбаума расположенного между домами №3 по ул. Nсоответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

При этом ответчики, как управляющие компании МКД, в рамках предписаний, установленных пунктом 2.3 статьи 161 и пункта 5 статьи 46 ЖК РФ, установкой шлагбаума реализовывают принятые решения большинства собственников помещений МКД.

Таким образом, в рамках негаторного иска истцами не доказана противоправность действий ответчиков по установке шлагбаума расположенного между домами №3 по ул. N, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска.

При этом, оценивая доводы истцов о ничтожности решений общих собраний собственников помещений в МКД по тому основанию что земельный участок не разделен, до выделения под каждым МКД, собственники не праве принимать решений о вводе ограничений пользования им, суд руководствуется следующим: в соответствии с частью 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно части 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как было указано выше, решение об ограничении доступа на земельный участок с кадастровым номером N принято большинством владельцев помещений во всех 6-ти МКД, находящихся на данном земельном участке, соответствует воле большинства владельцев помещений в указанных домах и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Т.е. решения приняты в пределах компетенции общих собраний владельцев помещений всех МКД.

Отсутствие раздела земельного участка с кадастровым номером N, а соответственно и выдела земельных участков под каждым МКД, по смыслу части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, изложенном в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 года №12-П, не является препятствием владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирных домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Принятие решения собственниками помещений в МКД о порядке пользования данным участком, в виде доступа к нему черед автоматический шлагбаум, представляет собой элемент владения и пользования участком.

В данном случае суд руководствуется тем, что приобретая нежилые помещения в МКД, истцы, в соответствии с частью 5 ст.10 ГК РФ, должны предполагать, что в отношении придомовой территории и земельного участка, решением большинства собственников помещений может быть установлен определенный порядок доступа иных лиц.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2022 №№ Ф09—1327/2022, А50—13199/2021

«С учетом изложенного суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о правомерности недопуска на придомовую территорию транспорта истца со ссылкой на то, что истец фактически преследует цель использования дворовой территории для ведения своей предпринимательской деятельности, поскольку из буквального толкования пункта 3.2 Положения следует, что определяющим условием возможности беспрепятственного доступа легкового автотранспорта на придомовую территорию является факт регистрации указанного автотранспорта, подтверждающего его принадлежность собственнику помещения в многоквартирном доме или членам его семьи.

При указанных обстоятельствах ограничение беспрепятственного въезда на придомовую территорию легкового автотранспорта, зарегистрированного на имя истца в установленном законом порядке и используемого им как в личных, так и коммерческих целях, нарушает его право на использование придомовой территории, являющейся в силу закона общей собственностью собственников помещений данного дома.

Вопреки выводам судов то обстоятельство, что доступ в принадлежащие истцу нежилые помещения не ограничен, поскольку проезд к ним обеспечивается со стороны автодороги общего пользования, в связи с чем препятствия в пользовании соответствующими помещениями отсутствуют, не имеет правового значения для разрешения спора об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений – земельным участком, на которым расположен многоквартирный дом.

Вместе с тем из содержания обжалуемых судебных актов, с учетом изложенных в них пояснений сторон, усматривается, что фактические обстоятельства принадлежности транспортных средств, для которых испрашивался беспрепятственный въезд на придомовую территорию, истцу, и наличия у него соответствующего зарегистрированного права, судами не исследовались.

На основании изложенного, принимая во внимание, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части требования о предоставлении Гуляевой Е. А. круглосуточного и беспрепятственного доступа для проезда через ворота металлического ограждения как на личном, так и на используемом ей автотранспорте на земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположен многоквартирный дом N, для парковки указанного автотранспорта в любое время суток на любом свободном месте без временных ограничений, основаны на неполном исследовании фактических обстоятельств настоящего дела и представленных в материалы дела доказательств, что привело к принятию неправильных судебных актов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в указанной части подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).»

* * *

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2024 № А55—20785/2023

«Акционерное общество «Почта России» в письменных пояснениях указало, что ОПС 443032 размещается в помещении на 1 этаже многоквартирного дома на основании договора аренды нежилого помещения №1866/22-МР63, заключенного АО «Почта России» с N. Согласно акту приема – передачи нежилого недвижимого имущества, фактическая дата передачи помещения – 26.12.2022. Помещение, в котором находится ОПС Самара 443032, отвечает всем вышеуказанным нормам и требованиям. Вместе с тем, доступности услуг почтовой связи для неограниченного круга пользователей препятствует установленный автоматический шлагбаум. Данный шлагбаум ограничивает проезд к ОПС 443032 пользователям услуг почтовой связи и прежде всего маломобильным группам населения, в том числе, инвалидам, гражданам с ограничениями опорно-двигательного аппарата, пожилым и родителям с детьми, также пользователям услуг почтовой связи, сдающим в пересылку или получающим крупногабаритные почтовые отправления. Автоматический шлагбаум ограничивает подъезд к ОПС специального автотранспорта, такого как автомобиль «Скорой медицинской помощи», пожарный автомобиль МЧС или иной автотранспорт экстренных служб (МВД и пр.) при возникновении экстренных ситуаций с пользователями услуг почтовой связи, работниками АО «Почта России» и помещением ОПС.

Общество с ограниченной ответственностью возражало против удовлетворения требований истцов, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает вещно-правовой способ защиты права собственности собственника и субъектов других вещных прав, в том числе путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск является одним из способов защиты права собственности и иных вещных прав. Он представляет собой требование законного владельца к лицу, не владеющему индивидуально-определенной вещью, об устранении препятствий в осуществлении права, не связанного с лишением владения имуществом (статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 – 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Под негаторным иском понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы.

Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо иной титульный владелец. Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владении, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Исходя из содержания изложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при предъявлении негаторного иска владельцу необходимо подтвердить свое право на имущество, доказать факт нарушения права, не связанного с лишением владения, и незаконность действий ответчика.

Исходя из изложенного с учетом заявленных на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации требований в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истцах лежит обязанность доказывания нарушения ответчиком права собственности истца на объект недвижимости на его нормальную эксплуатацию в отсутствие законных на то оснований.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений МКД, следовательно, владельцы жилых и нежилых помещений МКД в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, в том числе и определять порядок доступа к нему.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, определенном статьями 44 – 48 Кодекса, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Многоквартирный жилой дом N введен в эксплуатацию 04.04.2022.

Установка шлагбаума, регулирующего въезд и выезд транспортных средств в границах придомовой территории многоквартирных домов по адресу: г. Самара на земельном участке с кадастровым номером N Обществом с ограниченной ответственностью осуществлена в соответствии с проектной документацией.

Проектная документация получила положительное заключение экспертизы.

Согласно проектной документации, раздел 1 «Общая пояснительная записка» 2-19-ОПЗ, том 1. изменение 5. объект строительства оснащается домофоном, камерами видеонаблюдения и автоматическими шлагбаумами, проект установки и монтаж которых осуществляет ПАО «Ростелеком».

Судом установлено, что решение об ограничении доступа на земельный участок в виде установки шлагбаума принято большинством владельцев помещений МКД (протокол №1 от 12.06.2022, вопрос 10). Указанный протокол общего собрания не оспорен, не признан недействительным.

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка и нравственности.

В данном случае, указанное решение принято по вопросу о праве использования земельного участка.

Соответственно, установка спорного шлагбаума соответствует воле большинства владельцев помещений в МКД и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а ответчик, как управляющая компания МКД в рамках предписаний, установленных пунктом 2.3 статьи 161 и пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установкой шлагбаума реализовывает решения, принятые волей большинства собственников помещений МКД, связи с чем, противоправность в его действиях отсутствует.

Ответчик пояснил, что все собственники МКД оснащены специальными средствами для беспрепятственного открывания / закрывания шлагбаума.

Согласно пояснениям представителя истцов имеют беспрепятственный доступ к своему имуществу.

Истцами не представлено доказательств, подтверждающих ограничение либо отказ в доступе к придомовой территории МКД. Отсутствие препятствий в доступе к земельному участку, на котором расположен шлагбаум, свидетельствует о равных условиях с иными владельцами помещений МКД в доступе к придомовой территории и земельному участку, на котором расположен МКД.

Ответчик как управляющая компания реализовывает решение, принятое волей большинства собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем противоправность в действиях ответчика отсутствует. Иного по материалам настоящего дела не установлено и истцом не доказано (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установка шлагбаума не лишает истцов доступа к помещению и не ограничивает их права в пользовании земельным участком. Доказательств каких-либо ограничений сотрудников, посетителей истцов в материалах дела также не имеется.

Судом учтено, что спорный шлагбаум оснащен системой распознавания специальных транспортных средств, что также отражено в протоколе общего собрания от 12.06.2022 №1 и не отрицается лицами, участвующими в деле.

Таким образом, довод Акционерного общества «Почта России» об ограничении проезда специального автотранспорта, такого как автомобиль «Скорой медицинской помощи», пожарный автомобиль МЧС или иной автотранспорт экстренных служб (МВД и пр.) при возникновении экстренных ситуаций, несостоятелен, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден.»

* * *

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2023 № А72—17186/2022

«Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Толкование данных норм права, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в доме, было неоднократно дано Верховным Судом Российской Федерации.

Так, в пункте 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16—10165 по делу N А45—13856/2015, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 N 34-КГ19—9.

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 ГК РФ).

В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права так, чтобы каждый мог Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи 6 осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников.

В рамках настоящего спора судом установлено и ответчиком не оспаривается, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на установку ответчиком кондиционеров отсутствует, решение общего собрания собственников помещений, принятого в установленном Жилищном кодексе РФ порядке, также отсутствует.

Суд, отклоняя доводы ответчика, в том числе ссылки на судебную практику, отмечает, что приведенные судебные акты не носят преюдициального характера и приняты при иных фактических обстоятельствах дела.

Так, в частности, из Определения Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019 следует и судами установлено, что реконструкция помещения, принадлежащего ответчику, была произведена в соответствии с рабочим проектом «Реконструкции цокольного этажа жилого дома по адресу ул. Красноармейская, 143 под стоматологический центр Ленинский административный район г. Нижний Тагил N 2365, 2006 год», при этом были выполнены все условия рабочего проекта, согласно его разделам, следовательно, реконструкция помещения произведена согласно требованиям нормативных актов.

Согласно п. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Таким образом, исковые требования истца следует удовлетворить и обязать ответчика произвести демонтаж семи внешних блоков кондиционеров, трех вентиляционных каналов, размещённых на крыше одноэтажной пристройки к многоквартирному дому по адресу: г. Ульяновск, ул. Хрустальная, д.38, а также восстановить целостность крыши одноэтажной пристройки к многоквартирному дому по адресу: ул. Хрустальная, д.38, г. Ульяновск, в местах крепления семи внешних блоков кондиционеров, трех вентиляционных каналов после проведения демонтажных работ.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.04.2025 №№ Ф09—804/2025, А50—4922/2024

«Суды нижестоящих инстанций установили, что 01 июля 2022 года общим собранием собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 80, принято решение об утверждении Положения об организации доступа и размещения транспортных средств на придомовой территории МКД дома №80 по ул. N.

Согласно пункту 3.1 Положения на беспрепятственный въезд на огороженную территорию МКД в течение суток и парковку на ней имеют право только зарегистрированные в соответствие с настоящим положением транспортные средства, принадлежащие собственникам жилых и нежилых помещений дома и проживающим с ними членами их семей.

На придомовую территорию могут допускаться транспортные средства (без права долговременной парковки): оперативным службам, такси, а также транспортные средства, принадлежащие гражданам, которые осуществляют погрузку/разгрузку вещей, посадку/высадку пассажиров – на время не более 30 минут (пункт 3.3 Положения).

Решение об утверждении указанного Положения принято общим собранием собственников в пределах компетенции большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, это решение не оспорено, не признано недействительным в установленном порядке.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 209, 246, 247, 290, 301 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 45, 47, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также правовую позицию, изложенную в пунктах 3, 5, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», исходя из того, что препятствий в пользовании переданным в аренду помещением общество не испытывает, в том числе и путем прохода по придомовой территории, доступ на участок за шлагбаумом урегулирован принятым собственниками помещений в доме и не оспоренным Положением, при этом судами установлена возможность парковаться в иных местах на оборудованной для этого парковке вокруг дома, а при необходимости произвести выгрузку/погрузку либо в иных целях на непродолжительный срок общество может проехать на придомовую территорию с учетом Положения, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество использует помещение в рамках обязательственных правоотношений, из условий договора следует, что в пользование передано только помещение, доказательств того, что в его использовании чинятся препятствия не представлено. Обеспечить парковку сотрудникам общества на придомовой территории товарищество не обязано, в том числе с учетом принятого собственниками Положения.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Указание общества на то, что к спорным правоотношениям по аналогии подлежит применению п. 2 ст. 673 ГК РФ, и права нанимателей жилых помещений не могут быть поставлены в лучшее положение по сравнению с арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме, рассмотрен судом кассационной инстанции и отклонено.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Истцом не представлено доказательств наличия препятствий в использовании придомовой территории, созданных товариществом, – проход сотрудников и клиентов общества не ограничен. Парковка сотрудников общества на придомовой территории является одним из элементов использования, и она урегулирована Положением, которое обязательно для всех. Оснований полагать, что общество поставлено в неравные положения с иными лицами, не представлено.»

* * *

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.11.2022 №№88—28767/2022, 2—1284/2022

«Удовлетворяя иск Н. о возложении на ответчика обязанности не препятствовать пользованию придомовой территорией многоквартирного дома, внеся сведения о мобильном телефоне истца в базу данных для открытия (закрытия) ворот с целью проезда на территорию указанного многоквартирного дома с помощью системы GSM (проезд по телефону, включенному в базу данных), суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 244, 246, 262, 290, 291, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав представленные доказательства, исходил из того, что действия ответчика, создающие истцу, являющемуся собственником помещения в многоквартирном жилом доме, препятствия во въезде на придомовую территорию МКД, нарушают его права и законные интересы на беспрепятственный доступ к общему имуществу.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 №№ А45—17561/2011, Ф04—2259/2012

«Суд первой инстанции, оценив совокупность представленных доказательств в соответствии с частью 1 статьи 64, статьёй 71 АПК РФ, пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку указанными выше действиями (возведением забора и установлением домофонов) ответчик препятствует истцу в пользовании по назначению принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, и в этой связи, правильно руководствуясь статьёй 304 ГК РФ, удовлетворил иск.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на то, что из свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2001 помещение площадью 148,3 кв. м, принадлежащее истцу, является нежилым без указания на его целевое назначение. Тот факт, что данное помещение используется истцом для предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду иной организации, свидетельствует об отсутствии каких-либо препятствий со стороны ответчика в реализации прав собственника. Фактически истцом заявлен иск не об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, а об установлении особого режима прохода по общей территории для осуществления предпринимательской деятельности, что имеет другое правовое основание. Оснований для применения статьи 304 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

По мнению суда кассационной инстанции, указанные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречат нормам действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, что в силу положений статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого постановления.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции является обоснованным и в полной мере отвечающим требованиям действующих правовых норм, каких-либо оснований для его отмены или изменения не усматривается.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2022 №№13АП-30377/2022, А26—3000/2022

«Таким образом, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Применительно к данному делу это означает, что при проведении проверки и вынесении оспариваемого представления Прокуратура не могла не учитывать волю собственников жилых помещений спорного МКД, отраженную в решении общего собрания, оформленного протоколом от 07.03.2017, недействительность которого в судебном порядке не установлена.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 28 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

При таких обстоятельствах при наличии решения общего собрания собственников помещений по вопросу предоставления в пользование земельного участка на придомовой территории МКД с правом обустройства мест стоянок автомобилей, которое не признано недействительным и является обязательным для исполнения управляющей организации, а также учитывая, что обустройство парковочных мест не ограничивает проезд по территории земельного участка и не ограничивает доступ к МКД (соблюдена доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями МКД для собственников), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Прокуратуры правовых и фактических оснований для вынесения оспариваемого представления от 25.03.2022 №07-31-2022 об устранении нарушений федерального законодательства, в котором Прокуратура указывает на ненадлежащее исполнение ООО обязанностей по управлению, содержанию общедомового имущества и контролю за его состоянием.»