Читать книгу Исходящий документ. Хрестоматия юридического письма - Татьяна Александровна Ромм, Татьяна Александровна Аверина, Татьяна Викторовна Поплавская - Страница 5

«Об исполнении договорных обязательств,

устранении недостатков, сданного в аренду помещения»

ООО «_____________» является арендатором нежилого помещения по адресу: г. __________, ул. ___________, д. __, на основании договора аренды недвижимого имущества № ______ от «___» ___________ г.

Данное помещение используется для размещения магазина розничной торговли «_________» (как вариант).

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, пункта ___________ договора арендодатель обязался предоставить нежилое помещение Арендатору в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями Договора, в состоянии, соответствующим действующему законодательству РФ.

В силу пункта _______Арендодатель предоставляет гарантию, что: «нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе, сигнализации, инженерно-техническое оборудование), соответствуют всем противопожарным (в том числе, наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством РФ к нежилым помещениям (как вариант).

В силу пункта _______Арендодатель обязался обеспечивать содействие Арендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения (как вариант).

В соответствии с пунктом_________ Арендодатель обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, обеспечивать их своевременный ремонт (как вариант).

Таким образом, обязательства по содержанию помещении в соответствии с требованиями технических стандартов и правил, условиями договора аренды, а также целевым назначением арендуемого помещения, возложены на арендодателя.

Вместе с тем полагаю, что с Вашей стороны обязательства выполнены не в полной мере, поскольку договорные условия нарушаются в следующем:

– на территории арендуемого объекта отсутствует вентиляция и частично кондиционирование (как вариант), что влечет за собой нарушения пункта _____ договора, создает неудобства для покупателей при нахождении в торговом зале, и влечет применение ответственности по пункту ____ договора.

– не своевременно производится ремонт _________________________ имеет дефекты кровля/система коммунальных коммуникаций, что привело к частичному износу дорогостоящего оборудования (как вариант). В связи с чем нарушаются санитарные нормы м правила, создается угроза здоровью сотрудников арендатора, посетителей магазина (как вариант).

Следует признать, что в подобных случаях применяется положение пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, и судебной практикой признается, что арендодатель, передавший имущество с недостатками, препятствующими его использованию, фактически не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора.

В связи с этим у арендатора также не возникает встречного обязательства вносить арендную плату на основании статьи 328 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан провести надлежащую приемку имущества, передаваемого по договору аренды. При этом речь идет об обычной внимательной проверке (осмотре) получаемого в аренду имущества. Соответственно, если недостатки выявлены в ходе эксплуатации помещения, а при осмотре они были незаметны, суды признают их скрытыми (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу № А32—56731/2009, постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03—719/2010).

ФАС Московского округа в Постановлении № А41—14847/12 от 01.08.2013 подтвердил, что арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию.

При этом в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса РФ:

«Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков».

На основании вышеизложенного предлагаю Вам:

В срок ______________ дней с момента получения настоящего требования устранить безвозмездно недостатки арендуемого имущества, в частности, произвести восстановительный ремонт полов, кровли, системы вентиляции и кондиционирования (как вариант) в помещении и привести их качество в соответствие ГОСТ, СП, СНИП и условиям договора аренды.

Вынужден признать, что, если нельзя будет надеяться на содействие с Вашей стороны, по прошествии претензионного срока, установленного статьей 4 АПК РФ, арендатор применит свое право на проведение экспертной оценки полов, кровли и системы инженерной коммуникации и пр. (как вариант) на их соответствие установленным договором условиям, стандартам качества, требованиям ГОСТ, СП, СНИП требованиям о безопасности жизни и здоровью людей, с последующим обращением в арбитражный суд, в том числе, с требованием о возмещение ущерба (испорченного оборудования, продукции арендатора) вследствие нарушения договорных обязательств.

Обращаю Ваше внимание, что при судебном взыскании расходов на ремонт, с ответчика также может быть взыскана стоимость экспертизы, госпошлина и расходы на судебное представительство.

Также на основании статьи 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой: «В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков», при неисполнении требования в срок арендная плата, как встречное непредставление, уплачиваться не будет.

Надеюсь на Ваше понимание и своевременное разрешение возникшей ситуации, что не станет препятствием для дальнейшего плодотворного сотрудничества.

Директор ООО «____________»

________________/__________/

2.4

ПРИМЕНЕНИЕ:

ТРЕБОВАНИЕ (ПРЕТЕНЗИЯ) АРЕНДАТОРА К АРЕНДОДАТЕЛЮ ОБ УСТРАНЕНИИ НАРУШЕНИЯ КАКОГО-ЛИБО ДОГОВОРНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА (УСЛОВИЯ ДОГОВОРА)

Исх. № ____ от «____» ______ 2020г. Россия, г. _____________

Директору

ООО «____________»

Ф.И.О.

________, ____________,

г. __________, ул. ___________,д. __

«Об исполнении обязательства»

Уважаемый ______________!

«___» ___________ 2020 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «_____________» и ООО/ИП «___________» заключен договор аренды недвижимого имущества по аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: _____________ обл., г. _____________, ул. ________, д. __.

На основании пункта _______ договора Арендодатель обязался обеспечивать _______________________________.

В связи с установлением данного обязательства арендодателя, соответствующим образом, в пункте ___ договора предусмотрено, что ___________________________ (как вариант).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ: «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

На основании статьи 310 Гражданского кодекса РФ: «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства».