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DER WOHNUNGSMARKT IN DEUTSCHLAND

Die Wohneigentumsquote (Haushalte in Wohnungseigentum) liegt in Deutschland bei rund 52 Prozent. Das ist im Vergleich mit der gesamten Europäischen Union unterdurchschnittlich. Allerdings weist Deutschland eindrucksvolle Steigerungsraten auf: Seit 1968 ist die Quote von 36 Prozent auf heute 52 Prozent gestiegen. Besonders schnell und steil verlief der Anstieg in den neuen Bundesländern: In den letzten 20 Jahren stieg die Quote von 26 auf 34 Prozent.

Die Wohneigentumsquote kann unterschiedlich gemessen werden; daraus ergeben sich auch unterschiedliche Werte. Misst man den Anteil des Wohneigentums im Verhältnis zur Bevölkerungszahl, ergibt sich meist ein höherer Wert, als wenn man die Quote mit Bezug auf die Zahl der Haushalte bzw. Wohnungen bemisst. Die Erklärung dafür ist einfach: Eigentümerhaushalte sind im Durchschnitt größer als Mieterhaushalte. Bezieht man die Wohneigentumsquote auf die Bevölkerungszahl, dann lebt in 27 EU-Staaten die Mehrzahl der Menschen in den eigenen vier Wänden. Deutschland ist noch mit dabei, wenn auch mit 52 Prozent ziemlich am Ende der Rangliste.

Wohneigentum in ausgewählten Ländern Europas 2019

Die hier genannte Wohneigentumsquote bildet das Verhältnis der Anzahl der Haushalte, die Wohneigentum gebildet haben, zur Anzahl der betrachteten Gesamthaushalte ab.

Die auch heute noch oft (zum Beispiel auch in der Wikipedia-Enzyklopädie) wiedergegebene Rangliste der Wüstenrot Stiftung basiert auf statistischem Material, das kurz nach der Jahrtausendwende erhoben wurde; darin sind die Staaten Ost- und Südosteuropas nicht erfasst.

Die Rangliste der Wohneigentumsquoten ausgewählter europäischer Staaten basiert auf offiziellen europäischen Statistiken und bezieht sich auf das Verhältnis von Wohneigentum zur Bevölkerungszahl. Sie berücksichtigt die ost- und südosteuropäischen Staaten, deren Werte die frühere Dominanz der west- und nordeuropäischen Staaten durcheinanderwirbeln. In vielen Staaten, die bis 1989/90 östlich des Eisernen Vorhangs lagen, haben die marktwirtschaftlichen Reformen zu einer sehr schnellen Wohneigentumsbildung beigetragen. Staatliche und kommunale Wohnungsbestände wurden dort in großem Umfang privatisiert – teilweise zu sehr geringen Preisen, sodass es auch weniger wohlhabenden Bevölkerungsschichten möglich war, Wohneigentum zu erwerben. Über Qualität, Ausstattung und Erhaltungszustand der Wohnungen ist damit natürlich keine Aussage getroffen.

Quelle: Statista 2019 (* = 2018)

Neben der dauerhaften Vermietung kommen auch alternative Nutzungen in Betracht, beispielsweise als Ferienwohnung.

Diese Form der massenhaften Übertragung von Wohnungsbeständen an die früheren Mieter hat es in der Vergangenheit in Westeuropa – mit Ausnahme Großbritanniens – aber nicht gegeben. In Südeuropa ist das Eigentum an Wohnimmobilien – nicht nur in Form des eigenen Hauses, sondern auch als Eigentumswohnung traditionell stark vertreten.

Auch innerhalb Deutschlands ist das selbstgenutzte Wohneigentum (sowohl Eigenheime als auch Eigentumswohnungen) ungleichmäßig verteilt. Das Saarland (64,7 Prozent) und Rheinland-Pfalz (58,0 Prozent) haben die höchsten Wohneigentumsquoten in Deutschland. Die neuen Bundesländer haben in den letzten zweieinhalb Jahrzehnten gegenüber dem Altbundesgebiet deutlich aufgeholt. Auffällig sind die sehr geringen Wohneigentumsquoten in den Stadtstaaten Hamburg (23,9 Prozent) und Berlin (17,4 Prozent). Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamts ergab sich mit Blick auf die Bundesländer 2018 folgende Situation:

Bundesland und Wohneigentumsquote

Saarland:	64,7 %
Rheinland-Pfalz:	58,0 %
Niedersachsen:	54,2 %
Schleswig-Holstein:	53,3 %
Baden-Württemberg:	52,6 %
Bayern:	51,4 %
Brandenburg:	47,8 %
Hessen:	47,5 %
Thüringen:	45,3 %
Sachsen-Anhalt:	45,1 %
Nordrhein-Westfalen:	43,7 %
Mecklenburg-Vorpommern:	41,1 %
Bremen:	37,8 %
Sachsen:	34,6 %
Hamburg:	23,9 %
Berlin:	17,4 %
Deutschland gesamt:	46,5 %

Die Zahlen der statistischen Landesämter gehen von einem etwas niedrigeren Ansatz aus, bestätigen aber die grundsätzlichen Proportionen dieser Verteilung.

Die Wohneigentumsquote sagt allerdings nichts Schlüssiges über die tatsächlichen Eigentums- und Vermögensverteilungen aus. Denn die Wohneigentumsquote spiegelt nur wider, wie viele Haushalte – im Vergleich zur Gesamtzahl der Haushalte – in den „eigenen vier Wänden“ leben. Viele Wohnimmobilien werden aber nicht von den Eigentümern selbst genutzt, sondern vermietet. Ererbtes Wohneigentum beispielsweise wird, wenn es die Erben nicht selbst nutzen wollen oder können, häufig vermietet.

Neben der dauerhaften Vermietung kommen auch alternative Nutzungen in Betracht, beispielsweise als Ferienwohnung. Grundsätzlich kann eine Eigentumswohnung auch gewerblich genutzt werden – in der Regel sogar gegen den Widerstand der übrigen Eigner, sofern von der gewerblichen Nutzung keine größere Störung für die übrigen Eigner ausgeht als von einer normalen Wohnraumnutzung. Gegen eine psychoanalytische Praxis wird sich also kaum etwas einwenden lassen, gegen den Proberaum eines Schlagzeugensembles schon. Und wenn sich die psychoanalytische Praxis als Escort-Service entpuppen sollte, weil andere Eigentümerinnen oder Mieterinnen von Männern angesprochen und nach ihrem Preis gefragt werden, hört die Duldsamkeit der übrigen Eigner verständlicherweise auf. Ob es also klug ist, eine gewerbliche Nutzung gegen den Einspruch der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen, ist eine andere Frage.

Von 47 Millionen Bundesbürgern, die in einer selbstgenutzten Immobilie leben, wohnen 38 Millionen in einem eigenen Haus, 9 Millionen in einer Eigentumswohnung. Naturgemäß sind im urbanen Raum Bebauungsformen mit großem Flächenverbrauch (Einfamilienhäuser) seltener.

Das erkennt man auch an dem auffallenden Zusammenhang zwischen der Gemeindegröße und der Wohneigentumsquote. In einer 2019 veröffentlichten Studie ergab sich folgendes Bild:

Einwohnerzahl und Wohneigentumsquote

Weniger als 5 000:	59 %
5 000 bis 20 000:	55 %
20 000 bis 100 000:	50 %
100 000 und mehr	32 %

(Quelle: Studie „Wohnen in Deutschland“, Verband der Sparda-Banken, April 2019).

Auch wenn sich die Eigentumsquote seitdem insgesamt erhöht hat, hat sich die grundsätzliche Proportion zwischen ländlichen Räumen und Großstädten beziehungsweise Ballungsgebieten nicht wesentlich verändert.