Читать книгу Handbuch Eigentumswohnung - Werner Siepe - Страница 30

Für viele Selbstständige und Freiberufler wird die Suche nach Wohneigentum heute durch den Beruf motiviert. In der eigenen Immobilie sollen Wohnen und Berufsausübung verbunden werden. Das kann positive Effekte haben.

Für die Frage, ob der Nutzung einer Wohnung als Büro aus juristischen Gründen ein wichtiger Einwand entgegensteht, hat das Bayerische Oberlandesgericht schon 2000 in einer Entscheidung festgestellt, dass es dabei maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, insbesondere auf die Art der Büronutzung. Beeinträchtigt die gewerbliche Nutzung das Wohnen der übrigen Parteien mehr als die zweckbestimmte Nutzung zu Wohnzwecken? Für den Fall eines Friseursalons in einer im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung haben die Richter das bejaht.

Die Nutzung einer Wohnung als Heilpraktiker- oder Naturheilpraxis geht nach Ansicht des Landgerichts München über eine Nutzung zu Wohnzwecken hinaus und begründet für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile, die über die einer Wohnnutzung üblichen Nachteile hinausgehen und daher nicht hinzunehmen sind. Die Nutzung bedarf daher der Einwilligung des Verwalters beziehungsweise der Zustimmung der Wohnungseigentümer (Az. 1 S 9962/14 WEG).

In der Teilungserklärung wurde bis vor Kurzem zwischen dem eigentlichen Wohnungseigentum und dem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Teileigentum unterschieden. Das Berliner Kammergericht hält eine solche Trennung nicht mehr für erforderlich. „Um verschiedene – möglichst weitgehende – Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne dass es der im Falle nachträglicher Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, ist es möglich, eine Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung zu unterlassen“, heißt es in dem Beschluss. Dementsprechend kann die Auslegung der Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als „Gewerbewohnung“ die Nutzung sowohl als Wohnung als auch zu gewerblichen Zwecken zulassen (Az. 24 U 71/07).

Häufig findet sich in der Gemeinschaftsordnung ein Passus wie dieser: „In den Wohnungen dürfen gewerbliche oder sonstige berufliche Tätigkeiten nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters ausgeübt werden, wenn und soweit mit diesen Tätigkeiten Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder auf fremdes Sondereigentum verbunden sind, die über das übliche Maß hinausgehen.“

Ist die Nutzungsart in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auf Wohnzwecke beschränkt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft der Nutzungsänderung zustimmen. In dem Fall kann aber niemand untersagen, wenn jemand in der eigenen Wohnung ein Arbeitszimmer oder Homeoffice einrichtet. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Nutzung von Räumlichkeiten zu teilweise freiberuflichen Tätigkeiten jederzeit zulässig ist, wenn in einer Wohnung eines der Zimmer als Büro genutzt wird, um zu Hause zu arbeiten, und wenn dort keine Besucher empfangen werden. Aber schon die Anbringung eines Firmenschilds an der Hausfassade berührt das Gemeinschaftseigentum und ist nicht ohne Weiteres zulässig.

Für die gewerbliche (Teil-)Nutzung einer Wohnung ist bei der Suche ferner zu berücksichtigen, ob sich die Immobile mit der Eigentumswohnung in einem reinen Wohngebiet oder in einem ausgewiesenen Mischgebiet befindet. In einem reinen Wohngebiet kann die Ausübung eines Gewerbes untersagt werden.