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WECHSELNDE NUTZUNGSPHASEN

Selbstnutzung durch Wohneigentümer und spätere oder frühere Fremdnutzung der Eigentumswohnung durch Mieter müssen keine Gegensätze sein. Es kommt sogar vor, dass ein und dieselbe Eigentumswohnung vom Eigentümer erst selbstgenutzt, dann für ein paar Jahre an Dritte vermietet und danach wieder selbstgenutzt wird.

Einen längeren Leerstand als bewusste Nichtnutzung der Eigentumswohnung aus Spekulationsgründen sollten Sie als gewissenhafter Wohneigentümer allerdings auf jeden Fall vermeiden. Wollen Sie trotz Nichtnutzung die laufenden Zins- und Bewirtschaftungskosten steuerlich absetzen, wird Ihnen das Finanzamt unter Berufung auf die steuerlich sogenannte „Liebhaberei“ einen Strich durch die Rechnung machen.

Erst Selbstnutzung, dann Vermietung

Der in der Praxis häufigste Fall wechselnder Phasen von Selbst- und Fremdnutzung erfolgt nach einem beruflich bedingten Wechsel des Wohnorts. Der bisherige Selbstnutzer wird das anfängliche Pendeln von seiner Eigentumswohnung zu seiner weit entfernten Arbeitsstätte über kurz oder lang leid und entscheidet sich nach seinem Auszug für die Vermietung.

Ein weiterer Grund für den Auszug kann der Umstieg auf ein größeres Einfamilienhaus sein, da die bisher selbstgenutzte Eigentumswohnung für die Familie nach der Geburt des ersten oder zweiten Kindes zu klein geworden ist.

In eher seltenen Fällen gelingt dem Ex-Selbstnutzer ein schneller Verkauf seiner Eigentumswohnung. Dieser Verkauf kann aber aus steuerlicher Sicht nachteilig sein, wenn er bei einer Besitzdauer von nicht mehr als zehn Jahren Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen muss. Eventuell entstehende Veräußerungsverluste können andererseits nicht steuerlich abgesetzt werden.

Ungünstig ist auch eine Kündigung des mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrags vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Für die Restdauer bis zum regulären Ende des Vertrags berechnet die Bank eine happige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese liegt umso höher, je größer der Unterschied zwischen dem vertraglich vereinbarten und dem aktuell niedrigeren Darlehenszins ausfällt und je länger der verbleibende Zeitraum bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindung ist.

Treffen sogar beide Nachteile – Versteuerung des Veräußerungsgewinns und hohe Vorfälligkeitsentschädigung – zusammen, macht der Verkauf aus wirtschaftlicher Sicht wenig Sinn. Es ist dann besser, die Eigentumswohnung zumindest eine gewisse Zeit zu vermieten, bis die steuerliche Frist von zehn Jahren abgelaufen und auch das Ende der Zinsbindung erreicht ist.

Erst Vermietung, dann Selbstnutzung

Der Einzug des Wohneigentümers in seine bisher vermietete Eigentumswohnung kommt eher selten vor. Eher kündigt er die Wohnung wegen Eigenbedarfs für andere Familienangehörige, zum Beispiel für eines seiner erwachsenen Kinder oder einen Elternteil.

Im weiteren und juristischen Sinne liegt auch in diesem Fall eine Selbstnutzung vor. Um die laufenden Zins- und Bewirtschaftungskosten sowie Abschreibungen in voller Höhe absetzen zu können, muss die mit Familienangehörigen vereinbarte Miete aber mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Nettokaltmiete laut Mietspiegel ausmachen.

Ein längerer Leerstand als bewusste Nichtnutzung der Eigentumswohnung aus Spekulationsgründen bringt unter dem Strich oft nicht die gewünschten Profite, wenn man einmal nachrechnet.

Ältere Wohneigentümer, denen ihr bisher selbstbewohntes Einfamilienhaus mittlerweile zu groß geworden ist und die eine ihnen gehörende kleinere Eigentumswohnung bisher vermietet haben, könnten auch für sich Eigenbedarf anmelden. Diese Überlegungen stellen sich beispielsweise nach dem Tod des Ehegatten.

Vorübergehende Vermietung oder Selbstnutzung

Auch eine vorübergehende Vermietung der Eigentumswohnung kommt in der Praxis vor. Ein Beispiel hierfür ist die befristete Versetzung des Wohneigentümers an einen anderen Ort aus beruflichen Gründen, die wegen der großen Entfernung auch zum Wechsel des Familienwohnsitzes führt.

Während der feststehenden Zwischenzeit von beispielsweise fünf Jahren vermietet der Wohneigentümer seine Eigentumswohnung. Um sein Ziel eines späteren Wiedereinzugs ohne rechtliche Probleme zu erreichen, muss er mit seinem Mieter einen echten Zeitmietvertrag abschließen.

Auch die vorübergehende Selbstnutzung einer ansonsten vermieteten Eigentumswohnung ist denkbar. Nach der ersten Phase der Vermietung zieht der Wohneigentümer für einige Monate oder Jahre selbst ein, um seine Wohnung anschließend wieder zu vermieten. Dies kann in Notsituationen erforderlich werden, wenn der Wohneigentümer beispielsweise wegen eines größeren Brandes seine jetzige Wohnung nicht mehr nutzen kann.