Читать книгу Handbuch Eigentumswohnung - Werner Siepe - Страница 12

WOHNEIGENTUM ALS ALTERSVORSORGE

Die letzte Volks- und Wohnungszählung im Jahr 2011 – die nächste ist für 2021 geplant – hat ergeben: Man zählte 9,3 Millionen Eigentumswohnungen. Das sind rund 43 Prozent mehr als zuvor angenommen. Jede vierte von Eigentümern oder Mietern genutzte Wohnung ist eine Eigentumswohnung. Die Anzahl der Eigentumswohnungen in privater Hand ist mehr als doppelt so hoch wie die Zahl der Genossenschafts- und Gemeindewohnungen.

Die in den 1990er-Jahren bereits totgesagte Eigentumswohnung lebt wieder auf. Vor allem in Großstädten stellt sie für viele Kaufinteressenten schon aus Kostengründen oft die einzige Alternative zu einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus dar.

Selbstnutzer oder Kapitalanleger

Rund 5,8 Millionen Eigentumswohnungen werden von den Eigentümern selbstbewohnt. Das ist mehr als die Hälfte aller Eigentumswohnungen. Rund 4,3 Millionen Eigentumswohnungen sind vermietet.

Zu den Selbstnutzern als der einen Hälfte von Nutzern gesellt sich also die andere Hälfte der Kapitalanleger, die ihre Eigentumswohnung vermieten. Auch wenn Selbstnutzer und Kapitalanleger im Einzelnen unterschiedliche Interessen haben, eint sie doch das gemeinsame Interesse an einer kostengünstigen Bewirtschaftung und einer guten Verwaltung ihrer Eigentumswohnanlage. Darüber hinaus bilden sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger Wohneigentum und damit Grundvermögen, das zum Geldvermögen hinzukommt.

Unter dem Gesichtspunkt der privaten Altersvorsorge stellt die selbstgenutzte oder vermietete Eigentumswohnung zunächst Altersvermögen dar, das zum Beginn des Ruhestands möglichst schuldenfrei sein sollte. Eine schuldenfreie Eigentumswohnung bietet beiden – Selbstnutzern und Kapitalanlegern – im Alter unterschiedliche Vorteile. Der Selbstnutzer genießt das miet- und schuldenfreie Wohnen. Außer der Mietersparnis kommt ihm zugute, dass er seine Hypothekendarlehen vollständig abgetragen hat und weder Zinsen noch Tilgung an seine Bank zahlen muss.

Der Kapitalanleger und Vermieter profitiert mit einer schuldenfreien Eigentumswohnung im Alter vom Mietertrag. Die Mieteinnahmen verschaffen ihm nach Abzug der laufenden Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten eine willkommene Zusatzrente.

Förderung des Wohneigentums

Bund, Länder, Kommunen und Kirchen haben sich insbesondere die finanzielle Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums auf ihre Fahnen geschrieben. Die Wohn-Riester-Rente für Selbstnutzer hat die frühere Eigenheimzulage abgelöst und bietet eine günstige Möglichkeit zur schnelleren Entschuldung.

Bundesländer und Kommunen vergeben zinsgünstige Fördermittel in erster Linie an einkommensschwächere Familien mit Kindern, die ihr Einfamilienhaus oder ihre Eigentumswohnung selbst nutzen.

Einige Länder wie Nordrhein-Westfalen bieten Familien, die bereits Mittel aus dem Wohnungsförderungsgesetz erhalten haben, in finanziellen Notlagen zusätzlich auch eine spezielle Wohneigentums sicherungshilfe an. Sie soll helfen, das Wohneigentum der Betroffenen zu erhalten und einer Zwangsversteigerung vorzubeugen.

Unter dem Gesichtspunkt der privaten Altersvorsorge stellt die selbstgenutzte oder vermietete Eigentumswohnung zunächst Altersvermögen dar, das zum Beginn des Ruhestands möglichst schuldenfrei sein sollte.

Auf den wenig bekannten Lastenzuschuss haben Selbstnutzer einen Rechtsanspruch, falls ihre monatliche Belastung für Kapitaldienst und Bewirtschaftung im Verhältnis zu ihrem Einkommen bestimmte Grenzen überschreitet. Der Lastenzuschuss für bedürftige Wohnungseigentümer ist quasi das Gegenstück zum Mietzuschuss für bedürftige Mieter. Beides wird im Wohngeldgesetz geregelt. Vor allem Selbstnutzer von Eigentumswohnungen, die Einkommenseinbußen durch Arbeitslosigkeit, eine länger andauernde Erkrankung oder Berufsunfähigkeit erleiden, sollten den Weg zum örtlichen Wohnungsamt nicht scheuen. Dort ist auch die Wohngeldfibel erhältlich, der alle weiteren Details für den Erhalt eines monatlichen Lastenzuschusses zur selbstgenutzten Eigentumswohnung zu entnehmen sind.

Die finanziellen Hilfen durch die staatliche KfW Bankengruppe (KfW) gibt es nicht nur für selbstbewohntes, sondern auch für vermietetes Wohneigentum. Unabhängig vom Einkommen hat darauf jeder Wohneigentümer Anspruch, sofern er die Voraussetzungen für die Kreditprogramme erfüllt.

Wohneigentum als Schonvermögen in Notlagen

Langzeitarbeitslose mit Anspruch auf Arbeitslosengeld II (üblicherweise als Hartz IV bezeichnet) müssen ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung nicht verkaufen, sofern diese angemessen ist und eine von der Bewohnerzahl abhängige Wohnfläche (zum Beispiel 80 Quadratmeter für ein bis zwei Personen, 100 Quadratmeter für drei Personen plus 20 Quadratmeter für jede weitere Person) nicht überschreitet. Dies hat das Bundessozialgericht bereits Ende 2008 entschieden.

Selbstgenutztes und zugleich schuldenfreies Wohneigentum gilt, sofern es angemessen ist, somit als Schonvermögen. Hartz-IV-Bezieher mit einer selbstgenutzten Eigentumswohnung erhalten infolge der Mietersparnis allerdings nur den Regelsatz von monatlich 439 Euro ab 2021 sowie die Erstattung der angemessenen Bewirtschaftungskosten, sofern ihre Eigentumswohnung bereits schuldenfrei ist. Gleiches gilt für Personen, die eine Grundsicherung wegen Alters oder wegen einer dauernden Erwerbsminderung beziehen.

Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung bleibt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. XII ZB 269/12) beim Elternunterhalt vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt, wenn pflegebedürftige Eltern die Kosten für das Pflegeheim nicht aus eigenen Mitteln bestreiten können und das grundsätzlich unterhaltspflichtige Kind eine schuldenfreie Eigentumswohnung selbstbewohnt. Im Streitfall hatte das Sozialamt den Wert der Eigentumswohnung auf 115 000 Euro geschätzt und forderte eine Verwertung, um die bisher von der Sozialhilfe getragenen Kosten in Höhe von rund 17 000 Euro erstattet zu bekommen.

Dies lehnte der BGH mit der Begründung ab, dass die vom Sohn der pflegebedürftigen Mutter selbstgenutzte Eigentumswohnung angemessen sei und nicht verkauft werden müsse. Lediglich der in Höhe der Mietersparnis errechnete Wohnvorteil von monatlich 339 Euro muss dem erzielbaren Nettoeinkommen hinzugerechnet werden. Sofern aber auch nach Hinzurechnung dieses Wohnvorteils der Mindestbehalt von monatlich 1 500 Euro vom unterhaltspflichtigen Sohn nicht überschritten wird, entfällt jegliche Zahlung von Unterhalt an das Sozialamt.

Kaufnebenkosten oft über 10 Prozent

Die meisten Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren von 3,5 Prozent auf 5,0 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises erhöht.

Eingriffe in Wohneigentum bei Sonderfällen

Wohneigentum genießt als Vermögen zwar grundsätzlich einen hohen Schutz. Dennoch kann es in Sonderfällen zu Eingriffen kommen, die bis zum Verlust des Wohneigentums führen. Dazu zählen beispielsweise:

Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung auf Antrag der Gläubigerbank, wenn der Wohneigentümer mit seinen Zins- und Tilgungsraten in Rückstand geraten ist

Teilungsversteigerung einer Eigentumswohnung auf Antrag eines Miteigentümers (z. B. geschiedener Ehegatte oder Miterbe), da die Gemeinschaft nach Scheidung oder Erbfall aufgehoben werden soll

Entziehung des Wohneigentums auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft, da der Eigentümer schwere Verfehlungen begangen hat oder hohe Hausgeldrückstände angefallen sind.

Einige Länder wie Nordrhein-Westfalen und Berlin versuchen mithilfe von Wohnungsaufsichtsgesetzen oder verschärften Zweckentfremdungsverordnungen, unerwünschte Zustände (zum Beispiel längerer Leerstand, Überbelegung oder Fehlbelegung, Verwahrlosung von Wohnraum) durch hohe Ordnungsstrafen für Eigentümer zu bekämpfen. Als Selbstnutzer oder Vermieter einer Eigentumswohnung werden Sie es schon im eigenen Interesse zu solchen Auswüchsen gar nicht kommen lassen. Möglicherweise wird Ihnen dies aber unberechtigterweise von Behörden vorgeworfen, die auf entsprechendes Anschwärzen von Anwohnern reagieren. Hierbei sollten Sie einen kühlen Kopf bewahren und mit höflicher Hartnäckigkeit begründen, dass Sie sich nichts haben zuschulden kommen lassen.

Höhere Steuern und mehr Bürokratie

Seit der Föderalismusreform von 2006 können die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer von seinerzeit 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises (bis Ende 1996 sogar nur 2 Prozent) selbst festsetzen. Inzwischen haben dies bis auf Bayern und Sachsen alle übrigen Bundesländer genutzt, um die Steuersätze teilweise drastisch anzuheben.

In fünf Bundesländern liegt die Grunderwerbsteuer bei 5 Prozent (siehe Tabelle auf Seite 22). Die fünf Spitzenreiter unter den Bundesländern verlangen sogar 6,5 Prozent. Nur die Bundesländer Bayern und Sachsen begnügen sich noch mit 3,5 Prozent.

Käufer von Eigentumswohnungen müssen für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren somit bis zu 8 Prozent einkalkulieren. Kommt dann noch der Anteil der Maklerprovision von maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises hinzu, müssen Sie in der Spitze rund 11,5 Prozent des Kaufpreises allein für „Papierkosten“ zahlen.

Auch gestandene Wohneigentümer werden von ihren Gemeinden oder Städten über eine höhere Grundsteuer zur Kasse gebeten. Dies geschieht typischerweise durch Ratsbeschlüsse über die Anhebung der Grundsteuerhebesätze.

Selbstnutzer sind von der höheren Grundsteuer direkt im eigenen Geldbeutel betroffen. Nur Vermieter von Eigentumswohnungen können die höhere Grundsteuer auf ihre Mieter abwälzen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dies schlägt mit höheren Nebenkosten für die Mieter zu Buche.

Mit höheren Steuern ist es aber nicht getan. Über immer mehr Bürokratie stöhnen viele Wohneigentümer. Ständig werden neue Verordnungen erlassen.

VERORDNUNGEN RUND UM DAS WOHNEIGENTUM Darüber sollten Sie als Wohneigentümer Bescheid wissen:

Trinkwasserverordnung mit Prüfung des aus den Leitungshähnen fließenden Trinkwassers auf Legionellen alle drei Jahre

Verordnung über die Prüfung von Abwasserleitungen (beispielsweise müssen in Nordrhein-Westfalen Abwasserleitungen auf dem Grundstück ab 2015 alle zehn Jahre daraufhin überprüft werden, ob sie dicht sind)

Verordnung über Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV), wonach Auffangwannen rund um Heizöltanks alle zehn Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden müssen

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Es führt das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Ziel ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden sowie eine zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien für Wärme, Kälte und Strom für das Haus.

Es ist halt auch beim Wohneigentum nicht alles Gold, was glänzt. Neue Verordnungen mit der damit verbundenen Bürokratie können Ihnen das Leben als Immobilieneigentümer auch manchmal verleiden. Trotz einiger Unkenrufe gilt aber: Die Eigentumswohnung ist grundsätzlich eine relativ sichere Vermögensanlage und Altersvorsorge.

Den Ärger über die höheren Steuern und die zunehmende Bürokratie sollten Sie nicht überbewerten. Lassen Sie sich von Schlagzeilen wie „Wohneigentum vernichtet“ nicht in die Irre führen. Die Vorteile des Wohneigentums überwiegen die in Kauf zu nehmenden Nachteile in aller Regel deutlich. Dies gilt für Selbstnutzer von Eigentumswohnungen ebenso wie für Kapitalanleger, die ihre Eigentumswohnung vermieten.