Читать книгу Handbuch Eigentumswohnung - Werner Siepe - Страница 20

DIE VERMIETETE EIGENTUMSWOHNUNG

Wie viele private Vermieter von Eigentumswohnungen es tatsächlich gibt, kann nur grob geschätzt werden. Zwei Drittel der über vier Millionen vermieteten Eigentumswohnungen werden privaten Wohnungseigentümern gehören. Das übrige Drittel entfällt auf städtische oder private Wohnungsunternehmen.

„Eine vermietete Immobilie muss sich rechnen lassen“, lautet der gängige Spruch unter erfahrenen Investoren. In einer Niedrigzinsphase mit bislang nicht gekannten tiefen Zinssätzen für Hypothekendarlehen und steigenden Wohnungsmieten gelingt dies immer mehr privaten Kapitalanlegern. Wer richtig rechnen will und kann, sollte den Leitspruch „Von der Miete zur Rendite“ beherzigen.

Mietobjekte

Wer eine Kapitalanlage in Immobilien sucht, kann grundsätzlich zwischen der Direktanlage in vermietete Objekte und der indirekten Beteiligung wählen. Der Regelfall ist die Direktanlage, bei der der Käufer eine einzelne Immobilie erwirbt. Bei der indirekten Anlage hingegen beteiligt er sich an Fonds oder kauft Aktien.

Eine ganze Palette von Anlageformen lassen sich daher bei Mietimmobilien unterscheiden.

ANLAGEFORMEN FÜR MIETOBJEKTE Direkt in Immobilien investieren oder indirekt über Beteiligungen – das ist die Frage.

Direkte Beteiligung (Direktanlage)

Vermietete Eigentumswohnungen

Vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser

Reine Mietwohnhäuser

Vermietete Wohn- und Geschäftshäuser

Vermietete Gewerbeimmobilien

Indirekte Beteiligung

Geschlossene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds

Immobilienaktien

Kleinkapitalanleger werden die Direktanlage in Mietwohnhäuser (auch als Miet-, Rendite- oder Renditehäuser bezeichnet) wegen der hohen Investitionssummen vermeiden. Für sie ist eine vermietete Eigentumswohnung die „Kapitalnlage des kleinen Mannes“.

Vermietete Eigentumswohnungen können je nach Wohnfläche, Lage, Zustand und Ausstattung schon für Summen zwischen 100 000 und 250 000 Euro erworben werden. Für vermietete Apartments aus zweiter Hand mit einer Wohnfläche von rund 30 Quadratmeter reichen eventuell auch fünfstellige Summen aus. Da vermietete Eigentumswohnungen in der Investitionspraxis von Fondsinitiatoren (geschlossene oder offene Immobilienfonds) oder Immobilien-Aktiengesellschaften keine oder nur eine unbedeutende Rolle spielen, befinden sie sich fast ausschließlich im Eigentum von privaten Kapitalanlegern.

Kapitalanlage in eine vermietete Eigentumswohnung

Eine wachsende Anzahl von Kapitalanlegern erwirbt ganz bewusst eine vermietete Eigentumswohnung aus rein finanziellen Gründen. Wenn die Mieteinnahmen auch nach Abzug der nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten über den für mindestens zehn Jahre festgelegten Hypothekenzinsen liegen sollten, und dies auch bei einer zunächst nur mal theoretisch angenommenen Vollfinanzierung des Kaufpreises gelten würde, kann sich der Einstieg lohnen.

Die Gründe für die Vermietung einer Eigentumswohnung können aber auch ganz andere sein. Der eine Wohnungseigentümer ist durch beruflichen Wechsel und Umzug in eine weit entfernte Stadt gezwungen, seine bisher von ihm seit mehreren Jahren selbstgenutzte Wohnung zu vermieten. Ein übereilter Verkauf würde vermutlich zu finanziellen und steuerlichen Nachteilen führen, da die Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für das gekündigte Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und das Finanzamt eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns wegen Verkaufs innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums verlangen. Die zumindest vorübergehende Vermietung ist dann eine gute Kompromisslösung.

Andere Wohnungseigentümer haben eine Eigentumswohnung geerbt und möchten nicht selbst einziehen, da sie in einer anderen Stadt oder bereits in einem eigenen Haus wohnen.

Schließlich gibt es Eigentümer von Zweifamilienhäusern, die neben der größeren, von ihnen selbstgenutzten Eigentumswohnung noch eine kleinere Eigentumswohnung haben, die sie an Angehörige oder Fremde vermieten.

Für alle vermietenden Wohnungseigentümer stellt sich unabhängig vom Motiv zur Vermietung die Frage, ob sich die vermietete Eigentumswohnung auf Dauer tatsächlich lohnt. Die Antwort auf diese Frage hängt ganz wesentlich von den Anlagezielen ab, die Sie sich bei einer Anlage Ihres Geldes setzen, und von den aktuellen Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in vermietete Wohnimmobilien.

Anlageziele

Für die Direktanlage in eine vermietete Eigentumswohnung gelten zunächst die drei Hauptkriterien jeder Geld- und Kapitalanlage:

1 RENTABILITÄT, zum Beispiel laufende Mietrendite und Zusatzrendite bei der Erzielung von Veräußerungsgewinnen bis zu einem späteren Verkauf

2 SICHERHEIT, zum Beispiel Wertzuwachs oder zumindest Werterhalt auf lange Sicht

3 LIQUIDIERBARKEIT, zum Beispiel Verfügbarkeit über Geld durch möglichen Verkauf, der allerdings aufgrund des Langfristcharakters der Immobilie frühestens nach zehn Jahren erfolgen sollte.

Diese Hauptkriterien werden auch als „magisches Dreieck der Anlageziele“ bezeichnet. Magisch, weil wohl nur ein Zauberer eine hochrentierliche Kapitalanlage besitzt, die zugleich absolut sicher ist und jederzeit verkauft werden kann. Nicht alle drei Anlageziele können in der Praxis zugleich erfüllt werden.

Eine vermietete Eigentumswohnung können Sie nicht wie an der Aktienbörse heute kaufen und in einigen Tagen wieder mit Gewinn verkaufen. Das über einen meist längeren Zeitraum gebundene Kapital und die damit einhergehende mangelnde Liquidierbarkeit einer vermieteten Eigentumswohnung stellen eindeutig einen Nachteil dar.

Diesem Nachteil stehen die Vorteile einer über dem Anleihe- oder Festgeldzins liegenden Mietrendite in Niedrigzinsphasen und die relative Sicherheit einer Immobilie gegenüber. Allerdings befinden sich die Ziele Rendite und Sicherheit in einem ganz natürlichen Spannungsverhältnis. Je höher die Renditeerwartung, desto geringer die Sicherheit und desto höher fällt das Risiko aus. Umgekehrt geht eine höhere Erwartung an die Sicherheit typischerweise mit einer niedrigeren Rendite einher.

Festgelder und Bundesanleihen sind zwar sicher, werfen aber nur geringe oder gar negative Zinsen ab. Eine vermietete Eigentumswohnung bietet Ihnen eine höhere Mietrendite. Dass diese aber nicht sicher ist, stellen Sie spätestens bei einem vorübergehenden oder sogar längeren Mietausfall fest.

Weitere Nebenkriterien und Anlageziele können bei Ihrer Entscheidung pro oder contra vermietete Eigentumswohnung eine zusätzliche Rolle spielen:

Steuerersparnis, zum Beispiel durch Abschreibungen, Schuldzinsenabzug sowie steuerfreie Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren.

Für alle vermietenden Eigentümer stellt sich letztlich auch die Frage, ob sich die vermietete Wohnung auf Dauer tatsächlich lohnt.

Inflationsschutz: „Sachwert schlägt Geldwert“, wenn bei schleichender Inflation auch die Immobilienwerte steigen und die Hypothekenschulden real sinken.

Altersvorsorge: Nach Entschuldung der vermieteten Wohnimmobilie stellt der Mietreinertrag quasi eine Zusatzrente dar.

Verwaltbarkeit: nur geringer Zeitaufwand, falls Mieter immer pünktlich zahlt und ein professioneller Hausverwalter die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums besorgt.

Rahmenbedingungen

Der Wohnungsvermieter ist sehr viel stärker als ein bloßer Zinsanleger von den wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Ändern sich diese zu seinen Ungunsten, kann er schnell von der Gewinner- auf die Verliererseite geraten. Zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zählen insbesondere:

Preis- und Wertentwicklung bei Wohnimmobilien. Vorsichtige Kapitalanleger rechnen nur mit einer geringen jährlichen Wertsteigerung von durchschnittlich ein Prozent oder gehen von gleichbleibenden Preisen und Werten aus.

Mietentwicklung bei Wohnungen. Eine durchschnittliche Mietsteigerung von rund zwei Prozent pro Jahr mag aus heutiger Sicht realistisch sein.

Zinsentwicklung bei Hypothekendarlehen. Hypothekenzins kann nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher liegen im Vergleich zu heute.

Angebots- und Nachfragestruktur, zum Beispiel Nachfrageüberschuss und Wohnungsmangel mit Preis- und Mietsteigerungen, aber Preis- und Mietrückgang bei Angebotsüberschuss und Wohnungsleerständen.

Doch auch rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Zu denken ist hier vor allem an die beiden Rechtsgebiete

Mietrecht, zum Beispiel aktuelle Mietpreisbremsen bei Neuvermietung von Wohnungen

Steuerrecht, zum Beispiel künftige Besteuerung von Veräußerungsgewinnen auch nach einer längeren Haltedauer, wie dies bereits schon einmal geplant war, oder höhere Grundsteuern

Schrottimmobilien und geschlossene Immobilienfonds

Tausende von Kleinanlegern sind in den letzten Jahrzehnten auf völlig überteuerte Schrottimmobilien reingefallen. Sie wurden gelockt mit dem Versprechen, Eigentumswohnungen ohne Eigenkapital erwerben zu können, um aus Mieteinnahmen und Steuerersparnissen die laufenden Zinsen für ein vollfinanziertes Bankdarlehen zu decken. Nach zehn Jahren könnten sie dann ihre Eigentumswohnung mit hohem Gewinn verkaufen.

Verschwiegen wurden ihnen die hohen Vermittlerprovisionen, die einfach in den hoffnungslos überteuerten Kaufpreis eingerechnet wurden. Die Mietgarantien oder Mietpools platzten meist nach kurzer Zeit, sodass die tatsächlich erzielbaren Mieten deutlich geringer ausfielen. Ein Notverkauf oder gar eine Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung bescherte den reingelegten Kleinanlegern zudem hohe Verluste. Nur wenige konnten ein für sie positives Gerichtsurtei gegen die Anbieter, Vermittler oder Banken erstreiten.

Geschlossene Immobilienfonds sind nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht zur Altersvorsorge geeignet. Zu viele Pleiten in der Vergangenheit haben gezeigt, wie unsicher eine Anlage in geschlossene Immobilienfonds für private Investoren sein kann. Nicht selten haben die Anleger ihr Geld vollständig verloren. Das in den Prospekten erwähnte Totalverlustrisiko steht eben nicht nur auf dem Papier, sondern kann im Ernstfall tatsächlich eintreten.

Konzepte für geschlossene Immobilienfonds, die ausschließlich in Eigentumswohnanlagen investieren, sind in der Vergangenheit gescheitert. Dies gilt beispielsweise für Wohnbesitzanteile an Eigentumswohnungen, die in den 1990er-Jahren auf den Markt kamen. Die Anleger erlitten damit hohe Verluste.

Eine Neuauflage solcher „Eigentumswohnungsfonds“ ist glücklicherweise nicht in Sicht. Zu hoch sind die einmaligen und laufenden Fondskosten, aber meist auch bei anderen geschlossenen Immobilienfonds, die das Geld der Anleger in Wohn- oder Gewerbeimmobilien investieren. Wenn die einmaligen Fondskosten bereits rund 20 Prozent der Beteiligungssumme ausmachen, werden logischerweise nur 80 Prozent des Anlegergelds tatsächlich in Immobilien angelegt. Darüber hinaus fallen oft noch hohe laufende Fondskosten von bis zu 3 Prozent der Beteiligungssumme pro Jahr an.

Bei solchen Kostenaufblähungsmodellen zählen nicht die Fondsanleger, sondern ausschließlich die Anbieter und Vermittler zu den Gewinnern. Der allzu gutgläubige Anleger hat regelmäßig das Nachsehen.

Auf Fondsanalysen und Ratings können Sie sich als Anleger auch nicht verlassen. Selbst TÜV-geprüfte geschlossene Immobilienfonds sind mittlerweile pleite. Ein Stempel oder Siegel nützt Ihnen nichts, wenn der Prüfer weder unabhängig noch kompetent ist. Die Kosten für die angeblich neutralen Prüfungen bezahlt der Anbieter mit dem Geld der Anleger. Inzwischen gibt es alternative Immobilieninvestmentfonds (AIF), die stärker kontrolliert werden. Auf Eigentumswohnungen hat sich aber keiner dieser neuartigen AIF spezialisiert.