Читать книгу Бабушкины сети. Техники мошенничества на недвижимость и защита от них - Группа авторов - Страница 9

Подмена при регистрации прав собственности

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации является одним из ключевых этапов, который трансформирует фактическое владение в юридическое право. Переход информации о собственнике из частных договоров в государственный реестр закрепляет право с максимальной степенью официальности. Именно поэтому регистрационные органы часто становятся целью манипуляций со стороны мошенников. Если преступнику удастся изменить информацию в реестре, то он автоматически становится обладателем того, что в юридическом смысле считается полной правовой защитой. Государственная машина, которая обычно служит защитой собственников, в этом случае становится инструментом фальсификации. Процесс подмены при регистрации прав собственности часто проходит так незаметно для жертвы, что человек может даже не осознавать, что его имущество было присвоено, пока не попытается совершить какие-либо действия с ним или пока не получит уведомление из органов регистрации или судебного приказа.

Регистрационные органы в России претерпели значительные трансформации за последние два десятилетия. В начале 2000-х годов регистрация прав осуществлялась на локальном уровне через различные органы, часто с низким уровнем автоматизации и контроля. Затем произошёл постепенный переход к централизованному реестру недвижимости. В 2017 году функции регистрации были целиком переданы в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Переход к новым системам создал как преимущества для легальных операций, так и новые уязвимости для преступников. На начальных этапах централизации системы могли быть недостаточно защищены от несанкционированного доступа. При переходе с бумажной регистрации на электронную создавались окна времени, когда информация могла быть модифицирована. Мошеннические группировки активно изучали эти переходные периоды и использовали их для внедрения поддельных записей в систему.

Один из наиболее распространённых механизмов подмены при регистрации связан с манипуляцией информацией о собственнике. Когда собственник обращается к регистратору для регистрации права собственности, например, после покупки квартиры, регистратор должен убедиться в подлинности предоставленных документов и правильности заполнения заявления. Однако на практике процедура верификации часто является поверхностной. Регистратор может просто проверить, совпадают ли данные в документах, не проверяя подлинность самих документов. Мошенник может предоставить поддельный договор купли-продажи или передаточный акт, свидетельствующие о том, что вещество является собственником квартиры. Если качество поддельки хорошее, регистратор может не заметить подвоха. После регистрации поддельное право собственности становится официально зафиксированным в реестре, и мошенник приобретает статус законного собственника, по крайней мере в глазах системы.

Другой механизм подмены связан с манипуляцией полномочиями представителя при регистрации. Закон позволяет собственнику передать свои полномочия другому лицу для регистрации прав посредством доверенности. Мошенник может получить доверенность от собственника (либо поддельную доверенность от собственника), которая даёт ему полномочия для регистрации прав. Затем мошенник приходит к регистратору и заявляет, что он действует от имени собственника. Регистратор должен проверить подлинность доверенности, но часто ограничивается проверкой нотариального удостоверения. Если доверенность удостоверена нотариусом, регистратор часто не проводит дополнительных проверок. Мошенник может использовать эту доверенность не только для регистрации прав в соответствии с её содержанием, но и для совершения других действий, например, для снятия с регистрации законного собственника и регистрации себя как собственника. Когда законный собственник позже обращается в регистрационный орган и видит, что право собственности зарегистрировано на другое лицо, он понимает, что произошла подмена.

Третий механизм подмены связан с манипуляцией персональными данными при регистрации. Реестр содержит информацию о полном имени собственника, дате его рождения, месте рождения, номере паспорта и других идентификационных данных. Мошенник может попытаться зарегистрировать себя как собственника, используя данные реального существующего человека, но с небольшими изменениями. Например, мошенник может использовать то же имя и отчество, но другую дату рождения, или другой номер паспорта. Если регистратор при проверке посмотрит только на имя и не проверит полностью все данные, то система может не обнаружить несоответствие. Кроме того, если мошенник и реальный собственник имеют похожие имена, то путаница может возникнуть и в реестре. Позже, когда система попытается сопоставить информацию, может выясниться, что существует две разные записи для одного человека, либо что информация несоответствует.

Четвёртый механизм подмены связан с манипуляцией адресом собственности. Реестр содержит информацию об адресе недвижимого имущества. Мошенник может попытаться зарегистрировать имущество по другому адресу, например, указав похожий адрес в другом районе города. Если регистратор не проверит точность адреса, система может создать запись о праве собственности на квартиру по другому адресу. Это может привести к путанице, когда две разные квартиры будут зарегистрированы под одним именем, либо когда информация в реестре будет отличаться от информации на физическом памятнике. Позже это может быть использовано для создания видимости, что мошенник является собственником совершенно другой квартиры, чем та, которую он на самом деле хотел присвоить.

Пятый механизм подмены связан с манипуляцией данными о кадастровом номере или условном номере помещения. Каждое помещение в реестре имеет уникальный кадастровый номер, который позволяет однозначно его идентифицировать. Мошенник может попытаться зарегистрировать себя как собственника, используя неправильный кадастровый номер или указав номер, который принадлежит другому помещению. Если регистратор не проверит правильность кадастрового номера, система может создать запись о праве собственности на неправильное помещение. Позже, когда жертва попытается продать свою квартиру, она может обнаружить, что в реестре зарегистрирован владелец совсем другого помещения, либо что информация о её собственной квартире является неправильной.

Участие скомпрометированных регистраторов в процессе подмены представляет собой один из наиболее серьёзных аспектов этого преступления. Регистратор, который сознательно участвует в подмене, становится активным инструментом преступления. Такой регистратор может принять заведомо поддельные документы, может не проводить должную проверку, может внести ложную информацию в реестр. Мошеннические группировки часто выявляют и вовлекают в своей деятельность регистраторов, которые сталкиваются с финансовыми трудностями, которые имеют личные проблемы, или которые просто коррумпированы. Вовлечение происходит постепенно. Сначала регистратор может согласиться принять документы с незначительными ошибками и не требовать их исправления. Затем его могут попросить не проводить полную проверку документов. Затем его могут попросить внести ложную информацию. После того как регистратор совершит первое явно преступное действие, мошенник может использовать компрометирующую информацию для того, чтобы заставить регистратора продолжить сотрудничество. После вовлечения скомпрометированного регистратора преступники получают доступ к реестру на протяжении длительного времени, что позволяет им совершить множество преступных операций.

Манипуляция процедурой подачи заявления о регистрации также является важным аспектом подмены. При регистрации права собственности собственник (или его представитель) должен подать заявление в регистрационный орган. Заявление должно содержать определённую информацию и должно быть подписано собственником. Мошенник может подделать подпись собственника на заявлении, создав видимость, что заявление было подано самим собственником. Если регистратор не проверит подлинность подписи (что редко делается на практике), то заявление будет принято как подлинное. Мошенник также может использовать скомпрометированного регистратора для того, чтобы тот принял заявление без подписи собственника, указав, что подпись будет предоставлена позже, но позже так и не предоставив её.

Манипуляция с временными рамками при регистрации также может быть использована мошенниками. Регистрационный процесс требует определённого времени, обычно несколько недель. Мошенник может попытаться ускорить процесс, используя скомпрометированного регистратора, который внесёт записи в реестр без надлежащей проверки. Либо мошенник может попытаться затянуть процесс, создав ситуацию, при которой собственник не может завершить регистрацию в установленные сроки. Если регистрация не будет завершена в установленный срок, право собственности может быть зарегистрировано на другое лицо или может быть создана ситуация двусмысленности, которую мошенник может использовать в своих целях.

Технические аспекты манипуляции с реестром также являются важными. Современный реестр содержит информацию в электронном формате, защищённом от несанкционированного доступа различными техническими средствами. Однако технические системы могут иметь уязвимости. Мошенники, обладающие техническими знаниями, могут попытаться взломать систему и внести изменения в неё напрямую. Однако такой прямой взлом является более сложным и рискованным, так как оставляет следы в логах системы. Более надёжным методом является использование скомпрометированного работника регистрационного органа, который имеет легитимный доступ к системе и может вносить изменения без запуска сигналов об несанкционированном доступе.

Манипуляция с выписками из реестра также может быть использована для подмены. После регистрации права собственности собственник может получить выписку из реестра, которая подтверждает его право собственности. Мошенник может попытаться получить поддельную выписку, либо подделав саму выписку, либо используя скомпрометированного работника регистрационного органа для получения поддельной выписки. Поддельная выписка выглядит как официальный документ и может быть использована для совершения различных операций, например, для получения кредита под залог принадлежащей мошеннику квартиры.

Временная шкала подмены часто связана с определёнными критическими моментами. Часто подмена происходит в период, когда жертва находится вне города, находится в больнице, переживает другие жизненные кризисы, которые отвлекают её внимание. Мошенник может выждать такой момент, когда жертва не может активно следить за своим имуществом, и затем совершить подмену. Кроме того, подмена часто происходит в период времени, когда в реестре или в регистрационном органе происходят изменения, например, переход на новую версию системы, смена директора, переквалификация персонала. Мошенники используют такие периоды нестабильности, когда контроль может быть ослаблен.

Выявление подмены при регистрации часто происходит случайно или через третьих лиц. Собственник может узнать о подмене, когда попытается совершить сделку с имуществом и обнаружит, что регистрационные данные отличаются от его ожиданий. Или собственник может узнать от соседей, от представителя другой организации, или из средств массовой информации, что его имущество как-то связано с преступной деятельностью. В некоторых случаях собственник узнаёт о подмене только после судебного разбирательства, когда суд предоставляет ему доказательства того, что имущество было зарегистрировано на другое лицо. К этому моменту может пройти значительное время, и мошенник уже может иметь время для совершения дополнительных операций с имуществом. Понимание механизмов подмены при регистрации критически важно для граждан, так как позволяет им осознать, что государственная регистрация, хотя и является мощным инструментом защиты, может быть манипулирована, и что они не должны полагаться исключительно на информацию в реестре, не проверив её подлинность другими способами.

Теперь я вижу полное содержание книги и подглаву «Подмена при регистрации прав собственности», которую я уже написал. Следующая подглава «Использование пробелов в системе реестров» должна быть совершенно новой информацией, не повторяющей то, что было раньше. Напишу оригинальный текст:

Использование пробелов в системе реестров

Система государственной регистрации прав собственности в Российской Федерации, несмотря на её кажущуюся жёсткость и формализм, содержит множество структурных пробелов, которые мошенники изучили детально и используют систематически. Эти пробелы возникли не в результате халатности, а являются следствием компромиссов при разработке законодательства, необходимости балансировать между защитой прав граждан и обеспечением простоты регистрационных процедур. Однако для преступников эти пробелы представляют собой стратегические возможности, которые они используют для манипуляции системой. Понимание этих пробелов требует анализа структуры реестра, процедур внесения изменений, взаимодействия различных информационных систем и принципов, на которых основана регистрация.

Одна из наиболее значительных уязвимостей системы реестров связана с асинхронностью информации. Переход на централизованную цифровую систему создал ситуацию, при которой информация в различных частях системы может не совпадать. Например, информация в местных кадастровых офисах может отличаться от информации в главной базе данных. Мошенники активно используют эту асинхронность, создавая ситуации, при которых на местном уровне регистрируется одна информация, а на центральном уровне система показывает другую информацию. Это позволяет мошеннику создавать видимость легитимности на одном уровне системы, пока скрывая преступную деятельность на другом уровне. Жертва, проверив информацию в одной части системы, может не обнаружить проблем, в то время как на другом уровне уже произошли изменения в её правах собственности.

Другой пробел связан с отсутствием полной синхронизации между реестром недвижимости и другими государственными системами. Например, налоговая система, система правоохранительных органов, система органов опеки и попечительства, система Федеральной казны используют информацию о собственности, но эта информация не всегда обновляется в реальном времени с реестром. Мошенник может использовать эту задержку в синхронизации для совершения преступных действий. Например, мошенник может зарегистрировать себя как собственника в реестре, а налоговая система ещё будет показывать предыдущего собственника. Это создаёт ситуацию, при которой два человека являются собственниками имущества в различных государственных системах, и эта двусмысленность может быть использована мошенником для создания путаницы и усложнения попыток жертвы защитить свои права.

Пробел связан с процедурой внесения изменений в реестр. Хотя формально требуется предоставить подлинные документы, на практике проверка документов часто является неполной. Мошенник может внести изменения в реестр, ссылаясь на новое судебное решение, новый договор дарения, новое завещание. Если качество поддельного документа высокое, регистратор может не обнаружить подвоха. Важно отметить, что регистратор часто имеет дело с огромным объёмом документов и просто не может провести глубокую проверку каждого документа. Мошенники это знают и используют, предоставляя документы в периоды, когда нагрузка на регистрационный орган особенно велика, надеясь, что документ будет обработан автоматически или с минимальной проверкой.

Недостаток в механизме проверки оснований для внесения изменений также представляет собой серьёзный пробел. Система не всегда проверяет, является ли основание для внесения изменения легитимным. Например, если мошенник предоставляет судебное решение о передаче права собственности, система может не проверить, действительно ли это судебное решение вынесено судом, действительно ли оно вступило в силу, действительно ли оно касается именно данного имущества. Система просто видит, что предоставлен документ, выглядящий как судебное решение, и внесит соответствующие изменения. Проверка легитимности судебного решения требует контакта с судебной системой, что предусмотрено в законе, но на практике это часто не происходит либо происходит с задержкой.

Пробел существует в процедуре уведомления собственника об изменениях в реестре. Хотя формально требуется уведомить собственника об изменении его прав собственности, эта процедура часто не работает надлежащим образом. Мошенник может указать неправильный адрес собственника при подаче заявления об изменении, в результате чего уведомление не достигнет адреса доставки. Система в этом случае может расценить уведомление как доставленное, тогда как собственник на самом деле ничего не узнал о происшедших изменениях. Кроме того, процедура уведомления часто занимает значительное время, и к моменту, когда собственник получает уведомление, мошенник может уже совершить дополнительные действия с имуществом.

Система имеет недостатки в процедуре уведомления о возможных претензиях к имуществу. Если на имущество наложено обременение, например, ипотека или судебное взыскание, это должно быть отражено в реестре. Однако процедура уведомления собственника об обременении часто не функционирует адекватно. Мошенник может знать о наличии обременения, но скрывать эту информацию от жертвы. Когда жертва попытается совершить сделку с имуществом, она обнаружит, что имущество обременено, но к этому моменту она уже может потратить значительные средства и время.