Читать книгу Handbuch Sanieren und Modernisieren - Peter Burk - Страница 5

Ein großer Teil der privaten Einfamilienhäuser in Deutschland – insbesondere in Westdeutschland – stammt aus der Zeit zwischen 1950 und 1990, als flächendeckend große Neubaugebiete ausgewiesen worden sind. Nur die wenigsten dieser Gebäude wurden strengen energetischen Bewertungen oder einer Lebenszyklusbetrachtung unterworfen. Das führte dazu, dass sie ihre Aufgabe während der Familienphase zwar oft gut meisterten, wenn auch mit teils hohem Energieverbrauch.

Wohnt dann aber irgendwann nur noch die Elterngeneration in den Häusern oder werden sie vererbt an die nächste Generation oder verkauft an Dritte, treten auch die Nachteile deutlich zutage: Der energetische Zustand ist meist veraltet, die Grundrisse sind nicht mehr ideal für die dann neue, zeitgemäße Nutzung. Nur die wenigsten Häuser sind auch teilbar – und oft ist mehr als eine Wohneinheit nach dem vorliegenden Bebauungsplan zudem auch gar nicht erlaubt.

Nutzungszukunft der eigenen Immobilie

Frage	Ja	Nein
Wollen wir beziehungsweise müssen wir mindestens die nächsten 5, eher 10 Jahre am aktuellen Wohnort bleiben?
Wenn ja, wollen wir auch in der aktuell bewohnten Immobilie bleiben?
Gibt es Maßnahmen, die zwingend umgesetzt werden müssen, um in der Immobilie bleiben zu können (zum Beispiel Dachsanierung)?
Stehen darüber hinaus absehbar größere Reparaturen oder Instandhaltungen an?
Kann ich diese Maßnahmen noch aus Rücklagen finanzieren?
Wäre die Immobilie auch im Pflegefall nutzbar (zum Beispiel in Ergänzung durch einen mobilen Pflegedienst)?
War die Immobilie in den zurückliegenden 15 bis 20 Jahren zumindest wertstabil?

Eventuell besitzen Sie ein solches Haus oder haben ein solches Haus geerbt oder aber wollen ein gebrauchtes Haus in guter Lage kaufen. Ist es sinnvoll, es energetisch nachzurüsten, umzubauen, Barrierefreiheit zu erreichen und gegebenenfalls auch mehr Wohnkomfort durch elektronische Hilfen vorzusehen, Stichwort: Smart Home?

Diesen Fragen gehen wir hier nach und versuchen, Ihnen zielorientierte Antworten zu geben. Das Buch steigt mit einem Übersichtskapitel ein, das zunächst Ihre aktuelle Wohnsituation intensiv beleuchtet. Daran schließen sich zwei große Kapitel an, die sich den Schwerpunkten energetischer Modernisierungen sowie dem barrierefreien, komfortablen und sicheren Wohnen widmen. Diesen Kapiteln folgen Abschnitte mit konkreten Hinweisen und Hilfen zur Vorbereitung und Durchführung eines Umbauvorhabens.

Dieses Buch soll Ihnen helfen, Ihre Überlegungen rund um Modernisierung und Nachrüstung Ihrer Immobilie in einer Gesamtschau zu betrachten, damit Sie die für sich individuell richtige Lösung finden. Das kann letztlich übrigens auch bedeuten, keine Investitionen mehr in eine Bestandsimmobilie zu tätigen, sondern diese zu verkaufen und sich nach einer Wohnalternative umzusehen.

Siedlungen verändern sich. Was früher lebendig und belebt war, kann heute ganz anders aussehen.

Je offener Sie an die Themen herangehen, umso eher werden Sie die für Sie optimalen Antworten finden.

Bevor Sie sich an detaillierte Modernisierungs- oder Umbauanalysen begeben, sollten Sie sich einen strukturierten Überblick über die eigene Lebenssituation verschaffen: Ist diese mit dem Haus überhaupt noch gut vereinbar?

Die erste Frage, die sich die meisten Menschen in diesem Zusammenhang stellen, ist die nach dem Arbeitsplatz: Wie sicher ist er, und wie lange werden sie voraussichtlich noch tätig sein, bevor der Ruhestand ansteht? Denn mit dieser Phase werden die Menschen in aller Regel örtlich mobil und sind nicht mehr darauf angewiesen, in der Nähe eines Arbeitsplatzes zu wohnen.

Dem steht gegenüber, dass wir – vor allem, wenn wir lange an einem Ort gelebt haben und möglicherweise auch Kinder dort groß geworden sind – ein soziales Umfeld haben, das wir nicht einfach aufgeben möchten. Manchmal hat sich das soziale Umfeld aber auch gewandelt, oft hat sich der eigene Wohnort verändert: Gute Nachbarn sind schon vor längerer Zeit weggezogen, manche Ehe im Umfeld wurde geschieden, der jahrzehntelang ansässige Bäcker hat plötzlich geschlossen.

Ist die Wohnortfrage geklärt, steht die Beantwortung einer weiteren Frage an: Will ich auch im eigenen Haus bleiben oder mich womöglich innerhalb des Ortes verändern, zum Beispiel, indem ich in der Nähe eine Wohnung anmiete oder kaufe? Erst wenn auch das verneint wird, ist es überhaupt sinnvoll, sich näher mit Modernisierungs- und Umbauoptionen der eigenen Immobilie auseinanderzusetzen. Dabei kann es auch sein, dass man zunächst noch in die eine Richtung denkt, angesichts potenzieller Kosten später aber doch wieder umschwenkt und nach alternativen Lösungen sucht.

Und es kommt eine weitere Variante hinzu: Es sagt sich so einfach, dass man sein Haus zwecks Ortswechsel verkauft. Viele Immobilien aus Randlagen der 1950er-, 1960er-, 1970er- und selbst der 1980er-Jahre sind gar nicht ohne Weiteres so einfach zu verkaufen. Das heißt, es kann durchaus auch sein, dass man gewissermaßen gezwungen ist, an dem Ort zu bleiben, an dem man einmal ein Haus gebaut oder gekauft hat, weil ein Verkauf nur mit hohen Abschlägen zu realisieren wäre. Auch die Vermietung ist dann oft keine Alternative, weil Mietobjekte in der Gegend möglicherweise kaum gesucht sind und selbst im Vermietungsfall die Mieteinnahmen so gering wären, dass man mit dem Erlös andernorts keine Miete zahlen könnte.

Lohnt sich eine Modernisierung oder lohnt sie sich nicht? Dann lässt man sie im Zweifel einfach bleiben, soweit sie nicht gesetzlich zwingend ist.

Diese Lebensumstände mitzudenken ist entscheidend, bevor man eine Modernisierung erwägt (siehe hierzu die Checkliste „Nutzungszukunft der eigenen Immobilie“ auf Seite 10). Denn die Investitionen, die man in sein Haus und seinen Garten tätigt, sollten sich spätestens beim Wiederverkauf und bestenfalls noch in der eigenen Nutzungsdauer amortisieren. Die Kosten für energetische Modernisierungen können sich durch Einsparungen während der Nutzungsdauer zwar ausgleichen, aber fast alle Amortisationszeiten, denen Sie in Zeitschriften und Anzeigen begegnen, sind viel zu kurz gerechnet. Häufig dauert es wesentlich länger, bis die Ausgaben tatsächlich wieder eingespielt sind, meist über 20 Jahre – also länger, als die gesamte Familiennutzungsphase der meisten Immobilien dauert. Wägt man die Modernisierungskosten gegen die Restnutzungszeit der Immobilie ab, lohnt sich eine Modernisierung häufig nicht.

Und beim Wiederverkauf nutzt einem eine modernisierte Immobilie auch nur bedingt. Schließlich entscheiden ganz wesentlich die Lage und die Größe der Immobilie sowie ihr allgemeiner baulicher Zustand über ihren Preis. Alles andere ist für fast alle Käufer sekundär.