Читать книгу Handbuch Sanieren und Modernisieren - Peter Burk - Страница 6

Handelt es sich bei der Immobilie, die man modernisieren will, um ein noch zu erwerbendes Gebäude, sind Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags in der guten Position, dass Sie wählen können, ob Sie tatsächlich modernisieren wollen – oder überhaupt können. Denn neben der klassischen Kauffinanzierung käme dann ja auch noch eine Modernisierungsfinanzierung auf Sie zu. Im Gegensatz zu einer Kauffinanzierung einer gebrauchten Immobilie, deren Umfang man gut durchrechnen kann, hängt der Umfang einer Modernisierungsfinanzierung auch von Unwägbarkeiten ab. So ist es schon nicht ganz einfach, den exakten Umfang für eine Baufinanzierung eines Neubaus festzulegen. Noch deutlich schwieriger ist das für eine Modernisierung. Denn bei einem Neubau sind alle Schritte gut kalkulierbar, wenn das Bauvorhaben gründlich vorbereitet ist. Das sieht bei einer Modernisierung völlig anders aus. Hier blühen alle möglichen Überraschungen. Mehr dazu im Kapitel „Bauausführung und Abnahme“ ab Seite 213.

Die Fragen zur Zukunftsfähigkeit einer noch zu erwerbenden Immobilie sind ähnlich denjenigen, die Sie sich stellen sollten, wenn Sie ein zu modernisierendes Haus Ihr Eigentum nennen. Denn das zusätzliche Geld, das Sie in eine Modernisierung stecken, sollte zumindest nicht durch einen bereits absehbaren Wertverfall in den nächsten Jahren von vornherein gefährdet sein. Investitionen in die Energetik können sich über die Jahre durch einen reduzierten Energieverbrauch rechnen. Andere Modernisierungen gestalten sich hingegen nicht ohne Weiteres kosteneffizient.

Und wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, kommt ein ganz wesentlicher Aspekt hinzu: die Lage der Immobilie. Denn die Lage entscheidet ganz erheblich über die Zukunftsfähigkeit eines Wohnhauses. Gehört Ihnen ein Haus, ist die Lage festgelegt. Wollen Sie hingegen eine Immobilie kaufen, haben Sie die Standortwahl noch in der Hand.

Größe, Aufteilung und Zustand der Immobilie können Sie mit Eingriffen verändern, die Lage und Umgebung nicht. Das heißt: Eine gute und verlässliche Anbindung mit dem öffentlichen Nahverkehr an Ortszentren sowie eine gute und sichere Nahversorgung mit Kindergärten, Schulen, Lebensmittelmärkten, Ärzten, Apotheken, Poststellen und Banken kann den Alltag erheblich erleichtern. Das ist einerseits wichtig für das tägliche Leben, andererseits für die Wertstabilität einer Immobilie. Es gilt also gut abzuwägen, ob Sie eine Immobilie kaufen, die in ihrem unmittelbaren Umfeld solche Basisangebote nicht oder absehbar bald nicht mehr bieten kann.

Die auf Seite 14 folgenden Fragen an die Zukunftsfähigkeit einer noch zu erwerbenden Immobilie sollten Sie sich daher auf alle Fälle stellen und objektiv beantworten.

Die Liste macht klar, dass Sie bei einer noch zu kaufenden Immobilie sehr schnell in dem Dilemma stecken, dass Sie zum potenziellen Kaufzeitpunkt noch überhaupt keine belastbaren Kostenaussagen zu möglichen Modernisierungen treffen können. Dieses Dilemma ist nur zu lösen, indem eine modernisierungsbedürftige Immobilie vor dem Kauf sehr gründlich untersucht wird – und zwar von einem Fachmann. Nur irgendein Architekt oder Ingenieur reicht hier nicht. Es muss schon ein ausgewiesener Modernisierungsexperte mit Praxiserfahrung sein. Ein Architekt, der nur Neubauten betreut, kann Ihnen eher wenig weiterhelfen. Wenn Ihnen eine Immobilie gut gefällt und sie eine gute Lage hat, aber ihr Zustand mehr als bedenklich ist, dann ist es Zeit, vor dem Kauf einen solchen Fachmann an Bord zu holen, der sehr gründlich auflistet, was gemacht werden muss, was gemacht werden kann und was das alles kostet, in welchem Kostenrahmen Sie sich also bewegen. Nur so ist festzustellen, ob die Immobilie auch hinsichtlich des Finanzierungsbedarfs überhaupt zukunftsfähig ist. Wie und wo Sie solche Fachleute finden, erfahren Sie im Kapitel „Das richtige Team“ ab Seite 183.

Vor dem Hauskauf … die kritische Prüfung

Fragen zur Zukunft Ihres künftigen Zuhauses	Ja	Nein
Stimmt die Lage der angebotenen Immobilie für den Alltag auch in der längerfristigen Zukunft?
Stimmt die Größe (Wohn- und Nutzflächen) der zu kaufenden Immobilie beziehungsweise gibt es Ausbaureserven? Was sagt der Bebauungsplan?
Gibt es Maßnahmen, die zwingend schnell umgesetzt werden müssen, um in die Immobilie ziehen zu können (zum Beispiel Dachsanierung)?
Stehen darüber hinaus absehbar größere Reparaturen oder Instandhaltungen an?
Gibt es belastbare Kostenberechnungen für alle notwendigen Maßnahmen?
Sind diese Maßnahmen noch aus bestehenden Rücklagen zu finanzieren?
Gibt es darüber hinaus Wunschmaßnahmen (zum Beispiel Bäder- oder Küchenumbau etc.)?
Gibt es auch für solche Maßnahmen belastbare Kostenberechnungen?
Wäre die Immobilie auch im Pflegefall nutzbar (zum Beispiel in Ergänzung durch einen mobilen Pflegedienst)?
War der Wert der Immobilie in den zurückliegenden 15 bis 20 Jahren zumindest stabil?