Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 22

Участниками субъектно–объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (схемы 4.5, 4.6; табл. 4.1).

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

– законодательное установление правил и ограничений;

—учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

– распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

—контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

– стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

—инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РФ и муниципальных органов дифференцируются. Так, в сфере лесных отношений в компетенцию Российской Федерации входит:

– определение основных направлений государственной политики в области лесного хозяйства;

– разработка и совершенствование лесного законодательства (с учетом субъектов РФ);

—распоряжение совместно с субъектами РФ лесным фондом страны;

– определение порядка организации и деятельности государственных органов управления лесным хозяйством;

—установление порядка отнесения лесного фонда к группам лесов и категориям защитности, а также перевода из одной группы лесов или категории в другую;

– установление норм и правил пользования лесным фондом;

—утверждение по согласованию с субъектами РФ ежегодной нормы заготовки древесины (расчетной лесосеки);

– установление системы платежей за пользование лесным фондом, а также образование и использование государственного внебюджетного фонда воспроизводства, охраны и защиты лесов;

Схема 4.5

Субъекты рынка недвижимости

Таблица 4.1

Участники земельных отношений

– определение порядка и условий передачи участков лесного фонда в аренду;

—утверждение правил отпуска древесины на корню, рубок леса, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

– организация и координация научных работ по ведению лесного хозяйства;

—разработка совместно с субъектами РФ федеральных программ по рациональному пользованию лесным фондом, повышению продуктивности, воспроизводству, охране и защите лесов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями и организация их выполнения;

– осуществление государственного контроля за состоянием, использованием, воспроизводством, охраной и защитой лесов и установлением порядка его проведения;

—организация ведения государственного учета лесного фонда, кадастра, лесного мониторинга и лесоустройства;

– осуществление международного сотрудничества по лесному хозяйству;

—установление статистической отчетности в области ведения лесного хозяйства;

– определение совместно с субъектами РФ объемов заготовки и поставок древесины для государственных нужд;

—принятие решений о приостановлении, ограничении, прекращении деятельности предприятий, учреждений и организаций при нарушении ими лесного и иного законодательства.

Недра, лесной и водный фонды находятся в ведении Российской Федерации и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода (см. схему 4.6).

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: БТИ, органами Роснедвижимости, учреждениями Министерства юстиции РФ (Минюста России), агентствами по управлению государственным имуществом, департаментами муниципального жилья и другими учреждениями, выполняющими в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско–правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риелторской деятельности, например, в Москве были включены следующие операции:

• продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

Схема 4.6

Собственники, владельцы и пользователи недр, земельных участков лесного и водного фондов

• деятельность при совершении сделок купли–продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

• заключение договоров купли–продажи жилых помещений с пожизнен ным содержанием;

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риелторской деятельностью в случае, если он:

• дееспособен, т.е. достиг 18–летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;

• зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества РФ. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех ре гионах страны.

Российская и региональные гильдии риелторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

• организуют обучение и сертификацию специалистов–риелто–ров фирм;

• гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

• дают рекомендации фирмам – членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

• разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

• формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов – членов ассоциации;

• участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

• взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

• оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

б) покупатели–инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие структуры – инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (схема 4.7).

Схема 4.7

Виды инвесторов по их статусу

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально–бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

• привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

• передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

• контролировать целевое назначение инвестиций;

• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;

• не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;

• безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

• признания инвестора банкротом;

• стихийных бедствий, катастроф;

• введения чрезвычайного положения;

• если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно–гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

• долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;

• приобретения предприятий;

• создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

• приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

• приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

• приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

• предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.