Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 1

При любом общественном устройстве особое место в системе общест венных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

– дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

—вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

– учит человека глубоко и искренне любить труд и землю, свой дом и родину;

—укрепляет семью и вовлекает всех ее членов в созидательный труд, поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации их интеллектуальных и физических способностей;

– раскрывает людям внутреннюю глубину экономических процессов и способствует, как подчеркивал великий русский мыслитель И. А. Ильин, божественному восприятию природы и мира;

—создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

– пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Само понятие «недвижимость» в современной России хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Курс «Экономика недвижимости» – общепрофессиональная экономическая дисциплина, необходимая для формирования современных кадров Российского государства. Изучение настоящего предмета предусмотрено Государственным образовательным стандартом для экономических специальностей, в соответствии с которым и подготовлен предлагаемый учебник.

Цель курса – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а с другой – имеют особую престижность в общественном сознании. Именно рынок недвижимости обеспечивает в конечном счете переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя российского общества.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих основных задач:

• изучение в логической последовательности базовых понятий, системы знаний о недвижимости и ее среде, возможности использования имеющихся или проектируемых объектов для решения профессиональных проблем;

•оказание помощи студентам в получении навыков и установок на активный самостоятельный поиск эффективных решений на рынке недвижимости, а также в подготовке к итоговой аттестации и дипломным работам;

• формирование у студентов осознанного интереса к цивилизованным рынкам недвижимости, позволяющим при умелых действиях в рамках закона изыскивать дополнительные денежные средства для личных целей, пополнения государственных и местных бюджетов;

•сочетание теоретических знаний и практического опыта в совершении различных сделок на рынке недвижимости в соответствии с моделью «обучение – знание – навыки – опыт»;

• проведение систематической проверки и самопроверки знаний студентов в целях выявления уровня понимания и степени усвоения изученного ими материала.

Углубление изучения настоящего курса позволит студентам более полно сформировать свои профессиональные интересы и определить свое потенциальное место в структуре народного хозяйства и бизнеса.

Предмет курса – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско–правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства. Учебник содержит базовые основы функционирования рынка недвижимости, методические и организационно–правовые технологии осуществления различных сделок с земельными участками, жилыми и нежилыми помещениями, участками лесного фонда и другими объектами.

В результате изучения данного курса студент или заинтересованный читатель должен:

знать сущность, функции, содержание и организацию рынка недвижимости, правила совершения различных сделок с объектами недвижимости, порядок заключения и расторжения договоров, практику работы риелторских компаний;

знать современное законодательство, методические, нормативные и другие правовые документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

владеть методами оценки рыночной стоимости различных объектов недвижимости;

уметь правильно оформить договор на любой вид операций с недвижимым имуществом, составить акт приема–передачи предмета сделки и другие документы;

знать этические и правовые нормы, регулирующие отношения между людьми, отношения между человеком и обществом, человеком и окружающей средой, учитывать эти знания в практической работе на рынке недвижимости;

уметь разрабатывать варианты управления объектами недвижимости, обосновывать их выбор по критериям социальной и экономической эффективности.

Исходя из общей цели и требований, предъявляемых к лицам, прошедшим обучение по данному предмету, в учебнике последовательно излагаются следующие вопросы: понятие и характеристика объектов недвижимости; права на недвижимое имущество; модель рынка недвижимости и сделки на нем; операции с недвижимостью на аукционе, коммерческом или инвестиционном конкурсе; экономические и правовые основы аренды зданий, помещений и других объектов; условия и механизм купли–продажи земельных участков; залог, управление, наследование, дарение и оценка объектов не движимости.

Основными методами данного курса являются экспертный, аналитический, монографический, статистический, расчетно–конст–руктивный и правового регулирования, т.е. совокупности форм, приемов и способов установления отношений между субъектами, складывающихся вследствие особых свойств различных видов недвижимости. Методу гражданско–правового регулирования присущи следующие признаки:

а) юридическое равенство участников правоотношений;

б) возможность выбора между несколькими вариантами поведения в установленных законом пределах;

в) защита гражданских прав путем их признания, восстановления прежнего состояния, принуждения к исполнению обязанности в натуре, взыскания убытков и др.;

г) исковый порядок защиты прав в суде.

Методика изучения курса предусматривает наряду с лекциями и семинарами игровое проведение каждым слушателем в процессе практических занятий и в течение времени, отведенного на самостоятельную работу, различных сделок с объектами недвижимости в условиях, максимально приближенных к реальной действительности, определение рыночной и налогооблагаемой стоимости, расчеты налога на недвижимое имущество и операции с ним.

Индивидуальная работа под руководством преподавателя ориентирована на углубленную проработку основных проблем и отдельных, наиболее сложных тем.

Важное значение имеет самостоятельная работа студентов, в процессе которой осуществляются осмысление прослушанного материала, подготовка к тестированию, изучение рекомендованной литературы и выполнение двух контрольных работ по операциям на рынке недвижимости с начислением суммы налога на недвижимое имущество физических или юридических лиц, земельного налога и налога на операции с объектом недвижимости – налога на прибыль предприятий, подоходного налога с граждан и налога на добавленную стоимость.

Особенность изучения курса «Экономика недвижимости» состоит в том, что на современном этапе законодательная база, регулирующая экономические и правовые отношения в сфере собственности, периодически меняется по мере перехода к очередному этапу реформирования системы хозяйствования в стране. Поэтому кроме рекомендованной литературы в процессе обучения необходимо систематически отслеживать новые нормативные акты, которые должны учитываться в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Изучая экономику недвижимости, студент и любой заинтересованный читатель:

• овладевает знаниями, имеющими значение для фундаментальной подготовки экономиста или юриста широкого профиля;

• усваивает экономические и правовые понятия, необходимые для изучения других финансово–экономических дисциплин и практической деятельности в сфере инвестирования;

• формирует свое научное и практическое мировоззрение, экономическую и правовую культуру, способность принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости и в бытовых ситуациях.

В книге широко применяется функционально–логический метод изложения с использованием учебно–методических авторизованных схем (идеограмм), значительно облегчающих процесс познания механизма совершения сделок на рынке недвижимости, но требующих сосредоточения внимания на изучаемой теме или изучаемом разделе. Доступность изложения материала – это наше стремление вернуть долг за помощь в написании книги студентам, которые слушали наши лекции, задавали вопросы, выполняли интересные контрольные и курсовые работы и вели активные дискуссии.

При написании учебника автор использовал отечественные и иностранные публикации, официальные материалы государственных органов, риелторских компаний, а также личный опыт работы в Комитете по управлению имуществом Московской области и чтения лекций по экономике недвижимости на курсах повышения квалификации сотрудников коммерческих фирм и в вузах.

Учебник является результатом многих лет педагогической работы автора, консультирования, накопления опыта, сбора материалов и обобщений.

Настоящая книга – пятое, дополненное и переработанное, издание первого отечественного учебника, рассматривающего недвижимость в современной российской экономике. Поэтому любые читательские предложения по улучшению структуры и содержания книги будут приняты с благодарностью и учтены при последующих переизданиях.