Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 11

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка)[3] как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи – части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в ЕГРПН и сделок с ним.

На плане (чертеже) земельного участка обозначаются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, ди–рекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты, которые выносятся в натуру – на местности.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Разрешенное использование земельного участка – это использование его с учетом целевого назначения, установленного органами власти, ограничений и обременении:

• по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

•размещению социально–культурных, жилищно–бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;

• способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;

•предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

• видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность; и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести позициям (схема 2.12).

Описание земельного участка производится по системе следующих элементов.

1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.

2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок, фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно–защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная и другая; пользование).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топогра фия.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит:

Схема 2.12

Структура кадастрового номера земельного участка в Российской Федерации

• экспликацию земель (застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями);

• размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• налог на стоимость недвижимости;

• инженерно–технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона и др.);

• залежи полезных ископаемых.

Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель – их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель – это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в России делится на семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; особо охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного, историко–культурного назначения); лесного, водного фондов и запаса (схемы 2.13—2.16).

Центральное место среди всех категорий занимают земли различного сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.

Другие основные целевые категории земель также внутренне неоднородны. Они включают в себя земли, имеющие различное потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории.

Свойства земель лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них, а земель водного фонда – собственно правовым режимом вод.

К землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

Земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности, считаются землями лесного фонда.

Седьмая категория земель – земли запаса, служат резервом и могут выделяться для различных целей.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительст

Схема 2.13

Земли сельскохозяйственного назначения

во; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законодательством РФ и законами субъектов РФ:

• Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в том числе особо охраняемых территорий федеральной собственности, лесного фонда в лесах первой группы;

• органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в отношении земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах второй и третьей групп;

Схема 2.14

Земли населенных пунктов

• органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под линейные сооружения, а также муниципальных земель сельскохозяйственного назначения;

• органами местного самоуправления в отношении муниципальных земель поселений;

• законодательными органами субъектов РФ в отношении особо охраняемых территорий регионального и местного значения.

Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно–техническое обустройст–

Схема 2.15

Земли промышленности, связи, обороны и иного назначения

во, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Единицей измерения количества земли как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т.п. Земельный фонд России составляет 1709,7 млн га. В зоне вечной мерзлоты находится около 1100 млн га земель; под оврагами, песками, ледниками, оползнями и прочими неиспользуемыми землями – 10,8%, под водой и болотами – 10,6%, под лесами и кустарниками – 46%, под промышленными предприятиями – 4,7 млн га. По потребительским свойствам земли классифицируются по следующим категориям, %: сельскохозяйственные – 23,8; населенных пунктов – 1,1; промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения – 1,0; природоохранные, природозаповедные, рекреационного и историко–культурного назначения —1,9; местного фонда – 64,1; водного фонда – 1,6; запаса – 6,5.

В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар вы

Схема 2.16

Земли особо охраняемых территорий

ступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависи–мости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю для занятия бизнесом за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на ней. Например, если цены зерна, картофеля и т.п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится и цена земли соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Ри–кардо сделал весьма важные и не всеми еще и до сих пор осознаваемые выводы.

Во–первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, – ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены зерна, выращиваемого на ней.

Во–вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В–третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.