Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 5

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема 1.6).

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деле ния объема понятий.

Схема 1.6

Понятие о классификации недвижимого имущества (вещей)

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух–и многоэтажные (первая ступень). Последние в свою очередь по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д. (см. гл. 2).

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

•высокая информационная насыщенность (схемы 1.7—1.9).

Схема 1.7

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве). В США выделяют пять типов недвижимости:

– жилая – для личного использования (потребления);

– коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;

—производственная;

– инвестиционная – для вложения капитала;

—специального назначения.

Схема 1.8

Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку

Схема 1.9

Общая классификация и распределение земель по потребительским свойствам (назначению)

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально–экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

•личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

•объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.