Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 16

Форма собственности – понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов дохода. Существуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный, и совместный – общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципаль ную) (схемы 3.8—3.13).

Схема 3.8

Структура форм собственности на землю

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально–экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во–первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохран–

Схема 3.9

Характеристика государственной формы собственности на землю

Схема 3.10

Основное содержание частной формы собственности на землю

Схема 3.11

Земли в собственности поселений, городских округов и муниципальных районов

Схема 3.12

Общие признаки базовых форм собственности на землю

ных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во–вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный

Схема 3.13

Особенности общей собственности на землю

оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко–культурного назначения и т.д.

В–третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место вообще в отношении всех других видов недвижимого имущества, а на основании договора о приватизации жилых помещений и домов.

Для общей совместной собственности не установлено специальных норм, и поэтому в отношении ее действуют общие правила:

• участники совместной собственности владеют и пользуются квартирой сообща;

• распоряжаются квартирой по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка с жильем;

• любой участник может продать, заложить квартиру без доказательства согласия других участников собственности, которое предполагается в силу закона;

• при возникновении совместной собственности в результате приватизации жилья не требуется нотариально заверенного согласия одного из супругов в случае совершения сделки с квартирой другим супругом, что является исключением из общего правила;

• разделить общее имущество или выделить чью–то долю можно только после установления доли каждого участника в праве на общее имущество, без чего никто не может завещать, продать или подарить свою долю;

• долю каждого можно определить соглашением участников или решением суда;

• при продаже (мене) доли одного из участников другие со–собственники имеют преимущественное право ее покупки;

• в случае смерти одного из участников совместной собственности на недвижимость определяются доли всех участников:

– оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают соглашение об установлении доли каждого участника совместной собственности, включая и умершего;

– доля умершего наследуется по закону на общих основаниях;

—если умерший не имеет наследников по закону, а участвовал кроме членов семьи в приватизации квартиры, то его доля отходит в собственность государства;

– отошедшую государству долю проживающие в квартире могут выкупить, что не требуется делать при приватизации жилья в долевую собственность, если участник завещал свою долю кому–либо (ФЗ от 26.11.2002 № 153–ФЗ).

Выдел доли производится не в натуре, а путем выдачи денежной компенсации стоимости соответствующей доли в случаях:

• невозможности выдела части имущества, точно соответствующей доле выделяющегося собственника;

• неделимости объекта общей собственности в силу закона;

• невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;

• доля выделяющегося собственника незначительна и у него нет интереса к ее использованию в натуральном виде.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в России охраняются законами, предусматривающими:

• нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;

• защиту права собственности – применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.

Система гражданско–правовых способов защиты права собственности включает следущее.

1. Вещно–правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:

– виндикационный иск;

– негаторный иск;

—иск о признании права собственности.

2. Обязательственно–правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат:

– договорную ответственность;

– обязательство вследствие неосновательного обогащения;

—обязательство вследствие причинения вреда.

3. Иные способы, применяемые:

• при недействительности сделок;

• объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;

• исках к государственным и муниципальным органам. Виндикационный иск – способ защиты права собственности, с

помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чуждого незаконного владения. Иначе говоря, это иск невла–деющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально–определенной вещи. Ответчик по виндикационному иску – лицо, фактически владеющее имуществом без какого–либо основания или по порочному основанию, не охраняемому законом. Ответчик может быть добросовестным и недобросовестным. Собственник может истребовать имущество:

1) от добросовестного приобретателя, получившего имущество у лица, которое не имело права отчуждать его, о чем приобретатель не знал и не мог знать:

– если имущество приобретено возмездно, то в случаях потери, хищения или иного выбытия вещи из владения собственника помимо его воли;

– если имущество получено безвозмездно, то во всех случаях;

2) от недобросовестного приобретателя – независимо от способа выбытия имущества из владения собственника.

Добросовестный приобретатель имеет право оставить у себя произведенные им отделимые улучшения имущества и получить компенсацию за выполненные им неотделимые улучшения.

Негаторный иск – иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения негаторного иска необходимы два условия:

• бесспорность прав собственника;

• незаконность действий, нарушающих права собственника. Иск о признании права собственности применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания.

Иск об исключении имущества из описи подается собственником, имущество которого ошибочно включено в опись.