Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 15

Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим в основном применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (схема 3.6).

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

– право на доход, который дает реализация пользования и распоряже ния землей;

– право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

—гарантия от экспроприации или право на безопасность;

– право передавать земельные участки;

—бессрочное владение;

– запрещение использовать землю во вред другим людям;

—возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

– остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

Следует, однако, заметить, что в каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Не

Схема 3.6

Структура права собственности на землю

которые специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание названных выше элементов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распоряжение. В понятие собственности включают кроме прав еще интересы и выгоды, связанные с владением землей. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще не полностью учитываются.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. (схема 3.7).

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками: их свойствами – категорией земель и хозяйственным состоянием. Например, на землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные – консервации и т.п.

Статус собственников земли – граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник–фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.

Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли – коммерческих организаций (ОАО, ООО, ЗАО, кооперативы и пр.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и

Схема 3.7

Общие права и обязанности собственников земельных участков

собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

– безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

– возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

—возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (табл. 3.1, 3.2).

Таблица 3.1

Комплекс вещных прав на земельные участки

Таблица 3.2

Право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут (ст. 23 ЗК РФ)