Читать книгу Экономика недвижимости - Виктор Горемыкин - Страница 30

Потребность в жилье – одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение – основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания (схемы 6.1, 6.2).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в них промышленного производства не разрешается. Пользоваться жилыми помещениями имеют право:

• наниматель и члены его семьи по договору социального найма;

• наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

Схема 6.1

Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению

• наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

• собственник жилого помещения и члены его семьи;

• член ЖК или ЖСК и члены его семьи.

Жилые помещения из фонда жилья для временного поселения предоставляются гражданам, утратившим жилье в результате об–Схема 6.2

Виды и разновидности жилищного фонда в Российской Федерации

ращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственно пригодным для проживания.

Порядок формирования фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, а также порядок и условия предоставления жилых помещений из указанного фонда устанавливаются законами субъектов РФ.

Жилищный фонд в России насчитывает более 18,9 млн жилых домов, из них 16 млн – в частной собственности граждан (85%). В домах более 55 млн жилых квартир, в том числе 37 млн – в собственности граждан (67,3%). Жилищный фонд составляет 2818 млн м2 (табл. 6.1, 6.2).

Таблица 6.1

Динамика жилищного фонда России

Жилищный фонд РФ к 2008 г. распределяется по формам собственности следующим образом, %:

• государственная – 5,8;

• муниципальная – 15,1;

• частная – 78,0, в том числе в собственности граждан – 75,0;

• общественная – 0,1;

• смешанная – 1,0.

Таблица 6.2

Общая характеристика жилищного фонда России

Для удобства изложения и лучшей ориентации в жилищной сфере рассмотрим наиболее распространенные термины и специальные понятия, облегчающие понимание данной темы (табл. 6.3).

Таблица 6.3

Базовые термины и понятия жилищной сферы

Безвозмездные субсидии в Москве могут получить очередники, имеющие право на предоставление жилья по договору социального найма.

Порядок расчета субсидий в Москве для граждан, состоящих на учете в общей очереди на получение жилья, следующий:

Определение размера субсидий для «льготников» осуществляется в следующем порядке:

При предоставлении субсидии существуют приоритеты. Право получить безвозмездную субсидию имеют семьи, состоящие на учете по улучшению жилищных условий по общим основаниям не менее девяти лет и по льготным основаниям – не менее четырех.

К льготным категориям относятся:

– участники боевых действий на территории других государств;

– семьи, имеющие трех детей и более;

—одинокие матери;

– семьи, имеющие близнецов;

– учителя, педагогические работники, медработники, трудящиеся в бюджетных организациях. Сотрудники милиции, инвалиды;

– также право на первоочередное получение субсидии имеют долгожители Москвы.

Очередники с 15–летним стажем на общих основаниях или семилетним – на льготных, могут рассчитывать на получение 90%-ной безвозмездной субсидии по 20 000 руб. в расчете на 1 м2 общей площади жилья (начало 2006 г.)

Основное преимущество программы – у очередников есть возможность выбора именно той квартиры, которая их устраивает.

Приобрести квартиру можно на первичном и вторичном рынке. Но степень готовности новостройки должна быть не менее 70%.

В случае, если выкупается свободная комната или комнаты в коммунальной квартире, очереднику может быть предоставлена субсидия, даже если он не относится к приоритетной категории. Но это будет сделано только в том случае, если в результате выкупа семья очередников снимется с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все способы приобретения прав собственности на недвижимое имущество делят на две группы:

• первоначальные, не связанные с правом другого лица на объект:

– вновь создаваемый в соответствии с законодательством;

– не имеющий собственника или он не известен;

—от которого собственник отказался или утратил право собственности по закону;

• производные – путем совершения различных сделок по переходу прав от одного лица к другому.

Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в семи основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или дли тельное пользование им.

1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 ГК РФ) или коммерческого найма (на пять лет) с соблюдением установленных правил и очередности.

2. Вступление в ЖК и ЖСК.

3. Приобретение жилья в частную собственность различными способа ми (схема 6.3).

4. Предоставление служебной жилой площади.

5. Предоставление жилых помещений маневренного фонда.

6. Предоставление общежитий.

Схема 6.3

Способы приобретения права собственности на жилище в России

7. Предоставление в безвозмездное пользование выпускникам детских домов квартир на пять лет. Такое жилье нельзя приватизировать, но можно продлить договор или заключить договор социального найма, а потом уже приватизировать. В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

• из договоров и иных сделок на рынке жилья;

• актов органов государственной и муниципальной власти;

• судебных решений;

• членства в ЖК и ЖСК;

• приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральными законами;

• вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми связано наступление жилищных прав и обязанностей (табл. 6.4).

Права и обязанности лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), следующие:

Таблица 6.4

Права и обязанности собственников жилых помещений

1) имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;

2) обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;

3) несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;

4) в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется;

5) если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением или если имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда.

Право собственности на недвижимое жилое имущество в зависимости от способа его получения подтверждается различными документами (схема 6.4), а прекращение – возможно на добровольной основе или путем принудительного изъятия (схема 6.5).

Схема 6.4

Документы, устанавливающие право собственности и пользования жилыми помещениями

В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями в случаях:

• если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;

• когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.

Схема 6.5

Основания прекращения права собственности на жилые помещения

Но права пользования жильем не зависят от смены его собственника.

В ЖК РФ предусмотрено выселение в административном порядке (с санкции прокурора) лиц, самовольно занявших жилое помещение (без предоставления другой жилой площади) и когда дому грозит обвал. В остальных случаях решение о выселении граждан принимается в судебном порядке (ст. 35, 91 ЖК РФ). Анализ нормативных положений и обобщенных данных фирмы «Манускрипт» позволяет выделить 22 основания для прекращения права пользования жилыми помещениями (табл. 6.5).

Таблица 6.5

Способы и основания прекращения права пользования жилыми помещениями

Примечания. 1. Способы: 1 – выселение с предоставлением другого жилья;

2 – выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

3 – выселение без предоставления другого жилого помещения; 4 – судебный порядок выселения.

2. Звездочкой (*) отмечено, что возможен выбор иного правового последствия вместо указанного.

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан (схема 6.6).

В 2006 г. максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату услуг ЖКХ в совокупном семейном доходе установлена в размере 22%, в Москве – 13%. Если оплата социальной нормы жилья и коммунальных услуг превышает этот показатель, семья может обратиться за получением субсидии.

Число семей, получивших субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг на конец 2005 г., составило 6,5 млн человек, или 12,5% общего числа семей. В то же время, по данным Росстроя, на получение субсидии имеет право каждая пятая семья. Граждане не обращаются за субсидиями, потому что для этого необходимо предоставить огромное число справок и документов, характеризующих материальное положение семьи и подтверждающих право на субсидию с обязательной периодичностью раз в полгода. При изменении тарифов соотношение дохода семьи и доли средств, необходимых для оплаты жилья и коммунальных услуг, изменяется, и процедуру оформления необходимо начинать заново.

Схема 6.6

Основные способы распоряжения собственника недвижимостью в жилищной сфере

Для оформления субсидии гражданин должен дважды посетить 8—10 организаций вместо принципа «одного окна» или автоматического пересчета размера субсидии.

По расчетам специалистов, московской семье, состоящей из четырех человек – пенсионера, одного работающего, одного безработного и ребенка, для оформления субсидии нужно собрать 15 справок, 25 раз вступать в контакты с чиновниками и затратить несколько дней в очередях.

С 01.01.2008 все собственники жилых помещений должны на общих собраниях выбрать одну из трех форм управления многоквартирным домом (схема 6.7).

Схема 6.7

Формы организации управления комплексом недвижимого имущества многоквартрного дома (с 01.01.2008)

Если граждание самостоятельно не выберут одну из форм управления многоквартирными домами, то органы местного самоуправления на открытых конкурсах выберут управляющую компанию.

Собственник – это физическое и (или) юридическое лицо, являющееся владельцем жилых (нежилых) помещений дома и его оборудования.

Управляющий – юридическое лицо или предприниматель без образования юридического лица, осуществляющий деятельность по управлению делами и отвечающий предъявляемым ему требованиям.

Поставщики – юридические лица или предприниматели без образования юридического лица, осуществляющие деятельность по поставке на основе договоров необходимых жилищно–коммунальных услуг, ремонтно–строительных и других услуг и работ (отопление, водоснабжение и др.).