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Die letzten Oasen für Immobilienkäufer

Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen, in den Großstädten wird das Angebot knapp. Wer aber richtig hinschaut, kann auch in Berlin, München, Freiburg oder Hamburg noch gute Geschäfte machen.

Für Hajo Koch, den windigen Immobilienhai der preisgekrönten Hannoveraner "Tatort"-Folge "Wegwerfmädchen", ist die Welt des Geldes sonnenklar: "Immobilien, Immobilien, Immobilien, das ist die Zukunft." Auch wenn Koch Fernsehfiktion ist - seine Prognose ist längst deutsche Realität 2013: Anlageberater, Kapitalanleger, Inflationsbekämpfer kennen derzeit nur ein Mantra: Kauft! Immobilien! Jetzt! Beton ist das neue Gold!

Und es fällt schwer zu widersprechen, trotz stark gestiegener Preise.

Steigende Einkommen, niedrige Zinsen und die Aussicht auf unablässig kletternde Wohnungspreise und Mieten - selten gab es bessere Argumente, sein Geld in Immobilien zu investieren. Und zwar egal, ob sie vermietet oder selbst genutzt werden. "Sowohl in diesem als auch im nächsten Jahr werden die Preise und Mieten in den von Wirtschaftskraft gezeichneten deutschen Städten weiter ansteigen; in den Top-Städten auch wieder über die Marke von drei Prozent hinaus", sagt zum Beispiel Andreas Schulten. Er ist Vorstand der Firma Bulwien Gesa, die seit Jahren den Immobilienmarkt analysiert.

Das gilt auf jeden Fall für die 15 Metropolen und regionalen Oberzentren, die das Handelsblatt in Zusammenarbeit mit vdp Research, dem Analysehaus des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), als attraktive Ziele für Investoren ausgewählt hat: Städte wie Hamburg, München und Berlin, aber auch Freiburg, Potsdam oder Augsburg. Zwar steigen hier die Preise schon seit einigen Monaten, zum Teil um zweistellige Prozentraten im Jahresvergleich. Aber - es ist wie im Kasino: Der Gewinn kann sich durchaus lohnen, das Risiko ist nicht zu leugnen - wer sich aber eine klare Strategie zurechtlegt und genau hinschaut, der hat gute Chancen, sozusagen den Jackpot zu knacken.

So haben etwa alle Städte und Stadtviertel, in denen sich Investitionen lohnen, eines gemeinsam: Die Bevölkerung wächst. Gleichzeitig wird weniger gebaut als nötig. Der wichtigste Blick von Investoren geht also auf die Mietstruktur einer Stadt, am besten eines Viertels. Je knapper dort das Angebot an freien Wohnungen, je deutlicher dort die Mieten steigen, desto mehr Wertsteigerungen sind zu erwarten.

"Die Leerstandsquote ist ein wichtiger Indikator für Investoren", betont Reiner Braun, Vorstandsmitglied des Immobilienmarktforschers Empirica. "Zwischen steigenden Mieten und sinkenden Leerständen besteht ein direkter Zusammenhang." Besonders aussichtsreich für Investoren - und im Umkehrschluss dramatisch für Mieter - ist die Situation nach Zahlen von Empirica in München mit 0,6 Prozent Leerstand, Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt am Main (ein Prozent). In Berlin hingegen können immerhin noch gut zwei Prozent der Geschosswohnungen kurzfristig bezogen werden. Damit liegt der Berliner Wert ziemlich genau auf der Höhe der durchschnittlichen Leerstandsquote von 2,2 Prozent in Gebieten mit Bevölkerungswachstum. Bundesweit beträgt die Leerstandsquote 3,4 Prozent.

Wo die Mieten hoch gehen, gehen die Preise mit. "In Hamburg sind die Preise für neue Eigentumswohnungen in jedem der vergangenen fünf Jahre um zehn Prozent gestiegen", berichtet Frank Stolz, Leiter des Neubaugeschäfts beim Hamburger Makler Grossmann & Berger. Doch was für Hamburg gilt, gilt nicht überall und nicht für jede Art von Wohnraum. So ermittelte vdp Research für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser über das ganze Land hinweg im Jahr 2012 "gut drei Prozent" Preiszuwachs. Die Zahlen von vdp Research basieren auf Kaufpreisen, die den Experten von den finanzierenden Banken anonymisiert übermittelt werden.

Das bedeutet nichts anderes, als dass außerhalb prosperierender Ballungszentren die Preise kaum steigen. Wo Menschen mangels Arbeit wegziehen, fallen sie sogar - wie in Gelsenkirchen: Dort kletterte der Leerstand um 33 Prozent, die Mieten verbilligten sich um drei Prozent. Kein Grund, dort zu investieren.

Doch es sind nicht nur geldgierige Verkäufer, die die Preise treiben. Die Baukosten für Eigentumswohnungen sind zwischen 1991 und 2011 (neuere Zahlen liegen nicht vor) um rund ein Drittel gestiegen. Anleger, die die hohen Neubaupreise nicht mitgehen wollen, können auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen billiger kaufen. Reinfallen können sie so oder so.

Dass windige Verkäufer die Situation nutzen und Schrottimmobilien teuer verhökern wollen, ändert nichts daran, dass Immobilienprofis raten: Besser heute kaufen als morgen. "Noch sind die Rahmenbedingungen gut", sagt Bulwien-Gesa-Vorstand Schulten. Er gibt lediglich zu bedenken, dass es auf den Wohnungsmärkten in den nächsten zehn Jahren stärker auf und ab gehen wird als in früheren Jahren. "Das sollte man einplanen."

Außerdem sind Wohnungen gemessen an der Kaufkraft heute billiger als 1995. Ein Grund, warum Immobilienwissenschaftler von überhitzten Preisen in manchen Großstädten sprechen, aber von einer Immobilienblase nichts wissen wollen.

Zudem sind die Zinsen für Baugeld heute so niedrig wie nie. "Die Zinsen sind verlockend und werden von den Vertrieben auch als Argument für den Kauf bereits überstrapaziert", beobachtet Schulten. Bleibt die Frage: Zehn oder 15 Jahre feste Zinsen vereinbaren? Für besonders günstige Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung verlangen Banken zurzeit 2,1 Prozent Zinsen, für solche mit 15 Jahren festem Zinssatz 2,7 Prozent. Bei gleichen Raten und gleicher Restschuld darf der Zins ab dem elften Jahr auf 4,6 Prozent steigen, hat Finanzierungsexperte Max Herbst ausgerechnet. Anders ausgedrückt: "Wer also meint, die Zinsen werden in zehn Jahren über diesem Wert liegen, sollte sich für 15 Jahre fest entscheiden."

Die gute Nachricht: Die Zinsen bleiben verlockend, auch wenn Experte Herbst nicht mit weiteren Zinssenkungen rechnet. Sein Fazit: "Es ist also eine gute Zeit, gezielt und wohlüberlegt das passende Objekt und die Finanzierung dazu zu suchen."

So wurde gerechnet

Datenbasis der Trendviertel-Erhebung sind reale Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen, die von einem der 38 Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken finanziert wurden. Die Banken übermitteln die anonymisierten Verkehrswerte ihrer Kreditgutachten an das Analysehaus vdp Research. Exklusiv ausgewertet und statistisch bereinigt wurden diese Daten für jeden Postleitzahlbereich der ausgewählten 15 Städte. Trendviertel, so die Definition, sind Stadtteile, in denen die Preise für Wohneigentum zwischen 2009 und 2012 stärker als im Durchschnitt der Gesamtstadt gestiegen sind.