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§ 11 Abs. 1 BauGB enthält zunächst eine – deklaratorische – Ermächtigung der Gemeinden zum Abschluss städtebaulicher Verträge und umreißt dann beispielhaft die möglichen Gegenstände. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB regelt sogenannte Planvorbereitungsverträge. Hierbei werden zumeist einem Vorhabenträger bestimmte Schritte in der Planvorbereitung übertragen, die dieser auf eigene Kosten vornehmen lässt[606]. Die äußerste Grenze der Übertragung der Planung kennzeichnet § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 letzter Hs. BauGB, wonach die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bestehen bleibt. Die Planungshoheit der Gemeinde darf somit nicht angetastet werden, insbesondere bleibt sie für die Abwägung der Belange zuständig. Außerdem sind alle förmlichen Beschlüsse, etwa über die Planaufstellung oder über den Bebauungsplan, von der Gemeinde selbst zu fassen.

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§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB erfasst solche Planverwirklichungsverträge, mit denen die Gemeinden die zielgenaue Verwirklichung ihrer städtebaulichen Ziele erstreben. Als Gegenstände nennt das Gesetz beispielhaft: die Steuerung der Grundstücksnutzung, auch durch Befristungen und Bedingungen[607], die Durchführung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs[608], die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung besonderer Wohnbedarfe und in bestimmten Fällen den Erwerb angemessenen Wohnraums. Soweit es sich um Verträge handelt, mit denen die Kommunen Zwecke verfolgen, die sich in der Bauleitplanung als Festsetzungen in einem Bebauungsplan niederschlagen könnten, ist dies unproblematisch. Die Beispiele zeigen jedoch, dass Kommunen mit städtebaulichen Verträgen auch Ziele anstreben können, die außerhalb der Reichweite der Bauleitplanung liegen. So wären Festsetzungen in Bebauungsplänen, die den Eigentümer zum Bau sozial geförderten Wohnraums verpflichteten oder die das Ziel des Erwerbs angemessenen Wohnraums durch Personen der örtlichen Bevölkerung verfolgten, nichtig. Mit dem städtebaulichen Vertrag stellt der Gesetzgeber also nicht nur ein zusätzliches Instrument zur Verfügung, sondern erweitert auch das Spektrum der möglichen städtebaulichen Ziele. Hier besteht die Gefahr, dass Gemeinden mit dem Instrument der Bauleitplanung ergänzt durch städtebauliche Verträge an sich unzulässige Ziele verfolgen[609].

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§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB ermöglicht es der Gemeinde, die Kosten, die ihr im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen entstehen, auf den Vertragspartner abzuwälzen. Die Gemeinde kann sich hierdurch Aufwendungen, die im Vorfeld der Planung entstanden sind oder die als Folge einer Planung entstehen werden, finanzieren lassen[610]. Voraussetzung ist das Bestehen eines Kausalzusammenhangs zwischen dem Vorhaben und den entstandenen Kosten, die gerade durch das Vorhaben verursacht worden sein müssen[611]. Das Erfordernis eines Kausalzusammenhangs ist eine besonders restriktive Ausprägung des allgemeinen Koppelungsverbots des § 56 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 VwVfG. So sind etwa die Kosten, die durch die Beauftragung eines Ingenieurbüros mit der Erstellung eines Planentwurfs entstehen[612], übertragbar. Dies gilt auch für verwaltungsinterne Kosten, selbst wenn diese aus dem Gemeindehaushalt getragen und auch unabhängig von dem Vertrag angefallen wären, allerdings nur soweit die Gemeinde die Aufgabe auch einem Dritten hätte übertragen können[613]. Andererseits kann auch die Abwälzung solcher Kosten vereinbart werden, die bereits vor Vertragsschluss entstanden sind. Auch muss die städtebauliche Maßnahme nicht unbedingt im gleichen Bebauungsplangebiet wie das auslösende Vorhaben entstehen[614]. Zu den Folgekosten, die sich übertragen lassen, zählen vor allem auch durch das Erschließungsrecht nicht erfasste Kosten für die Erstellung der (sozialen) Infrastruktur[615]. Umfasst sind aber auch Kosten der Erschließung oder für die Vornahme naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen durch die Gemeinde[616]. Nicht zulässig ist die Abschöpfung des Wertzuwachses, den die Grundstücke durch die Planung erfahren. Gleichwohl dürfte der zu erwartende Wertzuwachs eine erhebliche Rolle spielen, da die Aussicht hierauf das Motiv für den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags aufseiten des Eigentümers sein dürfte[617].

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§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 4 BauGB weist auf die Möglichkeit hin, in städtebaulichen Verträgen insbesondere auch Aspekte der Erzeugung und Nutzung von Energie im Hinblick auf den Einsatz erneuerbarer Energiequellen und der Kraft-Wärme-Kopplung zu regeln. Und § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 5 BauGB erwähnt die Möglichkeit auch die energetische Qualität von Gebäuden zum Gegenstand von städtebaulichen Verträgen zu machen. Während die Gegenstände des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 4 BauGB in großen Teilen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. b BauGB auch zum Gegenstand von Festsetzungen in Bebauungsplänen gemacht werden können, betrifft § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 5 BauGB Aspekte, die der Bauleitplanung vorenthalten sind. Die Regelung schafft dementsprechend auch Klarheit, dass Gemeinden im Rahmen städtebaulicher Entwicklungen auch die Energieeffizienz von Gebäuden mit einbeziehen dürfen.