Читать книгу Гражданское право. Часть 2. Практикум - Коллектив авторов, Ю. Д. Земенков, Koostaja: Ajakiri New Scientist - Страница 14

Вопросы для подготовки и обсуждения на занятии

1. Понятие и правовая характеристика договора аренды здания или сооружения.

2. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения.

3. Содержание и исполнение договора аренды здания или сооружения.

4. Договор аренды предприятия (понятие, правовая характеристика, порядок заключения, содержание и исполнение).

Задания для выполнения на занятии и при подготовке к нему

1. Сформулируйте существенные условия договора аренды здания или сооружения.

2. Определите особенности передачи здания или сооружения по договору аренды. Какое значение законодатель придает передаточному акту?

3. Дайте характеристику взаимосвязи прав арендатора по договору аренды здания или сооружения с правами на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

4. Перечислите состав предприятия, передаваемого по договору аренды. Какие права и обязанности арендодатель не вправе передавать арендатору по договору аренды предприятия?

5. Назовите существенные условия договора аренды предприятия.

Задачи для решения на занятии и при подготовке к нему

Задача 1

Уполномоченный орган (далее – арендодатель, управление) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды здания, находящегося в муниципальной собственности. Согласно условиям договора размер арендной платы определялся в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления об утверждении методики расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности. Данная методика предусматривала формулу расчета платы, в которой не выделен коэффициент платы за земельный участок, на котором находится арендованное здание. По истечении первого месяца аренды Управление выставило Учреждению отдельный счет за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду. Учреждение отказалось производить оплату по данному счету. Управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с учреждения неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование земельным участком, на котором расположено указанное здание.

Вопросы:

1. Может ли арендатор здания пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием?

2. Что включает установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением?

3. Какое решение может принять суд по иску Управления?

Задача 2

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования – собственника имущества предприятия – заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование, находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды. Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду.

Вопросы:

1. С какого момента договор аренды здания или сооружения считается заключенным?

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным при ее отсутствии?

3. Спрогнозируйте решение арбитражного суда по данному спору.

Задача 3

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2017 года по 31 мая 2018 года. Государственная регистрация договора не производилась. В содержании договора предусматривались условия о неустойке. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Вопросы:

1. Каковы требования к форме договора аренды здания?

2. Какой договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации? Как исчисляется срок договора аренды здания или сооружения?

3. Подлежат ли удовлетворению судом заявленные арендодателем требования?

Задача 4

АО «Центр недвижимости» (арендодатель) и ИП Петров (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения на срок менее одного года. По окончанию срока действия договора ИП Петров продолжал добросовестно пользоваться арендованным имуществом, возражений со стороны арендодателя не поступало.

Вопросы:

1. Каково содержание преимущественного перед другими лицами права арендатора на заключение договора аренды на новый срок?

2. Обязан ли был ИП Петров после истечения срока договора заключить договор аренды на новый срок?

3. Требуется ли государственная регистрация договора аренды объекта недвижимости, заключенного на срок менее года и возобновленного на неопределенный срок?

Задача 5

ООО «Профи» и гр. Милов, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, заключили договор аренды предприятия, в котором ООО «Профи», будучи арендодателем, предоставляет гр. Милову, являющемуся арендатором, производственное предприятие.

Вопросы:

1. Какова цель передачи предприятия по договору аренды предприятия?

2. Каков субъектный состав договора аренды предприятия?

3. Правомерно ли заключение договора аренды предприятия в описанной ситуации?

Задача 6

Арендодатель предоставил арендатору предприятие по договору аренды предприятия, заключенному в письменной форме в 2016 г. на срок два года. Передача предприятия происходила по передаточному акту. Спустя шесть месяцев арендодатель потребовал от арендатора вернуть предприятие, в связи с тем, что договор не был в установленном порядке зарегистрирован и, следовательно, договор является недействительным. В течение этих шести месяцев арендатор производил оплату по договору в установленном договором порядке.

Вопросы:

1. Каковы последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды предприятия?

2. Возникли ли в описанной ситуации между сторонами какие-либо обязательства? Если да, то могут ли они быть изменены или прекращены стороной в одностороннем порядке?

3. Правомерна ли позиция арендодателя?

Задача 7

Арендодатель предоставил арендатору предприятие по договору аренды предприятия, заключенному в 2016 г. на срок два года. Передача предприятия происходила по передаточному акту. В течение срока действия договора стороны надлежащим образом исполняли свои обязательства друг перед другом, при этом договор в установленном порядке зарегистрирован не был. После окончания срока действия обязательств по договору в 2018 г. арендодатель заключил договор аренды этого предприятия с другим арендатором. Первоначальный арендатор подал иск о признании договора аренды предприятия между арендодателем и другим арендатором недействительным в связи с нарушением арендодателем преимущественного права первоначального арендатора на заключение договора аренды предприятия на новый срок.

Вопросы:

1. В какой форме заключается договор аренды предприятия?

2. С какого момента договор аренды предприятия считается заключенным?

3. Правомерна ли позиция первоначального арендатора?

Задача 8

Арендатор ИП Листьев не выплатил в установленный срок арендную плату по договору аренды предприятия. Арендодатель потребовал от арендатора расторжения договора аренды и возврата долга по договору аренды предприятия с неустойкой за нарушение срока внесения арендной платы. ИП Листьев подготовил и представил на подписание арендодателю передаточный акт. Арендодатель ознакомился с содержанием передаточного акта, не высказал никаких претензий, но отказался от его подписания до момента оплаты ИП Листьевым задолженности по договору.

Вопросы:

1. Какие правила передачи арендованного предприятия предусматривает действующее законодательство?

2. Существуют ли требования к содержанию передаточного акта при возврате арендованного предприятия?

3. Правомерны ли действия арендодателя?

Дополнительные задания и задачи

1. Подготовьте доклады на темы: «Аренда недвижимого имущества», «Договоры аренды земельных участков».

2. Составьте проект договора аренды нежилого помещения.

3. Вставьте пропущенные в предложении слова: «В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения […] право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, […]».

4. Сформулируйте со ссылками на нормы действующего законодательства особенности правового регулирования договора аренды предприятия.

5. Приготовьте к защите на занятии проект договора аренды предприятия.