Читать книгу Гражданское право. Часть 2. Практикум - Коллектив авторов, Ю. Д. Земенков, Koostaja: Ajakiri New Scientist - Страница 9

Вопросы для подготовки и обсуждения на занятии

1. Договор продажи недвижимости.

2. Договор продажи предприятия.

Задания для выполнения на занятии и при подготовке к нему

1. Определите особенности отдельных видов договора купли-продажи недвижимости.

2. Определите особенности заключения договора купли-продажи недвижимости.

3. Выявите особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Определите его соотношение с другими типами договоров, опосредующих создание и передачу недвижимой вещи.

4. Определите особенности договора купли-продажи предприятия. Каким образом защищаются интересы кредиторов при продаже предприятия?

Задачи для решения на занятии и при подготовке к нему

Задача 1

ООО «Автосервис» приобрело у ООО «Рассвет» здание мастерской, расположенное на земельном участке, принадлежащем ООО «Рассвет» на праве аренды. На указанном земельном участке располагались также иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Рассвет» на праве собственности. Впоследствии ООО «Рассвет» приватизировало данный земельный участок, выкупив его у муниципального образования.

Переход права собственности на здание мастерской на основании договора купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке за покупателем (ООО «Автосервис»). Право собственности на земельный участок впоследствии было зарегистрировано за продавцом (ООО «Рассвет»).

Вопросы:

1. Определите нормы права, регулирующие описанные в задаче отношения.

2. Каково содержание договора купли-продажи недвижимости? Как передаются права на земельный участок, на котором расположено проданное недвижимое имущество?

3. Какое право возникло у ООО «Автосервис» на земельный участок, на котором расположено здание мастерской? Приобрело ли ООО «Автосервис» право собственности на него?

Задача 2

После смерти бабушки братьям Петру и Павлу Семеновым досталась однокомнатная квартира. Поскольку каждый из братьев уже имел свое жилье, ими было принято решение квартиру продать и поделить вырученные деньги поровну.

В квартире до смерти бабушки проживала ее знакомая Ерохина, которая изъявила желание приобрести жилое помещение в собственность, однако попросила братьев отсрочить платеж по договору на полгода. Стороны договорились оформить свои отношения распиской, выданной Ерохиной, согласно которой последняя обязалась передать братьям Петру и Павлу Семеновым в равных долях денежную сумму в размере 2000000 руб. в счет оплаты квартиры через шесть месяцев после даты составления расписки. При этом Ерохина из квартиры не выезжала и продолжила ею пользоваться.

Спустя полгода Ерохина деньги не выплатила, в связи с чем братья обратились к ней с претензией об оплате долга по договору купли-продажи квартиры. Ерохина платить отказалась, сославшись на трудное финансовое положение.

Вопросы:

1. Определите нормы права, регулирующие описанные в задаче отношения. Каковы требования к форме договора купли-продажи недвижимости?

2. Каковы существенные условия договора купли-продажи жилого помещения?

3. Правомерны ли требования братьев Семеновых? Дайте обоснованный ответ.

Задача 3

Между ООО «Инвестсервис» и индивидуальным предпринимателем Холодовым П.Д. был заключен договор займа, согласно условиям которого ООО «Инвестсервис» (заемщик) обязался вернуть полученную сумму займа в размере 2 500 000 руб. Холодову (займодавцу) через год после получения денежной суммы. В день заключения договора займа между сторонами также было подписано инвестиционное соглашение, по которому ООО «Инвестсервис» обязалось передать Холодову нежилое помещение в строящемся здании после его сдачи в эксплуатацию (срок сдачи – через год после подписания соглашения).

Передача денежных средств была подтверждена распиской заемщика. Нежилые помещения после сдачи объекта в эксплуатацию были переданы Холодову.

Впоследствии ООО «Инвестсервис» обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Холодову П.Д. с требованиями о расторжении инвестиционного договора и о возврате нежилого помещения, переданного Холодову во исполнение указанного договора, в связи с его неоплатой. Холодов с заявленными требованиями не согласился.

Вопросы:

1. Определите нормы права, регулирующие описанные в задаче отношения. Какова природа возникших между сторонами договорных отношений?

2. Определите значимые для разрешения возникшей в задаче ситуации обстоятельства.

3. Определите, кто прав в возникшем споре. Ответ обоснуйте.

Задача 4

Между ООО «Строймонтаж» (продавцом) и ООО «Березка» (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Цена договора определена в размере 1500000 руб. Договор был исполнен сторонами, право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрирован за покупателем.

Впоследствии при обследовании несущих конструкций здания были выявлены недостатки в проектировании и строительстве, в связи с чем покупатель предъявил к продавцу требование об уменьшении покупной цены помещения на сумму, равную стоимости устранения недостатков. Продавец против заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что все риски в настоящее время несет собственник недвижимого имущества.

Вопросы:

1. Определите обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора.

2. Каковы последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества?

3. Кто прав в возникшем споре? Обоснуйте свой ответ.

Задача 5

Между ООО «Продукты» и ООО «Магазин» были заключены договоры купли-продажи в отношении имущества заводов по производству продуктов питания, принадлежащих ООО «Продукты». Данными договорами оформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильного транспорта, относящегося к заводам.

Впоследствии ООО «Продукты» было признано банкротом. Конкурсный управляющий предъявил в суд требование о признании заключенных договоров недействительными на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.

Вопросы:

1. Каковы особенности договора купли-продажи предприятия?

2. Определите содержание договора купли-продажи предприятия. Каковы права и обязанности сторон договора? Каким образом защищаются интересы кредиторов предприятия?

3. Правомерны ли требования конкурсного управляющего?

Дополнительные задания и задачи

1. Иванов приобрел у Козлова квартиру по цене 5 000 000 руб. Денежные средства были уплачены по договору полностью, право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за Ивановым. Перед приобретением квартиры Иванов получил выписку из Росреестра, согласно которой собственником дома являлся Козлов, никаких обременений и запретов в отношении дома зарегистрировано не было.

Через полгода Кабанов предъявил к Иванову иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что согласно решению суда, вступившему в законную силу незадолго до заключения договора купли-продажи квартиры между Ивановым и Козловым, квартира была возвращена Кабанову, поскольку ранее заключенная им сделка с Козловым признана недействительной.

Вопросы:

1. Определите юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора.

2. Подлежит ли квартира истребованию в пользу Кабанова? Ответ обоснуйте.

3. Подготовьте возражения на требования Кабанова.

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4344.

5. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке // СЗ РФ. 2016. № 27 (ч. 1). Ст. 4170.

6. Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» // СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1177.

7. Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1667.

8. Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «О теплоснабжении» // СЗ РФ. 2010, № 31. Ст. 4159.

9. Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 (ред. от 02.03.2019) «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» (вместе с «Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии», «Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии») (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.03.2019) // СЗ РФ. 2012, № 23. Ст. 3008.

Судебная практика

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // БВС РФ. 2015. № 9.

2. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // www.arbitr.ru.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 1998 г. № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 4.

Дополнительная литература

1. Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс».

2. Городов О. А. Договоры в сфере электроэнергетики: науч. – практ. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2007.

3. Ем В. С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. № 6.

4. Ем В. С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса // Законодательство. 1999. № 11.

5. Жанэ А. Д., Жанэ К. Д. Судебная практика по спорам, вытекающим из договора энергоснабжения (комментарий к практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации) // Система «ГАРАНТ», 2008.

6. Кузнецова Л. В. Договор контрактации: история и современность // Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2005. № 6.

7. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: постатейный коммент. ст. 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало [и др.]; ред. П. В. Крашенинников. М.: СТАТУТ, 2010.

8. Оськина И., Лупу А. Недвижимое имущество в зарубежном законодательстве // Оськина И., Лупу А. // ЭЖ-Юрист. 2013. № 35.

9. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.