Читать книгу От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома - - Страница 3

Зачем читать эту главу

Состояние дома и участка влияет не только на цену, но и на:

– количество звонков и показов;

– готовность покупателя торговаться и размер скидки;

– скорость, с которой вы вообще найдёте “своего” человека.

Задача этой главы – показать, что реально стоит сделать перед продажей, а на что не тратить силы и деньги, и как при этом не пострадать в плане безопасности.

3.1. Общая уборка и “расхламление”: что убирать, что оставлять

Предпродажная подготовка – это не идеальная стерильность, а:

– убрать всё, что мешает увидеть пространство и вызывает ощущение захламлённости или беспорядка.

Убираем в первую очередь:

Явный мусор и “стройхлам”:

– старые доски, обрезки, мешки, гниющие материалы;

– сломанная мебель “на всякий случай”.

Личные и интимные вещи:

– рассыпанные лекарства, нижнее бельё, личные документы на виду;

– коллекции иконостасов, детских рисунков на всех стенах (частично убрать).

Лишнюю мебель, которая “съедает” пространство:

– громоздкие шкафы, старые кресла, ненужные тумбы;

– склад из вещей на подоконниках и в проходах.

Оставляем:

Базовый набор мебели, чтобы человек понимал масштаб:

– кровати, диван, стол, стулья, шкаф/комод;

– аккуратно сложенные вещи в шкафах и закрытых системах хранения;

– несколько “тёплых” деталей (плед, подушки, пара книг на столе).

Главный ориентир:

в каждой комнате должно быть понятно, где что будет стоять:

– где спать, где сидеть, где ставить стол;

– не должно быть ощущения, что вы живёте “на вещах”.

3.2. Хоум-стейджинг по-русски: как с минимальными затратами улучшить впечатление

Задача – не “дизайнерская картинка”, а: светло, чисто, не тесно, не грязно, не страшно.

Свет:

– максимально открыть шторы/жалюзи;

– помыть окна хотя бы изнутри (если это возможно без акробатики);

– заменить перегоревшие лампочки;

– при показах включать верхний и локальный свет одновременно.

Текстиль и мелочи:

– постельное бельё – нейтральное, светлое, без ярких детских или “кислотных” рисунков;

– убрать старые покрывала с пятнами, дырками;

– на диван положить простой плед, 1–2 подушки;

– на стол – чистую скатерть или просто аккуратную столешницу без клеёнки “с жирной историей”.

Кухня:

– убрать с рабочих поверхностей максимум:

банки, лекарства, ножи, сушилки с посудой;

– оставить:

чайник/кофемашину, 1–2 предмета техники, чтобы кухня не казалась “пустой коробкой”;

– вымыть плиту, мойку, вытяжку и особенно – жирные фартуки.

Санузлы:

– вымыть сантехнику, убрать налёт, ржавчину по возможности;

– сменить тряпки, старые полотенца на простые чистые;

– закрыть все “личные” вещи:

щётки, бритвы, интимную химию – убрать в шкаф/ящик.

На участке:

– убрать мусор, строительные остатки, сломанные вещи;

– сгрести/собрать листву, ветки, прошлогодний хлам в одну аккуратную кучу или вывезти;

– если есть грядки – привести их в “упорядоченный” вид или частично демонтировать самые хаотичные.

Важно:

не нужно превращать дачу в “каталог ИКЕА”, достаточно, чтобы не было впечатления бессистемного барахла и запущенности.

3.3. “Тест на запах”: как избавиться от запахов животных, табака, сырости

Запах – один из самых сильных триггеров для отказа от покупки.

Покупатель может промолчать, но запомнит именно запах, а не цвет обоев.

Основные источники:

– кошки/собаки;

– табак;

– сырость, плесень;

– канализация.

Алгоритм “теста”:

– уйдите из дома на 2–3 часа;

– вернитесь и постарайтесь сначала вдохнуть как гость:

что первое вы чувствуете?

Если есть сомнения – позовите человека, который давно не был у вас, и попросите честно сказать, чем пахнет.

Что можно сделать.

Генеральная уборка:

– вымыть полы, плинтусы, особенно в углах;

– постирать чехлы, шторы, покрывала;

– сменить напольные коврики в прихожей и санузлах.

Животные:

– вымыть лотки, подстилки, освежить или заменить наполнители;

– на время показов убрать миски, лотки по возможности в менее броские места.

Табак:

– максимально проветривать;

– не курить в доме за 1–2 дня до показов (лучше вообще перенести курение наружу на период продажи);

– обработать текстиль: хотя бы “выбить/вывести” самые пропитанные вещи.

Сырость и канализация:

– найти источники влаги (подтекающий сифон, потеющие трубы, протечки);

– просушить проблемные места, обработать антисептиком;

– перед показом промыть и пролить сифоны, унитазы, добавить специальные средства от запаха.

Освежителями не злоупотреблять. Резкий “химический” запах часто вызывает ещё большее недоверие:

“значит, что-то скрывают”.

Лучше лёгкий запах чистоты (свежий воздух + нейтральный аромат), чем “ёлочный лес” из баллончика.

3.4. Порядок и визуальная логика во дворе

Многие думают, что “главное дом, а во дворе и так сойдёт”. Для загородного покупателя это не так:

двор и участок = половина впечатления.

Что проверить и поправить.

Подъезд и вход:

– нет ли луж/грязи прямо у крыльца;

– есть ли понятная тропинка/дорожка к дому;

– крыльцо целое, не разваливается.

Территория:

– сгруппируйте хозяйственные вещи (инструмент, дрова, стройматериалы) в одно место, а не по всей территории;

– уберите откровенно мусорные объекты: сломанные теплицы, гнилые стулья, остатки старых построек “на честном слове”.

Огород/грядки:

– если они ухоженные – это плюс;

– если это хаос и заросли – лучше частично сократить/зачистить, чтобы не пугать объёмом работ.

Дополнительные строения (баня, гараж, сараи):

– минимальный порядок внутри;

– убрать завалы и, по возможности, самый жёсткий хлам (старые покрышки, ржавый мусор).

Задача – чтобы человек увидел структуру участка (где зона отдыха, где хоззона), а не “поле боя”.

3.5. Физическая безопасность при показах: ценности и доступ

Показы = чужие люди в вашем доме.

Нужно думать не только о продаже, но и о сохранности имущества и личной безопасности.

Куда девать деньги, украшения, документы, лекарства.

Деньги и ценности:

– не хранить наличные “по классике жанра”: в шкафу, под матрасом, в комоде на виду;

На период активных показов:

– либо забрать с собой/в банк;

– либо спрятать в месте, куда гость логично не полезет (но лучше всё-таки вынести из дома).

Украшения, мелкую технику, гаджеты:

– убрать с открытых поверхностей (туалетные столики, тумбочки в спальне, столы в коридоре);

– не оставлять дорогие смартфоны/планшеты без присмотра в общем доступе.

Документы:

– паспорта, свидетельства, договоры, банковские карты, ПИН‑коды, черновики с паролями – в закрытый ящик/сейф, а лучше в другое место.

Лекарства:

– особенно обезболивающие, психотропные, сильнодействующие – убрать из доступа.

Это вопрос и безопасности, и юридических рисков.

Почему не стоит проводить показы в одиночку.

Риски:

– банальное воровство;

– конфликтные/агрессивные люди;

– попытки “развести” на какие-то действия/подписи.

Лучше:

– чтобы в доме кто-то ещё был – взрослый член семьи, сосед, друг;

Или хотя бы:

– предупредить близких о времени показа;

– договориться, что вам позвонят во время/после показа.

3.6. Фиксация присутствия: соседи, камеры, режим “я не один”

Простые меры, которые снижают риск.

Соседи:

– предупредите 1–2 адекватных соседей, что у вас идут показы;

– договоритесь, что при возможности они “бросают взгляд”, кто к вам приходит/уходит;

– если есть близкий сосед – иногда полезно, чтобы он зашёл на 5 минут в начале показа (“О, гости, дом смотрите?”) – это сигнал, что вы “под присмотром”.

Камеры/видеорегистраторы:

– если у вас уже есть видеонаблюдение – убедитесь, что оно работает;

– даже простая камера/видеоглазок на входе с записью уже дисциплинирует;

– не надо из этого делать шоу, достаточно, чтобы вы знали, что запись есть.

Телефон как страховка:

– держать телефон при себе, а не оставлять в другой комнате;

– можно ненавязчиво принять звонок при гостях:

“Да, у меня сейчас показ, всё нормально, позже перезвоню” – это даёт понять, что люди знают, где вы и с кем.

3.7. Что не нужно делать: чрезмерные вложения и “евроремонт для покупателя”

Основная ошибка продавцов:

Вложили сотни тысяч в ремонт “чтобы понравилось”, а покупатель всё равно говорит:

“всё равно будем переделывать под себя”.

Обычно НЕ окупается:

– полная переделка всех санузлов “в дорогой плитке”;

– замена всей кухни на дорогой гарнитур, если дом продаётся без серьёзной наценки;

– дизайнерские решения на любителя (яркие стены, встроенная мебель специфической формы);

– сложные натяжные конструкции, многоуровневые потолки, дорогой паркет.

Чем это грозит:

– вы поднимаете свои ожидания по цене;

– покупатель не видит в этом такой ценности, как вы;

В итоге:

– вы хотите “отбить вложения”;

– он хочет “сбросить за ремонт, который всё равно снесёт”.

Лучше:

– сделать аккуратный, нейтральный косметический порядок;

– не делать ничего капитального, если это не устранение явной проблемы.

3.8. Мини-план подготовки перед стартом продаж

Чтобы не захлебнуться в хаосе.

Составьте список зон:

– дом по этажам;

– санузлы;

– кухня;

– участок (въезд, двор, огород, хоззона).

По каждой зоне:

– “мусор” → сразу выкинуть/вывезти;

– “нужно убрать/помыть” → план на 1–2 дня;

– “подкрасить/подкрутить/починить” → план на 1–2 недели.

Выделите 1–2 дня подряд для генеральной уборки перед фотосъёмкой и первыми показами.

После подготовки:

– сделайте контрольный проход по дому как гость:

нет ли откровенных “косяков”, на которые стыдно смотреть;

– при необходимости попросите знакомого честно сказать, что его “режет глаз”.

Чек-лист: “Дом и участок готовы к первым показам”

Отметьте галочками, что вы сделали.

1) В доме нет явного хлама и мусора, проходы свободны, вещи не мешают видеть пространство.

2) Личные и ценные вещи (деньги, украшения, документы, лекарства) убраны из доступа.

3) Основные поверхности (пол, столы, кухня, санузлы) вымыты, нет откровенной грязи и жирных пятен.

4) Запах в доме нейтральный: нет стойкой вони животных, табака, сырости или канализации.

5) В каждой комнате есть базовая мебель, но нет ощущения, что всё заставлено и захламлено.

6) Во дворе убран мусор, стройхлам и сломанные предметы, понятен подъезд и вход в дом.

7) Хоззона (дрова, инструменты, стройматериалы) собрана в одном-двух местах, а не раскидана по участку.

8) Я понимаю, как обеспечу свою безопасность на показах: кто будет дома, кого предупредил(а), что с камерами/соседями.

9) Я знаю, где в момент показов будут мои деньги, ценности и важные документы (и это не “на тумбочке”).

10) Я не потратил(а) крупные суммы на бессмысленный “евроремонт”, а сосредоточился(ась) на устранении явных минусов.