Читать книгу От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома - - Страница 5

Зачем читать эту главу

Большинство сделок срывается не потому, что “нет покупателя”, а потому что:

– с документами что‑то не так;

– нужных бумаг не хватает;

– покупательский банк/нотариус видит риски и говорит “нет”.

В этой главе вы:

– поймёте, какие документы должны быть у нормального продавца загородного дома;

– разберётесь, что из этого главное, а что дополнительное;

– увидите, какие “косяки” по документам критичны, а какие можно дооформить по ходу.

5.1. Правоустанавливающие документы: с чего всё начинается

Ключевой вопрос покупателя и банка:

“На каком основании вы вообще владеете этим домом и участком?”

Ответ как раз и содержится в правоустанавливающем документе.

Это может быть:

– договор купли‑продажи;

– договор дарения;

– договор мены;

– свидетельство о праве на наследство;

– решение суда;

– акт передачи от застройщика (в редких схемах).

Важно:

правоустанавливающий документ должен быть на тот же объект, который вы продаёте:

– адрес/описание;

– площадь;

– кадастровый номер (если был на момент оформления).

Проверьте у себя:

– есть ли оригинал правоустанавливающего документа (а не только копия);

– нет ли в нём явных ошибок:

перепутанные ФИО;

не тот адрес;

непонятное описание объекта.

Если оригинала нет:

– постарайтесь найти у нотариуса, в архиве суда или у стороны по сделке (если сохранились контакты);

– в крайнем случае можно восстанавливать через архивы Росреестра/суды, но это долго. Лучше начать заранее, до выставления дома на продажу.

5.2. Выписка из ЕГРН: что в ней смотреть продавцу

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

Именно по нему банк, нотариус и покупатель смотрят:

– кто сейчас собственник;

– есть ли обременения, аресты;

– как описан объект.

Выписка бывает:

– на дом;

– на земельный участок.

Лучше заказать обе.

Что проверить.

Собственник:

– совпадает ли ФИО с вашими паспортными данными;

– если собственников несколько – все ли учтены с долями.

Объект:

– кадастровый номер (для дома и участка);

– адрес;

– площадь;

– категория земли и вид разрешённого использования (для участка).

Обременения и ограничения:

– ипотека (в т.ч. маткапитал, банковская);

– аресты, запреты;

– сервитуты (право прохода/проезда других лиц).

История переходов права (в расширенной выписке) иногда важна для “сложных” сделок, но базовому продавцу достаточно обычной.

Где взять:

– через МФЦ;

– через сайт Росреестра или Госуслуги (электронная версия).

Срок “годности” для сделки:

жёсткого срока в законе нет,

но нотариусы и банки обычно хотят свежую – не старше 30 дней.

5.3. Кадастровый паспорт, техпаспорт, техплан: чем они отличаются

Здесь легко запутаться. Упростим.

Кадастровый паспорт (кадастровая выписка):

– старый формат, сейчас его функции во многом выполняет выписка из ЕГРН;

– но банки/нотариусы в некоторых случаях могут всё ещё просить план/чертёж.

Техпаспорт (БТИ) – документ по дому от БТИ:

– планировка, поэтажные планы;

– инвентаризационная стоимость;

– год постройки (иногда) и основные характеристики.

Сейчас его реже требуют для сделок, но он полезен:

– для подтверждения года постройки;

– при узаконивании перепланировок/надстроек;

– при ипотеке (некоторые банки всё ещё на нём настаивают).

Техплан – современный документ от кадастрового инженера:

– нужен, чтобы поставить дом на кадастровый учёт;

– содержит точные обмеры, привязку к участку;

– подаётся в Росреестр.

Простая логика для продавца:

если дом уже стоит на кадастровом учёте (у него есть кадастровый номер и он отображается в выписке ЕГРН), значит, у вас где‑то уже был техплан/документы БТИ, хотя на руках их может и не быть.

Если дома вообще нет в ЕГРН, а вы продаёте только землю “с домиком” – это уже вопрос из следующего раздела (дачная амнистия и узаконивание).

5.4. Земля и дом: “единство судьбы”

Для покупателя важно, чтобы дом и земля были юридически “дружны”.

Идеальный вариант:

один и тот же собственник владеет:

– участком (на праве собственности);

– домом (тоже на праве собственности);

и дом, и земля есть в ЕГРН с кадастровыми номерами.

Типичные “нестандартные” ситуации.

1) Земля оформлена, дом – нет.

Участок в собственности, дом по документам “ничей”, просто стоит.

Покупатель (и банк) видят это как недвижимость с рисками:

– дом нельзя полноценно заложить;

– непонятно, что именно продаётся.

2) Дом оформлен, земля – нет.

Реже, но бывает на старых “хозпостройках” и спорных землях.

Тоже создаёт проблемы: нет чёткого права на участок, возможны споры с соседями/администрацией.

3) Разные собственники.

Земля – у одного, дом – у другого (например, наследство, развод и т.п.).

Продать такой объект сложнее:

– нужно синхронизировать всех владельцев;

– покупатель может опасаться будущих споров.

Ваша задача до выставления на продажу:

– понять, в каком вы состоянии:

кто и на что сейчас записан в ЕГРН;

есть ли дом как объект;

всё ли принадлежит вам или есть доли других людей.

Если дом не оформлен – см. ниже про “дачную амнистию”.

5.5. Согласие супруга и совладельцы

Если вы официально в браке (или были на момент приобретения дома/земли), то по умолчанию имущество, купленное в браке, является совместным, даже если оформлено на одного.

Когда нужно согласие супруга:

– если дом/участок были приобретены в браке и это общая совместная собственность;

– согласие оформляется нотариально.

Когда может не понадобиться:

– имущество получено до брака;

– получено по наследству/дарению (но бывают нюансы – лучше уточнить у юриста);

– имущество уже разделено по решению суда/брачному договору.

Совладельцы (долевая собственность).

Если у объекта несколько собственников с долями, все они должны:

– либо участвовать в сделке лично;

– либо выдать нотариальные доверенности на одного представителя.

Покупателю важно понимать:

– что все, кто имеет права на объект, участвуют в сделке добровольно;

иначе потом возможно оспаривание.

5.6. Участие детей: доли и согласие органов опеки

Если в праве собственности на дом или участок есть несовершеннолетние, то продажа становится особым случаем.

Нужно:

– получить разрешение органов опеки и попечительства: они проверяют, не ухудшаются ли условия ребёнка;

– обычно требуют предоставить сведения о новом жилье/жилищных условиях;

– иногда – долю ребёнка в новом объекте.

В договоре и документах чётко прописать:

как будут обеспечены жилищные права ребёнка после продажи.

Важно:

– без разрешения опеки сделку могут не зарегистрировать;

– даже если зарегистрируют, её могут потом оспорить через суд.

Если у вас есть доли детей – начинать общение с опекой нужно заранее, до поиска покупателя.

5.7. Неузаконенные постройки и перепланировка

К типичным “неузаконкам” относятся:

– пристройки (кухня, веранда, тёплая терраса);

– надстройка мансарды/второго этажа;

– бани, гаражи, хозблоки, построенные без оформления;

– серьёзные перепланировки внутри (перенос несущих стен, изменение конфигурации санузлов).

Чем это грозит при продаже:

Покупатель/банк могут:

– отказать в ипотеке;

– просить серьёзный дисконт, ссылаясь на риски;

– нотариусы в сложных случаях могут отказаться удостоверять сделку.

Что можно “закрыть глазами”, а что лучше узаконить (условно).

Можно оставить как есть (при честном описании):

– лёгкие хозпостройки без фундамента;

– баня/гараж/сарай, не влияющие на законность основного дома;

– незначительные изменения планировки, не затрагивающие несущие конструкции.

Желательно узаконить или хотя бы получить консультацию:

– капитальные пристройки к дому;

– изменение этажности (мансарда, второй этаж);

– объединение комнат с затронутыми несущими стенами;

– любые работы, которые могли ослабить конструкцию.

Многое зависит от статуса земли, типа дома и региона.

В спорных случаях разовая консультация у юриста/техэксперта окупается.

5.8. “Дачная амнистия”: что это и чем поможет продавцу

“Дачная амнистия” – упрощённый порядок оформления прав на:

– отдельные жилые/садовые дома;

– некоторые иные постройки на участках для садоводства, ИЖС и т.п.

На момент написания она продлена до 1.03.2031

(перед сделкой имеет смысл проверить актуальность срока).

Смысл для продавца:

если у вас есть дом без оформления, стоящий на участке, вы можете (при соблюдении условий):

– оформить его в упрощённом порядке;

– поставить на кадастровый учёт;

– зарегистрировать право собственности.

Это:

– повышает юридическую чистоту объекта;

– расширяет круг покупателей (в т.ч. ипотечных);

– даёт вам возможность продавать не просто “землю с домиком”, а полноценный дом с участком.

Что обычно нужно сделать:

– вызвать кадастрового инженера для подготовки техплана;

– подать документы в МФЦ/Росреестр с указанием, что оформляете дом по “дачной амнистии”;

– после регистрации получить выписку из ЕГРН на дом.

Подробности зависят от региона и статуса земли – лучше уточнить:

– через местную администрацию;

– на сайте Росреестра;

– у юриста, если случай нетривиальный.

5.9. Дополнительные документы и справки

Не всегда обязательны по закону, но часто запрашиваются.

Справки об отсутствии задолженностей:

– по электроэнергии;

– по газу;

– по воде/канализации;

– по взносам в СНТ/ТСН.

Выписка из домовой книги / справка о зарегистрированных лицах:

– важнее для квартир, но иногда актуальна и для домов, если там регистрируются.

Документы СНТ/посёлка:

– членская книжка;

– договор с управляющей компанией/ТСН;

– устав/правила, если они важны для покупателя.

Техническая документация:

– паспорта на котёл, ЛОС, скважину (если есть);

– акты ввода в эксплуатацию (когда‑то подписанные).

Чем больше вы можете подтвердить документами, тем выше доверие и спокойнее сделка.

5.10. Когда начинать приводить документы в порядок

Главная ошибка:

сначала нашли покупателя, а потом выяснили, что с документами “живём как‑то так, на честном слове”.

Документы – это то, чем надо заниматься параллельно с подготовкой дома, а не в последний момент.

Рекомендуемый порядок.

До выставления объявления:

– собрать правоустанавливающие документы;

– заказать свежие выписки ЕГРН на дом и участок;

– проверить, кто именно собственник, есть ли ипотека/аресты;

– понять, оформлен ли дом как объект.

Если дом/участок оформлены “криво”:

сразу решить, будете ли вы:

– узаконивать (дачная амнистия, техплан, оформление долей и т.п.);

– или продавать “как есть”, но с дисконтом и оговорками.

Параллельно:

– выяснить, нужно ли согласие супруга;

– есть ли доли детей и нужно ли разрешение опеки;

– при необходимости уже сейчас записаться на приём в опеку/к юристу.

Чем раньше вы увидите проблему, тем больше у вас вариантов её решить до того, как покупатель “прирастёт” к дому.

Чек-лист: “Документы перед продажей”

Отметьте, что у вас уже есть или что вы готовы сделать.

1) У меня на руках есть оригинал правоустанавливающего документа на дом и/или участок.

2) Я заказал(а) свежие выписки из ЕГРН на дом и на землю и проверил(а), что там указано.

3) Я понимаю, кто сейчас формально собственник дома и участка, есть ли у кого‑то доли.

4) Мне понятно, оформлен ли дом как объект (есть ли у него кадастровый номер и запись в ЕГРН).

5) Я разобрал(ась) с вопросом согласия супруга и знаю, нужно ли идти к нотариусу за согласием.

6) Если есть доли детей, я понимаю, как и когда нужно получать разрешение опеки.

7) Я знаю, какие у меня есть неузаконенные постройки/перепланировки и чем это может грозить при продаже.

8) Я понимаю, могу ли я использовать “дачную амнистию” для оформления дома и какие шаги для этого нужны.

9) Я собрал(а) или готов(а собрать) дополнительные справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и взносам.

10) Я начал(а) приводить документы в порядок до активного поиска покупателя, а не в последний момент.