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Prólogo

A través de investigaciones sobre la calidad de la vivienda urbana, la burbuja inmobiliaria, la relación entre los precios del suelo y las normas y la articulación entre los precios de la vivienda y la estructura de la ciudad, este libro aborda temas de primera línea en el debate político, técnico y académico sobre las ciudades contemporáneas.

Un estudio sobre Barranquilla acompaña varios sobre Bogotá, hecho lastimosamente poco frecuente en nuestro medio de investigación, en el cual el interés por las experiencias de Bogotá y Medellín eclipsa la investigación sobre las otras ciudades.

En mi calidad de economista y urbanista que se ha interesado en la política de vivienda y en el mercado de la vivienda desde la Universidad, y recientemente a través de una tesis doctoral en curso, quiero comentar los puntos que valoro de este libro, y su inserción en el medio de investigación sobre los mercados de la vivienda y la ciudad.

Dos características compartidas por los diferentes capítulos de esta obra merecen ser destacadas: la presencia simultánea y articulada del análisis empírico con la discusión conceptual y la relación entre el trabajo académico y práctico que percibo a través de estos trabajos.

Si bien puede haber momentos específicos para el análisis teórico y empírico, desconectar completamente el uno del otro puede erosionar la pertinencia de la investigación. A veces las consideraciones teóricas están desconectadas de las tendencias actuales o las manifestaciones precisas del problema en cues-tión. Y otras, el análisis de la información empírica no logra plantear preguntas diferentes a las ya contenidas en el dispositivo de observación.

Este no es el caso de los trabajos aquí publicados, que se basan todos en información concreta (consolidada por los autores o de segunda mano) y no se limitan a anotar las alzas/bajas de un indicador en un periodo de tiempo determinado. Por el contrario, estos trabajos plantean preguntas de la agenda pública, retomando en algunos casos cuestionamientos de amplia difusión, replanteándolos en otros y también proponiendo líneas de reflexión novedosas.

Esta articulación teórico-empírica contribuye a fundamentar la utilidad social de estas investigaciones, pues se sitúan en un punto medio difícil de conseguir: aportan a la práctica profesional de técnicos y políticos, sin pretender sustituirla. La investigación formulada de esta manera cumple la función de plantear preguntas y propone marcos de análisis para comprender el mundo contemporáneo, acompañando y no compitiendo con la elaboración de planes, normas y proyectos, tareas que son del resorte de los responsables de la planeación y la gestión urbana.

Para comentar el contenido específico de cada capítulo, quiero señalar algunas novedades, continuidades y evoluciones de los campos de estudio en los cuales estos participan. En la política urbana, y los estudios sobre esta, se incorporan nuevas esferas de acción y se modifican también los roles asumidos por algunos agentes. La gestión del suelo y la norma urbana pueden ser analizadas bajo esta perspectiva, pues su implementación continúa siendo poco frecuente, aun si la Ley 388 de 1997 está ya cercana a cumplir 20 años, y se refuerza el rol de los entes locales, aunque aquellas no son leídas siempre en código de descentralización.

Un análisis de los efectos de la norma urbana sobre los precios del suelo como el que Néstor Garza y Yesenia Barandica presentan en esta obra contribuye sin duda a la reflexión sobre la gestión territorial. Un aporte esencial de los autores es que interrogan los resultados de la norma urbana y no parten de conclusiones prefabricadas (lo que puede ser más fácil en términos ideológicos), con lo cual llegan a resultados de gran interés, como el efecto variable según el barrio de una misma medida, o el hecho de que los aumentos en los precios del suelo constatados en Barranquilla no resulten de un aumento “puro” en el valor del suelo, sino de una mezcla entre aumentos de precios y la mejoría en el medio urbano.

La calidad de la vivienda, tema del capítulo de Alex Leandro Pérez, presenta un fenómeno similar: las condiciones básicas de la vivienda muestran una mejoría, sin que esto signifique la resolución total del déficit habitacional, abriendo el espacio para innovaciones metodológicas en su estudio. Este proceso se puede constatar en la “obsolescencia” de ciertos indicadores de calidad residencial, como aquellos incluidos en las medidas de necesidades básicas insatisfechas (NBI). En Colombia contamos con información comparable, disponible desde el Censo de 1973, que muestra la universalización de algunas características antes discriminantes de la calidad de la vivienda en el medio urbano, como es el caso de los pisos en tierra o la conexión a servicios públicos. Frente a esta situación, propuestas como las de Alex Leandro Pérez que incorporan componentes novedosos en la medida del déficit habitacional (en su caso son las variables subjetivas) no pueden ser sino bienvenidas.

Los ciclos económicos y las burbujas especulativas, para cambiar de tema sin salir del ámbito de la vivienda como es la propuesta de este libro, presentan también particularidades en cada episodio de auge y crisis, junto con patrones comunes que se repiten. En medio del debate sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria en Colombia, y en particular en Bogotá, del cual participa el capítulo de Óscar Eduardo Pérez, hay también transformaciones en las fuentes de información disponibles y en las preguntas que la investigación se plantea.

Hasta mediados de la década de los noventa, los movimientos cíclicos del sector inmobiliario se abordaron (en los estudios) casi únicamente por medio de las licencias de construcción y del producto interno bruto (PIB) del sector, fuentes que se concentran solamente en la vivienda nueva, que es tan solo una pequeña proporción del total de viviendas existentes.

Varios índices de precios de la vivienda han comenzado a producirse desde finales de la década de los noventa, entre estos, el índice de precios de la vivienda nueva producido por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) y el índice de precios de la vivienda usada elaborado por el Banco de la República. Con esta información, el análisis puede incorporar el comportamiento de los precios del stock residencial y de la vivienda nueva, para varias ciudades del país, y potencialmente para diferentes sectores de una ciudad.

Otras fuentes de información participan también de la ampliación del espectro de lo observable, como los censos de edificaciones (similares a los usados por el DANE) realizados por Camacol y La Galería Inmobiliaria. Para el caso específico de Bogotá, la Unidad Administrativa Especial de Catastro actualiza anualmente, desde el 2009, los valores de referencia de todos los inmuebles de la ciudad, con lo cual se convierte una fuente de información de gran utilidad no solo para fines fiscales sino también para la investigación de la dinámica urbana.

El capítulo escrito por Laura Amézquita, María del Pilar Sánchez y Germán Gabriel Abaunza es un buen ejemplo del potencial que tiene la información catastral, al mostrar que la disponibilidad de información y la exploración de nuevos temas de investigación van de la mano. El análisis de los precios de la vivienda que ellos realizan utiliza la metodología de precios hedónicos con una variación interesante: los coeficientes que, asociadas las características de las viviendas con sus precios, varían de acuerdo con la localización del inmueble. Con este método participan en la comprensión de un tema largamente debatido, para el cual la disponibilidad de información siempre ha sido una dificultad: la estructura urbana y las diferencias de precios de la vivienda dentro de una ciudad.

De igual manera, Óscar Alfonso analiza las diferencias de precios de la vivienda en la ciudad, preguntándose por las continuidades y transformaciones de la segmentación urbana. La preocupación por este tema es también relativamente novedosa, la política de vivienda, por ejemplo, ha tenido tradicionalmente metas de producción más que de transformación de la estructura urbana; las cuotas de vivienda de interés social en ciertos proyectos avanzan recientemente en esta dirección. Este capítulo aporta a la difusión de un tema que comienza a tener eco en los debates de la gestión urbana, utilizando de manera inventiva la información disponible y elaborando información propia, como es costumbre en los trabajos de este autor.

Este proyecto editorial, escrito y publicado en el medio universitario, brinda así varios ejemplos positivos del rol que tiene la academia en la producción y difusión de un conocimiento novedoso y pertinente en el ámbito de la gestión urbana. La búsqueda de novedad, cuando se trata de temas poco pertinentes, es una tentación de la que escapa este libro, en medio de la importancia que toma la innovación en nuestros días.

Invito entonces a la lectura detallada de esta obra llena de aportes rigurosos que no es pertinente repetir en estas líneas. Seguramente, más allá de las vías de reflexión señaladas en este prólogo, los lectores encontrarán otras que enriquezcan el debate sobre el devenir de nuestras ciudades.

Nicolás Cuervo Ballesteros*

Nota

* Economista (Universidad de los Andes), magíster en Economía (Universidad de los Andes), doctorando en Urbanismo (Université Paris Est Créteil-Lab’Urba).