Читать книгу Научно-практический комментарий к пост. ПВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - Вадим Александрович Алексеев, Вадим Александрович Якушев, Михаил Васильевич Меркулов - Страница 3

(1) Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

(2) Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

(3) Возведение (создание) здания, сооружения (далее также – объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

_______________________

1.1. Постановление начинается с характеристики законодательства, которым регулируется создание объектов недвижимого имущества на земельном участке – абз. (1). Речь в данном случае идет о рукотворных объектах недвижимости, признаком которых является прочная связь с землей, определяемая невозможностью перемещения объектов (зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства) без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК)[10].

Перечень отраслей, которые принимают участие в регулировании данных отношений, не является исчерпывающим, поскольку указано, что помимо норм гражданского, земельного, градостроительного, водного и лесного права отношения по созданию объектов недвижимости могут регулировать также иные нормы. Например, законодательство о недрах (ч. 1 ст. 19 Закона о недрах) устанавливает, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации», определенные требования к строительству содержат законы об охране окружающей среды и пожарной безопасности, не относящиеся к перечисленным отраслям.

1.2. Абз. (2) полностью воспроизводит п. 1 ст. 263 ГК, содержащий общее положение о праве собственника земельного участка:

• возводить на нем здания и сооружения;

• осуществлять их перестройку или снос;

• разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В качестве условий осуществления этих прав ГК указывает соблюдение градостроительных и строительных норм и правил[11], а также требований о целевом назначении земельного участка[12].

В п. 2 ст. 263 ГК сформулировано диспозитивное общее правило о том, что собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Исключением из этого правила являются случаи создания СП, последствия которой, согласно абз. 2 п. 2 ст. 263 ГК определяются в ст. 222 ГК.

1.3. В абз. (2) отмечается, что права, указанные в п. 1.2 Комментария, могут осуществляться не только собственником, но и иными правообладателями земельных участков. К числу иных правообладателей относятся лица, владеющие земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 268 ГК, ст. 39.9 ЗК), пожизненного наследуемого владения (ст. 265–267 ГК, ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), аренды, предусматривающей право на строительство[13], сервитута (ст. 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК), публичного сервитута (ст. 23.ЗК).

1.4. Если п. 1 ст. 263 ГК в качестве возможных ограничений называет соблюдение градостроительных и строительных норм и правил и требований о целевом назначении земельного участка, то Постановление требует соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством. При этом в качестве норм, требующих соблюдения указаны:

• п. 2 ст. 260 ГК и п. 2 ст. 7 ЗК – требуют осуществлять использование земельного участка в пределах, определяемых его целевым назначением, которое, в свою очередь, определяется его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием;

• подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК – устанавливают право собственников и иных правообладателей земельных участков возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• п. 14 ст. 1 ГрК – содержит определение реконструкции;

• ст. 2 ГрК – устанавливает основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, нарушение которых может повлечь незаконность строительства;

• ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – указывает, что безопасность зданий и сооружений обеспечивается посредством соблюдения требований этого Закона, требований стандартов и сводов правил, включенных в предусмотренные этим Законом специальные перечни, или требований специальных технических условий;

• ст. 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» – предусматривает специальные требования в области охраны окружающей среды к архитектурно-строительному проектированию, строительству и реконструкции;

• п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» – устанавливает, что при градостроительной деятельности и строительстве должны соблюдаться санитарные правила;

• абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» – устанавливает, что «техническое регулирование в области пожарной безопасности осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании в области пожарной безопасности.

Данный перечень, видимо, следует расценивать как список условий, которые должны соблюдаться при осуществлении права на застройку земельного участка, явно не претендует на исчерпывающий характер, о чем свидетельствуют слова «и другие». На самом деле количество нормативных актов, определяющих требования к градостроительной деятельности, проектированию и строительству, очень велико. Перечислить эти акты в виде исчерпывающего перечня невозможно, учитывая также и то, что они будут различны в зависимости от вида и целевого назначения создаваемого здания (сооружения).

1.5. Абз. (3) содержит положение о том, что создание объекта с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (п. 1 ст. 222 ГК). Из этой формулировки, которая представляется самой важной в данном пункте, следует:

1) само по себе установление нарушений закона[14] при создании объекта не является достаточным для признания постройки самовольной и применения к ней положений ст. 222 ГК;

2) в то же время отсутствие нарушений закона при создании объекта должно исключать признание постройки самовольной;

Таким образом, установление нарушений закона при строительстве является основанием для постановки вопроса о признании постройки самовольной, а отсутствие таких нарушений должно исключать рассмотрение данного вопроса.