Читать книгу Научно-практический комментарий к пост. ПВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - Вадим Александрович Алексеев, Вадим Александрович Якушев, Михаил Васильевич Меркулов - Страница 5

(1) Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

(2) Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

_______________________

3.1. Данный пункт Постановления устанавливает особенности применения 3-го признака СП (отсутствие разрешений и согласований) к объектам индивидуального жилищного строительства или садовым домам.

Объект индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) – «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» (п. 39 ст. 1 ГрК).

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 Федерального закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

3.2. Согласно ч. 1 ст. 51.1 ГрК для строительства и реконструкции указанных выше объектов разрешение на строительство не требуется. Застройщик подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы уведомление о планируемом строительстве с необходимыми приложениями (ч. 3 ст. 51.1 ГРК). Уполномоченные органы в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве направляют застройщику уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке (далее – уведомление о соответствии) либо о несоответствии установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке (далее – уведомление о несоответствии). Получение застройщиком уведомления о соответствии либо ненаправление указанными уполномоченными органами уведомления в срок считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта (ч.13 ст. 51.1 ГрК).

В случае получения застройщиком уведомления о соответствии либо ненаправления указанными органами в срок уведомления о несоответствии убытки, причиненные застройщику сносом или приведением в соответствие объекта в связи с признанием таких объектов СП вследствие несоответствия их параметров предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства либо вследствие недопустимости размещения таких объектов в полном объеме подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации, или казны муниципального образования (ч. 15 ст. 51.1 ГрК).

3.3. Исходя из приведенных в предыдущем пункте Комментария норм, следует, что строительство объекта ИЖС или садового дома без уведомления о соответствии, либо при получении уведомления о несоответствии должно считаться строительством без получения на это необходимых в силу закона согласований (3-й признак СП).

При этом ошибочное направление уведомления о соответствии, либо не направление уведомления о несоответствии не является основанием для непризнания постройки самовольной и не исключает решения о ее сносе или приведении в соответствие. Однако в этом случае убытки застройщика подлежат возмещению за счет казны соответствующего публичного образования.

3.4. Тем не менее в соответствии с абз. (1) создание объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его СП[41].

Это положение авторы Постановления обосновывают ссылкой на:

• ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) – до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, соответствующий параметрам объекта ИЖС на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома не требуется;

• ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» – застройщик садового дома вправе до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве. В этом случае применяются положения ст. 51.1, ч. 16–21 ст.55 ГрК;

• ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации – сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.

3.5. Из этих норм в абз. (2) делается вывод о том, что до 1 марта 2031 г. создание объектов ИЖС и садовых домов без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ, а также регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

Фактически это указание отменяет действие ст. 51.1 ГрК в отношении застройщиков объектов ИЖС и садовых домов до 1 марта 2031 г., в связи с чем нарушение этими лицами требований данной статьи не может быть признано основанием для признания постройки самовольной.

3.6. Изложенный подход оставляет два вопроса:

1) какие нормы подлежат применению, если застройщик объекта ИЖС или садового дома воспользовался своим правом направить уведомление о планируемом строительстве (реконструкции)?

Закон не содержит запрета применения норм ст. 51.1 и 55 ГрК в отношении застройщиков объектов ИЖС и садовых домов, а ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ (см. п. 3.4 Комментария) при направлении застройщиком уведомления о планируемом строительстве (при отсутствии такой обязанности) прямо предписывает применять указанные нормы ГрК к объекту, в отношении которого представлено уведомление. Таким образом, можно предположить, что в случае реализации своего права на представление уведомления о планируемом строительстве любой застройщик попадает в сферу действия соответствующих норм.

2) можно ли считать СП объект ИЖС или садовой дом, в отношении которого было реализовано право на представление уведомления о планируемом строительстве, а от уполномоченного органа получено уведомление о несоответствии, но строительство все же осуществлено?

В этом случае, несмотря на право действовать в соответствии с ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации (регистрация права на основании лишь технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок), строительство тем не менее по требованию органа, выдавшего уведомление о несоответствии, может быть признано самовольным. Создавшаяся на сегодняшний день ситуация такова, что застройщик вправе выбрать путь создания объекта и оформления права на него.

Если он выбирает ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации, то не представляет уведомление о планируемом строительстве, а прямо обращается в регистрирующий орган. Это один из вариантов его законных действий. Регистратор при этом не проверяет наличие у объекта признаков СП, а проведенная им регистрация не означает, что вопрос о признании объекта СП, его сносе или приведении в соответствие не может быть поставлен в будущем. При этом застройщик, оказавшийся самовольным, будет нести все связанные с этим убытки.

Если застройщик выбирает путь, предусмотренный ст. 51.1 и 55 ГрК, то это тоже законные действия, в результате которых он приобретает дополнительную защиту своих прав, поскольку ошибочное согласие уполномоченного органа влечет возмещение застройщику всех убытков, связанных с признанием постройки самовольной. В то же время, полученное уведомления о несоответствии, предупреждает его о том, что действия вопреки этому уведомлению могут повлечь ответственность в виде сноса постройки или обязанности привести ее в соответствие.

Положения, изложенные в данном пункте Комментария, представляют собой позицию автора, в Постановлении не рассматриваются и прямо из него не вытекают.