Читать книгу Научно-практический комментарий к пост. ПВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - Вадим Александрович Алексеев, Вадим Александрович Якушев, Михаил Васильевич Меркулов - Страница 7

(1) Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

(2) Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

(3) Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

_______________________

5.1. Абз. (1) посвящен проблеме, дискуссия в рамках которой продолжается уже много лет. Это проблема соотношения понятия недвижимой вещи и СП. Постановление № 10/22 решало эту проблему достаточно просто: п. 29 указывал на то, что положения статьи 222 ГК не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Такая формулировка была весомым аргументом за признание СП одним из видов недвижимого имущества. Тем не менее, следует обратить внимание на то, что постановление № 10/22 было принято в период действия редакции п. 1 ст. 222 ГК, согласно которой СП признавались: «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество». Следовательно, отнесение СП к недвижимому имуществу следовало не из постановления № 10/22, а из ГК.

5.2. С 1 сентября 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 8-ФЗ[46], которым была утверждена новая редакция п. 1 ст. 222 ГК, согласно которой «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение». Таким образом из определения СП исчезло упоминание о недвижимом имуществе, что дало основание некоторым ученым настаивать на том, что СП недвижимостью не является. Значительное количество исследователей проблем СП отказывают ей в праве называться недвижимой вещью[47]. Другая весьма многочисленная группа авторов, наоборот, настаивает на том, что СП – недвижимая вещь[48].

В основе позиции, не признающей СП недвижимой вещью, лежит концепция законности создания как критерия недвижимого имущества, которая исходит из того, что недвижимостью может признаваться только объект, созданный в соответствии с законом. Нарушение закона при создании объекта делает его СП, которая недвижимой вещью не является, т. к. на нее не возникает право собственности, и она лишена оборотоспособности. Несмотря на физическую прочную связь с землей, у незаконно созданного объекта с землей отсутствует юридическая связь[49]. Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе утверждают, что «недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП»[50]. Выступая против рассмотрения в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости правовых отношений, которые существуют по поводу этого объекта, и предлагая вещью считать предмет материального мира, который при определенных условиях может быть включен в гражданский оборот, автор комментария полагает, что СП, безусловно, представляет собой недвижимую вещь[51].

5.3. Несмотря на изменение формулировки определения СП, высшие суды РФ формулировку п. 29 постановления № 10/22 не изменяли вплоть до принятия комментируемого Постановления, очевидно, продолжая считать СП недвижимостью. Новая же формулировка комментируемого пункта Постановления не просто указала на то, что положения статьи 222 ГК регулируют отношения, связанные с самовольным созданием зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества, но указала единственный критерий недвижимости – прочную связь объектов с землей, исключающую их перемещение без несоразмерного ущерба назначению, что однозначно решает вопрос о СП как разновидности недвижимости. То, что в действующей редакции п. 1 ст. 222 ГК из определения СП исключено указание на то, что это недвижимость, не является основанием для вывода о том, что СП к недвижимости не относится. СП определяется через понятия «здание» и «сооружение», которые в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК представляют собой конкретные разновидности недвижимых вещей, прочно связанных с землей. Новая редакция определения объекта капитального строительства говорит о существовании некапитальных строений и сооружений (п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК), но отнесение созданных человеком объектов к этой категории закон связывает с особенностями их конструкции, а не с законностью создания. Таким образом СП, характеризующаяся капитальностью, должна относиться к зданиям и сооружениям как в смысле ГрК, так и в смысле п. 1 ст. 130 ГК.

5.4. О том, что авторы Постановления относят СП к недвижимости, свидетельствуют и другие его пункты:

• в п. 24 речь идет о реконструкции объекта недвижимости, параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту (т. е. о реконструкции СП);

• п. 8 указывает, что возможен снос недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, если оно имеет признаки СП.

5.5. Концепция правомерности создания как признака недвижимой вещи, тесно связанная с понятием СП, перестает работать там, где кончается сфера действия самого этого понятия. Это относится, например, к объектам, созданным юридическими лицами для нежилых целей до начала действия первой части ГК. В соответствии со ст. 109 ГК РСФСР 1964 г., действовавшей в этот период, самовольной постройкой могли быть признаны только жилые дома, построенные гражданами. ВС указал в связи с этим, что понятие «самовольная постройка» введено ст. 222 ГК, которая применяется с 1 января 1995 г., и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие[52]. Это разъяснение означает, что объекты, созданные с нарушением закона до 1995 г., должны рассматриваться как объекты недвижимости, независимо от нарушения закона при их создании. Вполне логичным здесь будет вывод о том, что, если предлагаемый концепцией признак недвижимости не работает во всех случаях, то этот признак определен неправильно[53].

5.6. Нельзя не отметить, что концепция правомерности создания, несмотря на ее противоречивость, опирается на некоторые положения судебной практики. В постановлении № 25 не удалось избежать упоминания правомерности создания объекта: «правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится» (абз. 4 п. 38); правомерность создания должна характеризовать объект незавершенного строительства (абз. 5 п. 38). В определениях ВС по конкретным делам продолжают встречаться указания на то, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил»[54].

5.7. Необходимо не только констатировать, что СП является недвижимой вещью, но и определить соотношение известных законодательству видов недвижимого имущества и СП.

Статья 130 ГК РФ в качестве видов недвижимого имущества называет: 1) земельные участки, 2) участки недр, 3) здания, 4) сооружения, 5) объекты незавершенного строительства, 6) жилые и нежилые помещения, 7) машино-места.

СП – всегда результат строительной деятельности как целенаправленной деятельности людей по созданию нового объекта недвижимости. Согласно п. 13 ст. 1 ГрК, «строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)». Такое определение исключает из возможных объектов самовольного строительства участки недр.

Современная редакция п. 1 ст. 222 ГК не оставляет сомнения в том, что здание и сооружение могут быть СП.

Некоторые земельные участки могут быть объектами самовольного строительства. Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-Ф3[55] определяет искусственно созданный земельный участок (далее – ИЗУ) как «сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки донного грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком». Из этого определения можно заключить, что с одной стороны ИЗУ, – это сооружение, на которое с определенными оговорками и дополнениями распространяется градостроительное законодательство в части получения разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию (ч. 5 ст. 4 ГрК). С другой стороны, после ввода в эксплуатацию это сооружение признается земельным участком, подлежащим кадастровому учету (ст. 45 Закона о регистрации). При таком законодательном решении нет никаких оснований исключать ИЗУ из числа объектов, которые могут быть СП. Вместе с тем нужно иметь в виду, что это единственный предусмотренный законом случай, когда земельный участок может быть отнесен к вновь созданным объектам и СП.

Не может быть СП помещение. Эта разновидность недвижимого имущества большинством ученых, к числу которых относится и автор Комментария, признается вещью-фикцией, поскольку не имеет какого-либо материального содержания, представляя собой лишь определенным образом ограниченное пространство в здании или сооружении. Таким образом, хотя помещения и являются результатом строительной деятельности, но они не могут быть ее самостоятельным объектом. Нельзя построить помещение, можно построить только здание или сооружение, в котором тем или иным образом помещения выделяются. Тем более нет оснований признавать СП машино-места. В связи с этим вызывает серьезные сомнения обоснованность ссылки в абз. (1) на абз. третий п. 1 ст. 130 ГК, в котором говорится о помещениях и машино-местах. Поскольку предыдущий текст абз. (1) говорит о недвижимом имуществе, к которому применима ст. 222 ГК, может сложиться неправильное мнение о том, что к таким объектам относятся помещения и машино-места, в то время как они прочной связи с землей не имеют, а к недвижимости относятся в силу специального указания закона.

5.8. Неоднозначно решается вопрос о соотношении СП и единого недвижимого комплекса – ст. 133.1 ГК (далее – ЕНК). Высказана точка зрения, что СП «может быть признан единый недвижимый комплекс в целом только в том случае, если признаки самовольной постройки имеются у всех объектов, входящих в состав единого недвижимого комплекса»[56]. Этот подход ошибочен. Если в ЕНК входит три здания, и только одно из них имеет признаки СП, то законность строительства двух других зданий никак не может защищать владельца здания, построенного с нарушением закона, от неблагоприятных последствий, предусмотренных ст. 222 ГК. Следом за решением вопроса о сносе (или приведении в соответствие) этого здания должен возникнуть вопрос о признании отсутствующим права на ЕНК либо перерегистрации ЕНК в измененном составе, включающем два оставшихся здания. Декларированная в ст. 133.1 ГК неделимость ЕНК как вещи может лишь привести к тому, что решение о сносе одного здания из трех будет сформулировано как необходимость приведения ЕНК в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки в виде сноса одного из зданий, входящих в ЕНК.

5.9. Абз. (2) решает вопрос о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к СП. Пункт 30 постановления № 10/22 содержал следующую формулировку: «в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». Абз. (2) ограничился указанием на то, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Проблема возможности признания объекта незавершенного строительства СП практически дискуссий не вызывает. Конечно, изменение редакции определения СП в п. 1 ст. 222 ГК может поставить этот вывод под сомнение. Прежняя редакция, хотя и не упоминала прямо объекты незавершенного строительства, но относила к СП «иное недвижимое имущество», в то время как нынешняя редакция говорит только о «здании, сооружении и другом строении». Вряд ли законодатель таким образом хотел исключить незавершенное строительство из СП, однако эту редакцию нельзя признать удачной.

Поскольку п. 38 постановления № 25 установил, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы[57], в абз. (2) указывается, что объект незавершенного строительства может быть СП с этого же момента. Что же касается строящегося объекта, работы по сооружению фундамента которого не завершены, то он не может считаться ни недвижимой вещью, ни СП. Соответствующий результат строительной деятельности следует рассматривать как часть земельного участка.

5.10. СП могут быть только новые объекты недвижимости. При этом сами вновь созданные объекты можно разделить на две группы: 1) объекты нового строительства; 2) объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов. Абз. (3) посвящен вопросу о соотношении реконструкции и самовольного строительства.

Понятие реконструкции определено в п. 14 ст. 1 ГрК – это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и(или) восстановления указанных элементов».

В постановлении № 10/22 указывалось (п. 28), что «положения статьи 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект». Из этого можно было заключить, что реконструкция может приводить к созданию нового объекта, а может и не приводить. Следовательно, не всякая реконструкция, проведенная без разрешения или с существенным нарушением строительных норм, могла быть признана СП. К сожалению, выдвигая данный тезис, авторы постановления № 10/22 не указали критерии, которыми должен руководствоваться суд, делая вывод о том, создан ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Тем самым вместо внесения единообразия в судебную практику были созданы предпосылки для произвольного применения закона. Этому подходу соответствовал и абз. 3 п. 29 постановления № 10/22, согласно которому ст. 222 ГК не подлежит применению в случаях, когда самовольно возведенный объект не является новым объектом. Что такое самовольно возведенный объект, который является объектом недвижимого имущества, но тем не менее не является новым, – вопрос, ответ на который так и не был найден доктриной и практикой.

К сожалению, описанный выше подход проник и в действующее законодательство. Согласно п. 3 ст. 141.3 ГК[58] «изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом». Вполне очевидно, что изменение характеристик объекта (например, размера площади) в результате уточнения обмеров и исправления арифметических ошибок не влечет образования нового здания. Но надстройка дополнительного этажа или пристройка дополнительного модуля и связанное с этим изменение площади, объема и высоты здания должны рассматриваться как возникновение нового объекта в результате реконструкции. С учетом того, что в настоящее время закон, упоминаемый в п. 3 ст. 141.3 ГК, отсутствует, рассматриваемая норма может использоваться для сокрытия создания СП в результате реконструкции. Здесь вполне ожидаема следующая логика. Изменение характеристик объекта влечет образование нового здания лишь в случаях, когда это специально установлено законом. Закон, устанавливающий такие случаи, отсутствует. Значит, любая реконструкция не влечет возникновения нового объекта, в связи с чем не требуется получения соответствующих разрешений и согласований, а также регистрации права на вновь созданный объект.