Читать книгу Научно-практический комментарий к пост. ПВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - Вадим Александрович Алексеев, Вадим Александрович Якушев, Михаил Васильевич Меркулов - Страница 6

(1) Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

(2) Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

_______________________

4.1. Согласно п. 2 ст. 222 ГК лицо, осуществившее СП, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Это положение, составляющее общее гражданско-правовое последствие и меру ответственности за самовольное строительство, воспроизведено в абз. (1).

В силу п. 3 ст. 222 ГК право собственности на СП может быть признано судом. В случае такого признания права результат самовольного строительства поступает в собственность лица, указанного в решении суда и включается в гражданский оборот в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. Поэтому запрет, установленный п. 2 ст. 222 ГК действует до момента признания права на СП[42].

4.2.Абз. (2) посвящен правам наследников в отношении самовольно созданных наследодателем объектов. Поскольку право собственности на СП без признания судом возникнуть не может (см. предыдущий пункт Комментария), она не может находиться в собственности наследодателя и, соответственно, не может быть включена в наследственную массу. В связи с этим иски наследников о включении СП в наследственную массу и включении ее в состав наследственного имущества являются бесперспективными.

Однако, если лицо в порядке наследования приобрело право собственности или иное вещное право на земельный участок, на котором находится СП, которая создана наследодателем или иными лицами, такой наследник, как лицо, обладающее вещным правом на земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК) вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на СП, созданную на данном земельном участке. При соответствии требованиям п. 3 ст. 222 ГК право на СП будет признано за наследником. В случае, если СП создана не наследодателем, а иным лицом, то наследник возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК). Если самовольное строительство осуществлено наследодателем, то речь о каких-либо компенсациях не идет[43].

4.3. В п. 27 постановления № 10/22 указывалось, что «требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком». Однако в п. 3 ст. 222 ГК в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ содержится положение о том, что право на СП может быть признано «за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок».

Решая вопрос о возможности наследника иметь на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования, нужно помнить, что это право по закону полностью лишено оборотоспособности (п. 3 ст. 269 ГК). Это должно означать, в частности, невозможность перехода этого права по наследству к кому бы то ни было. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования, если оно принадлежало наследодателю[44], должно прекращаться с его смертью, а земельный участок остается в публичной собственности. Возможно поэтому постановление № 10/22 исключило право постоянного (бессрочного) пользования из числа прав, которые позволяют наследнику ставить вопрос о признании права на СП.

Вместе с тем, действующее законодательство допускает возможность возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у наследника (гражданина или юридического лица), как, впрочем, и у других лиц, не имеющих отношения к наследованию. Но это право возникает не на основании наследования, а по другому предусмотренному законом основанию. Согласно п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с абз. 2 п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Следующий абзац п. 13 указанного постановления признает приобретателя недвижимости, находящейся на участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, лицом, к которому это право перешло[45].

Нельзя исключить, что наследник станет обладателем права постоянного (бессрочного) пользования в связи с тем, что по наследству приобретет право собственности на законно созданное здание, находящееся на участке, принадлежавшем наследодателю на данном праве. Если на этом участке будет находиться СП, он, как обладатель вещного права на участок, не может быть лишен права на иск о признании права собственности на СП. Аналогичные права будет иметь любое лицо, независимо от оснований приобретения права собственности на здание (сооружение), расположенное на этом земельном участке. Следовательно, возможность требовать признания права на СП наследником нельзя связывать только с правом собственности и пожизненным наследуемым владением. Возможно, в связи с этим в комментируемом пункте Постановления говорится о «соответствующем вещном праве», вместо перечисления этих прав (они перечислены в абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК).

4.4. О правах арендатора земельного участка на созданную им на этом участке СП см. комментарий к п. 20 Постановления и п. 41.3 Комментария.