Читать книгу Уроки налоговой оптимизации от миллиардера и президента (Дональд Трамп) - Сергей Громов, Евгений Владимирович Руденский, Евгений Владимирович Размахнин - Страница 6

Построенный в 1983 году Trump Tower стал не просто архитектурной иконой Нью-Йорка, но и символом амбиций Дональда Трампа. Этот небоскрёб с мраморными интерьерами, золотыми акцентами и эксклюзивными апартаментами быстро завоевал статус элитного объекта недвижимости. Однако за роскошью Trump Tower скрывается сложная финансовая структура, которая позволила Дональду Трампу минимизировать налоговые обязательства, одновременно извлекая максимум прибыли.

История создания Trump Tower

В начале 1980-х годов Дональд Трамп решил построить небоскрёб на месте бывшего универмага Bonwit Teller, расположенного на Пятой авеню в центре Манхэттена. Этот участок был не только престижным, но и дорогим, что изначально делало проект финансово рискованным.

Трамп договорился о покупке участка у компании Equitable Life Assurance Society, заключив выгодное партнёрское соглашение. Его план состоял в том, чтобы построить здание, сочетающее коммерческие помещения на нижних этажах и роскошные жилые апартаменты выше. Стратегия Трампа заключалась в том, чтобы задействовать налоговые льготы, снизить издержки и максимизировать доходы от продаж и аренды.

Структура финансирования и налоговые льготы

Для реализации проекта Трамп использовал сочетание кредитных средств, налоговых льгот и собственной экспертизы в налоговом планировании. Важной частью сделки стали переговоры с городскими властями, которые позволили обеспечить налоговые преимущества.

1. Налоговые льготы на коммерческую недвижимость. Трамп убедил город предоставить налоговые льготы для коммерческих помещений на нижних этажах небоскрёба. Он аргументировал это тем, что проект будет стимулировать экономическое развитие района и создавать рабочие места. Благодаря этим льготам Трамп смог значительно сократить ежегодные налоговые обязательства.

2. Амортизационные вычеты. Как и в случае с другими проектами, Трамп использовал амортизацию для списания части стоимости строительства. Стоимость здания была распределена на несколько десятилетий, что позволило ежегодно сокращать налогооблагаемую прибыль.

3. Кредитные схемы. Финансирование строительства включало кредиты, которые предоставляли дополнительные налоговые вычеты за проценты по займам. Трамп использовал этот подход для снижения налогооблагаемой базы.

Продажа апартаментов: как избежать налогов

Роскошные апартаменты Trump Tower, расположенные на верхних этажах, стали объектом желания для элиты Нью-Йорка. Однако Трамп не только зарабатывал на продажах, но и использовал сложные схемы, чтобы минимизировать налоги на доходы от недвижимости.

1. Скрытие реальной стоимости. Многие апартаменты продавались через офшорные компании, что снижало налоги на сделки. Покупатели часто регистрировали свою собственность на подставные фирмы, что также помогало Трампу избегать уплаты дополнительных сборов.

2. Сделки с родственниками. В некоторых случаях недвижимость продавалась или передавалась внутри семьи с использованием "подарочных" налоговых исключений. Это позволяло минимизировать налоги на передачу собственности.

3. Долгосрочная аренда вместо продажи. Для некоторых объектов Трамп предпочитал сдачу в аренду вместо прямой продажи. Арендные доходы облагались налогами по другим ставкам и позволяли использовать дополнительные вычеты на эксплуатационные расходы.

«Trump Tower – это не просто здание, это символ того, как можно превращать мечты в капитал.» – Дональд Трамп

Налоги на роскошь: борьба с высокими ставками

Trump Tower стал примером того, как можно минимизировать налоги на роскошные объекты недвижимости, несмотря на их высокую рыночную стоимость. Ключевую роль в этом сыграли льготы, предоставленные властями Нью-Йорка.

1. Льготы на улучшение инфраструктуры. Трамп использовал налоговые льготы, связанные с модернизацией участка. Например, улучшение пешеходных зон и создание общественных пространств позволили снизить налоги на часть коммерческой недвижимости.

2. Оспаривание налоговой оценки. В течение нескольких лет после открытия здания Трамп подавал апелляции против оценки стоимости Trump Tower для целей налогообложения. Он утверждал, что город завышал стоимость здания, что приводило к несправедливым налогам.

3. Использование корпоративных структур. Большая часть недвижимости в Trump Tower была зарегистрирована на различные компании, что позволяло распределять налоги и использовать льготы, доступные только корпорациям.

Эффект налоговой стратегии на доходы от Trump Tower

Налоговая стратегия Трампа позволила сделать Trump Tower чрезвычайно прибыльным проектом. К середине 1980-х годов доходы от продаж и аренды превысили затраты на строительство, и здание стало одной из самых доходных инвестиций в портфеле Трампа.

1. Привлечение элитных арендаторов. На нижних этажах Trump Tower расположились флагманские магазины, включая Gucci, которые платили миллионы долларов за аренду. Трамп использовал часть доходов для финансирования других своих проектов.

2. Рост стоимости апартаментов. Цены на жилую недвижимость в Trump Tower резко выросли после его открытия. Трамп не только продал несколько апартаментов по рекордным ценам, но и оставил себе пентхаус на вершине здания, который стал символом его роскошного образа жизни.

3. Долгосрочные налоговые выгоды. Снижение налогов на десятилетия вперёд обеспечило стабильные доходы от объекта, позволив Трампу использовать дополнительные средства для экспансии своего бизнеса.

Критика и последствия

Хотя Trump Tower стал символом успеха Дональда Трампа, проект не обошёлся без критики. Оппоненты утверждали, что Трамп получил чрезмерные налоговые льготы за счёт налогоплательщиков. Кроме того, сделки с офшорными компаниями и использование семейных схем вызвали вопросы о прозрачности операций.

Однако Трамп всегда подчёркивал, что его действия были законными и соответствовали налоговому кодексу. Он утверждал, что использовал возможности, предоставленные законом, и помогал экономике города, создавая рабочие места и привлекая инвестиции.

Заключение

Trump Tower стал не только архитектурной и коммерческой иконой, но и примером того, как сложные налоговые стратегии могут сделать роскошный проект финансово успешным. Дональд Трамп доказал, что даже при высоких налоговых ставках можно минимизировать обязательства, используя льготы, амортизацию и корпоративные структуры. Эта сделка стала очередной вехой на пути Трампа к созданию империи, сделав его имя синонимом успеха и роскоши.

Словарь терминов

Trump Tower – Роскошный небоскрёб, построенный Дональдом Трампом на Пятой авеню в Нью-Йорке в 1983 году, ставший символом его бренда.

Налоговые льготы на коммерческую недвижимость – Снижение налогов, предоставляемое владельцам коммерческой недвижимости в целях стимулирования экономической активности, создания рабочих мест или модернизации городской инфраструктуры.

Амортизационные вычеты – Механизм, позволяющий списывать стоимость строительства или улучшений зданий в течение нескольких лет для снижения налогооблагаемой прибыли.

Скрытие реальной стоимости – Использование юридических и финансовых инструментов (например, офшорных компаний) для занижения стоимости активов с целью минимизации налогов.

Оспаривание налоговой оценки – Юридический процесс, в рамках которого владелец недвижимости пытается доказать, что её налоговая оценка завышена, чтобы уменьшить налоговые платежи.

Льготы на улучшение инфраструктуры – Налоговые скидки или послабления, предоставляемые за инвестиции в развитие городской инфраструктуры, например, пешеходных зон или общественных пространств.