Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 14

Описание улучшений включает следующие составляющие:

♦ общая информация;

♦ характеристики строения;

♦ характеристики помещений;

♦ специальная информация;

♦ строительная готовность и техническое состояние.

Общая информация:

♦ балансовая стоимость;

♦ год ввода в эксплуатацию;

♦ год последнего капремонта, реконструкции;

♦ серия типового проекта;

♦ строительный объем, общая площадь, площадь застройки;

♦ этажность;

♦ историческая и архитектурная ценность;

♦ текущее использование;

♦ группа капитальности.

Характеристики строения включают конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др. (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.

Характеристики помещений:

♦ функциональное зонирование;

♦ общая площадь с разбивкой по этажам;

♦ потенциально сдаваемая (пригодная для сдачи в аренду) площадь, полезная площадь;

♦ высота помещений;

♦ наличие отдельного входа;

♦ внутренняя отделка;

♦ инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.).

Специальная информация:

♦ оплата коммунальных услуг;

♦ налог на имущество;

♦ платежи по страховке;

♦ содержание территории;

♦ расходы по управлению, охране, обслуживанию;

♦ затраты на текущие ремонты;

♦ история объекта;

♦ действующие арендные ставки;

♦ количество арендаторов;

♦ типичные сроки аренды;

♦ вакантность помещений, потери от смены арендаторов.

Строительная готовность и техническое состояние рассматриваются в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются экономические показатели, среди которых обычно выделяют темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы.

При необходимости анализируют политические и социальные факторы, среди которых выделяют стабильность и прогнозируемость политической ситуации, приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.

Основными источниками макроэкономической информации являются:

♦ программы правительства и прогнозы;

♦ данные государственных организаций (например, данные Федеральной службы государственной статистики и др.);

♦ исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд);

♦ аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);

♦ периодическая экономическая печать (журнал «Эксперт», газеты «Ведомости», «Коммерсантъ» и др.);

♦ рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств (Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);

♦ региональные печатные издания.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Основные источники внешней информации по рынку недвижимости – информация специалистов рынка недвижимости: риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и др.).

Например, источниками информации по московскому рынку недвижимости являются:

♦ аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Виртуального клуба риэлторов, Виртуального клуба оценщиков, Центра анализа рынков недвижимости, Объединенного российского сервера недвижимости;

♦ периодические издания (журнал «Недвижимость и цены») и интернет-сайты: «Бюллетень RWAY» (www.rway.ru), «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), «Анализ рынка недвижимости» (www.arn.ru и т. д.);

♦ обзоры управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

Рынок недвижимости и стоимость объектов недвижимости зависят от открытой официальной информации, следовательно, и оценщик при анализе рынка и определении стоимости объекта недвижимости может воспользоваться открытой официальной информацией, в том числе публикуемой на интернет-сайтах.

Рассмотрим примерные источники информации, необходимые для расчета стоимости в рамках трех подходов к оценке, для московского рынка недвижимости.