Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 4

Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Дадим характеристику объектам недвижимости, которые определены в российских нормативно-правовых актах. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

В соответствии со ст. 133 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Рассмотрим на рис. 1.1 состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ и применяемые подходы и методы оценки.

В соответствии с п. 4 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать:

♦ застроенные земельные участки;

♦ незастроенные земельные участки;

♦ объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства;

♦ жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;

♦ доли в праве на объект недвижимости.

Земельный участок как объект права на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи1.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы2.

Рис. 1.1. Понятие недвижимости в определении ГК РФ и в качестве объекта оценки

В ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые требуют обязательной государственной регистрации. В качестве объекта оценки к объектам недвижимости относятся земельные участки и объекты, которые в совокупности с земельным участком составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В состав объекта недвижимости входят природные («земельный участок») и рукотворные компоненты («улучшения»).

Земельные участки в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

♦ «свободные земельные участки», т. е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;

♦ «земельные участки с улучшениями», т. е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями и (или) сооружениями всевозможного назначения.

Улучшения земельных участков делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.

Строения условно подразделяют на две группы:

♦ здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых человеком с использованием машин и оборудования;

♦ сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги.

Рассмотрев физические составляющие объекта недвижимости как объекта оценки, необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости оценивается с обязательным учетом оцениваемого объема прав на объект оценки, поэтому рассмотрим виды прав на объекты недвижимости в соответствии с действующим российским законодательством.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права: гражданского, жилищного, земельного и т. д. Краеугольным камнем отношений по поводу недвижимости является вещное право.

Вещное право – право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ определены следующие вещные права:

♦ право собственности (ст. 209);

♦ право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

♦ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

♦ право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

♦ право оперативного управления имуществом (ст. 296);

♦ право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права).

Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты РФ (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица непосредственного участника сделки.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).

Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Ипотека – форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

В гражданском законодательстве предусмотрено также право аренды на объект недвижимости в соответствии со ст. 313 и п. 3 ст. 335 ГК РФ.

Аренда объектов недвижимости осуществляется на основании договора аренды. Арендатор недвижимости имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды объекта недвижимости. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Все условия аренды объекта недвижимости устанавливаются договором аренды, общие положения договора аренды должны соответствовать требованиям ГК РФ.

Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки.