Читать книгу Личный капитал. Руководство начинающего инвестора - - Страница 5

Вследствие принятия неправильных финансовых решений или отсутствия финансового планирования и необходимых расчетов может сложиться ситуация, когда долговое бремя в личном балансе будет сильно нагружать свободный денежный поток или даже превышать доходы.

Высокий уровень закредитованности, очевидно, резко негативно сказывается на возможности копить и наращивать активы.

Цель работы с долговой нагрузкой – освобождение денежного потока от обременений.

Любые долги, равно как и увеличение дохода от инвестиций, – вопрос времени. Исходя из этого, для скорейшего финансового оздоровления и освобождения денежного потока от обременений разумно мыслить категорией времени, а не суммами.

Если вы оказались в долговой яме, ваша основная задача – выбраться из нее. Неправильно поставленные цели не только не помогут разрешить сложившуюся ситуацию, но способны даже усугубить финансовое положение заемщика. Самыми распространенными ошибками при работе с долговой нагрузкой являются сверхпотребление и пассивное отношение к своим долгам. Также сложности зачастую возникают при неправильной балансировке активов и пассивов.

Со сверхпотреблением все предельно просто. Эта пагубная привычка проистекает из отношения к вещам и к их стоимости, умения находить псевдоаргументы для совершения ненужных покупок и необоснованной потребности в пафосе, что требует поиска причин в себе и работы над их устранением.

Активная же позиция, ведущая к освобождению от долгов, должна быть основана на следующих положениях.

Расстановка приоритетов

Если у вас несколько кредитов, разумно будет гасить их в определенной последовательности, опираясь на один из следующих порядков, основанных на разного рода приоритетах.

Приоритет высокого процента. При кредите с дифференцированным видом платежа с каждым последующим взносом процентная ставка снижается, так как уменьшается тело кредита. Если у вас есть такие кредиты, то имеет смысл сначала сконцентрироваться на них в целях их досрочного погашения и, как следствие, снижения суммы сверх тела кредита и, соответственно, ежемесячных платежей в целом. Это позволит уменьшить общую сумму выплат по всему кредитному портфелю. Часть высвободившегося денежного потока можно использовать для досрочного погашения оставшихся кредитов или приобретения активов. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо рассчитать экономию в первом случае и ожидаемую доходность во втором. В данной ситуации сэкономленные за счет досрочного погашения средства разумно рассматривать в качестве прибыли.

Приоритет небольшого остатка. В случае если один из кредитов существенно меньше остальных или его срок подходит к концу и большая часть уже выплачена, имеет смысл сначала погасить такой кредит с наименьшим остатком. С психологической точки зрения избавление хотя бы от одного кредита крайне воодушевляет и дальнейший процесс финансового оздоровления и выплат по оставшимся займам протекает проще.

Рефинансирование

Банк готов пойти на многое, лишь бы заполучить клиента. Суть рефинансирования заключается в следующем: рефинансирующий банк гасит тело кредита вместо заемщика, выдавая ему новый кредит под меньший процент. Получается трехсторонняя выгода: изначальный кредитор возвращает свои деньги, рефинансирующий банк получает нового клиента-должника, а сам клиент снижает процент кредитования и, как следствие, сумму ежемесячных платежей.

Рефинансированием можно и нужно пользоваться. Но перед принятием соответствующего решения необходимо уточнить в банке условия и все хорошо посчитать.

Увеличение дохода

Самый очевидный, непростой и лучший способ снижения долговой нагрузки – повышение уровня текущего дохода или поиск новых его источников.

Если вы работаете по найму, можно поговорить с начальством о карьерном росте, повышении оклада или выплате премии. При этом необходимо заранее сформулировать грамотное обоснование для подобных перемен. Помните, в такой беседе нет ничего страшного, ведь, как известно, за спрос денег не берут. Подобный разговор не приведет ни к каким потерям, но дает шанс получить положительный ответ. А может получиться договориться о работе в выходной за двойную оплату?

Альтернативным вариантом может быть подработка или фриланс. В настоящее время в интернете довольно много таких предложений. Например, копирайтерам и рерайтерам платят какие-то деньги. Мытье самолетов, выгул собак, доставка документов по вечерам: профильное образование для этого не требуется.

Еще один вариант – создание личного бренда. Соцсети предоставляют все необходимое для этого. Возможности монетизации персонального бренда ограничиваются лишь вашей фантазией. Однако такой подход требует больших временных затрат и порой первоначальных вложений.

Репетиторство, консультации, семинары, мастер-классы – определив свои сильные стороны и освежив знания по выбранной теме, можно отточить навыки и помогать другим развиваться. Таким образом, помимо благородной цели, у вас появится еще и дополнительный доход.

Любое подобное решение требует выхода из зоны комфорта, но иначе развиваться не получится. Эго не любит неудобства и будет всячески вас отговаривать. Этот момент обязательно надо перебороть, и только тогда перед вами действительно откроются новые горизонты. В зоне комфорта нет развития.

Существует еще масса варинатов, которые могут принести дополнительный доход. Ограничения только в фантазии и предприимчивости. На самом же деле заработать немного денег сверх зарплаты можно на всём и никакие советы для этого не нужны. Главное – делать.

Золотое правило гласит, что если вы не знаете, что делать – начните делать хоть что-нибудь.

Когда кредит оправдан?

Несмотря на то что платежи по кредиту обременяют свободный денежный поток и приносят пользу только банку, правильное использование заемных средств может помочь увеличить ваш денежный поток.

Правильный кредит – это кредит, направленный на приобретение активов.

Кредит чаще имеет отношение к бизнесу, о нем редко упоминают применительно к инвестициям, и все же есть определенные ситуации, когда он может пригодиться. Например, для диверсификации большого портфеля активов путем приобретения недвижимости в качестве защитного актива (при этом инвестор осознанно идет на невысокую доходность).

Когда мы говорим о кредите с целью инвестиций, необходимо учитывать такие показатели, как риск приобретаемого актива, его доходность и срок полезного использования. Именно поэтому чаще всего имеет смысл использовать кредит для покупки недвижимости по той простой причине, что на этом рынке традиционно меньше рисков, нежели на фондовом, относительно стабильная, хоть и небольшая доходность и актив является долгосрочным.

Например, покупая в собственность офисное помещение стоимостью 10 млн руб. для последующей его сдачи в длительную аренду, можно воспользоваться кредитным плечом с соотношением собственных и заемных средств 1 к 9. Таким образом, для приобретения данного актива необходимо будет вложить только 1 млн руб. собственных средств, а остальные 9 млн руб. плюс проценты по ипотеке, разбитые на ежемесячные платежи, могут в большей части покрываться доходом от этой недвижимости. Иными словами, помещение может выплачивать ипотеку само за себя.

Помимо использования кредитного плеча для покупки недвижимости с целью получения арендного дохода интересен также вариант приобретения объекта в новостройке на стадии котлована по низкой стоимости для последующей его продажи по завершении строительства по цене, превышающей сумму кредита с процентами (эта разница и будет доходом). Но это уже скорее бизнес, чем инвестиции.

Собираясь взять кредит, взвесьте все риски.

Анализ рисков при рассмотрении вопроса о приобретении доходной недвижимости требует ответов на такие вопросы, как:

1. Какова средняя доходность объекта?

2. Будет ли эта доходность покрывать ежемесячные платежи по кредиту?

3. На сколько возможно поднять арендную плату в текущих рыночных условиях?

4. Какая арендная плата установлена для аналогичных объектов?

5. Каким спросом пользуются аналогичные объекты?

6. Какова величина расходов на содержание объекта?

7. Чист ли объект с юридической точки зрения?

Правильный Due Dilligence дает полное представление об объекте.

Для просчета всех возможных вариантов необходимо запросить графики выплат ипотеки на 15, 20, 25 или даже 30 лет и определить, какой из предложенных подходит вам лучше всего по соотношению предполагаемой доходности и размера ежемесячного платежа.

Взвесив все риски и приняв решение воспользоваться кредитным плечом, вы можете существенно нарастить массу активов, приносящих доход в инвестиционный портфель, не обременяя при этом свободный денежный поток, который используется либо для увеличения активов другого класса, либо для накопления на следующий первоначальный взнос.

Существует также ипотека с нулевым первоначальным взносом, которая позволяет приобрести недвижимость, не имея собственных средств. Проценты в таком случае существенно выше. По этой причине разумнее выбирать ипотеку с первоначальным взносом в 10 или 20 %. Поскольку доходность в сфере недвижимости редко демонстрирует высокие показатели, основная цель – уравнять сумму дохода и ежемесячного платежа, оперируя такими параметрами, как срок ипотеки и первоначальный взнос.

Чем больше первоначальный взнос – тем больше сумма свободного денежного потока после внесения ежемесячного платежа.

Для вложений в фондовый рынок кредиты не рассматриваются по причине фактического отсутствия порога входа и более высоких рисков. В этом случае речь всегда идет о собственных средствах.

Кредиты, направленные на наращивание массы активов, считаются единственно разумными. Иных займов лучше избегать.