Читать книгу Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор - Ксения Будяк - Страница 15

Поиск квартиры в новом доме – дело не из легких. Только по состоянию на 2019 год в Киеве и Киевской области предлагаются квартиры в 719 новостройках (по данным сайта lun.ua). Часть из них уже введена в эксплуатацию, другая часть пока находится на стадии строительства.

Как же выбрать? Как правило, покупатели сначала пытаются верить рекламе и ищут варианты подешевле, но утонув в море разноплановой информации, обращаются к специалистам или решают покупать вторичку, чтобы минимизировать риски и опасения. Но самые усердные – те, кто решил разобраться, – получают квартиру в новом доме по хорошей цене. Поэтому я предлагаю пройти этот путь вместе, чтобы вы не упустили возможность выбрать для себя лучший вариант. И для начала давайте рассмотрим какими бывают новостройки.

Все квартиры в современных домах – как сданных в эксплуатацию, так и находящихся на стадии проекта или строительства – можно разделить на четыре вида (перечисляю от самого бюджетного к самому дорогому):

• бюджетное (социальное) жилье,

• жилье комфорт-класса,

• жилье бизнес-класса,

• жилье премиум-класса.

Что учитывается при делении на эти категории:

1. Проект дома. Индивидуальный или стандартный. На сегодняшний день некоторые проекты домов комфорт-класса по дизайну и наполнению (и даже по качеству строительства) могут конкурировать с проектами домов бизнес-класса.

2. Отделка квартиры. Присутствует или нет. И если да, то из каких материалов она выполнена. Важен также вид общих зон пользования внутри и снаружи дома.

3. Качество остекления. Стеклопакеты могут быть дорогими деревянными, алюминиевыми или обычными пластиковыми.

4. Общая площадь квартиры и ее планировка, а также возможность эту планировку изменить.

5. Коммуникации, счетчики и отопление. Здесь все зависит от их фактического наличия и разновидности (если они имеются).

6. Безопасность. Наличие охраны, видеонаблюдения, консьерж-сервиса, домофона.

7. Социальная инфраструктура. Наличие детских площадок, школ и садиков поблизости, вид из окон, транспортная развязка и даже характер соседей.

8. Наличие внутренней инфраструктуры дома или жилого комплекса (в основном, это касается жилья бизнес- и элит-класса).

9. Экологическое состояние района.

10. Наличие парковки, охраняемой стоянки или паркоместа.

А теперь подробнее остановимся на каждом виде новостроек.

Бюджетная недвижимость эконом-класса. Как правило, такие дома располагаются в отдаленных от центра районах, со слаборазвитой или только зарождающейся инфраструктурой, чаще всего без выделенной придомовой территории и мест для парковки машин. В таких домах нет охраны и видеонаблюдения.

При покупке квартиры в таком доме, вы получаете стены, окна, новый чистый подъезд с домофоном и если повезет – с консьержем. Коммуникации (свет, вода, реже – газ и тепло) заведены в квартиры, но не проходят внутрь дальше входной двери. Поэтому, как правило, их надо разводить самостоятельно. Даже отопление в таких домах в последнее время электрическое – то есть централизованного нет, но есть электробатареи или двухконтурные электрокотлы, которые используются как нагреватели воды и проводники тепла в квартиру (также за отопление могут отвечать отдельные котельные на весь дом).

В пригородах Киева и большинстве областей Украины для этого используются газовые котлы. В самом Киеве автономное отопление запретили, и очень немногим застройщикам удается получить разрешение на такой вид отопления.

Еще в подобных квартирах, как правило, свободная планировка: вы можете кроить площадь на свой вкус, хоть поставить посередине квартиры ванну.

То есть, рассчитывая на невысокую цену за квадратный метр, рассчитывайте также и на последующие траты на проведение коммуникаций в квартиру и ее ремонт. Но если есть золотые руки и светлая голова, такой вариант подойдет молодой и перспективной семье. А также тем, кто не может заплатить всю сумму сейчас, а в рассрочку или в ипотеку ввязываться не хочет. То есть это для тех, кто решил купить сейчас и подкопить на ремонт.

Благоустройство таких домов, как правило, оставляет желать лучшего. Обычно в проекте это все есть, а по факту благоустройством впоследствии занимаются жильцы вместе с обслуживающей организацией. Вот и получается: купил квартиру в новостройке эконом-сегмента – можешь поставить галочку, что дом построил и дерево посадил.

Если панельные дома относят к бюджетному жилью, то жилье комфорт-класса – это монолитно-каркасные дома или дома из цельной кирпичной кладки. Очень часто бюджетное жилье – это тоже монолитно-каркасные дома, но разница между ними в качестве утепления и звукоизоляции.

Обычно их строят в спальных районах. Как правило, такие квартиры находятся в благоустроенных жилых комплексах закрытого типа со своей инфраструктурой. В пешей доступности находятся больницы, поликлиники и остановки общественного транспорта, парки или скверы.

Пример комплекса комфорт-класса – ЖК «Комфорт Таун» в Киеве (застройщик – KAN development). 25 домов располагаются на площади 40 Га. Также на этой территории есть зоны отдыха и прогулок, детские и спортивные площадки, стадион и фитнес-центр, теннисные корты, торговый центр с супермаркетом, аптеки, кафе, отделения банков, салоны красоты, химчистки, офисные помещения. Есть даже свой детский сад и специализированная детская школа искусств. Для машин есть большие паркинги и стоянки, круглосуточно охраняемая территория с системой видеопропусков и автоматическим шлагбаумом. Цена за квадратный метр жилплощади здесь относительно невысока, и все эти факторы создают образ недорогого, но комфортного и безопасного ЖК.

Моя дочь любит этот комплекс за яркие краски и ухоженную территорию. Очень радуется, когда мы ездим туда на просмотры. По всем параметрам этот и подобные ему ЖК очень подходят для молодых семей с детками.

В отличие от эконом-жилья, квартиры комфорт-класса сдаются, как правило, уже с черновой штукатуркой (а иногда стены уже полностью готовы под покраску или оклейку обоями), стяжкой, звуко- и гидроизоляцией. Коммуникации подведены к квартире, установлены индивидуальные счетчики на свет, воду и отопление, имеются батареи. В таких квартирах установлены окна и входные двери (порой застройщики даже застекляют балконы или лоджии).

Еще в домах этой категории часто предлагают квартиры с ремонтом “под ключ” за дополнительную оплату. В целом, это может быть даже выгоднее, чем делать ремонт самостоятельно, так как застройщику доступны стройматериалы по большим скидкам, а также он берет на себя расходы по оплате труда рабочих. Так что жилье комфорт-класса – это уже более-менее привлекательная история для будущей жизни. Во многом оно похоже на бизнес-класс, но есть и отличия.

Жилье бизнес-класса почти никогда не располагается в отдаленных от центра районах. Не может статусный дом быть выстроен в промышленной зоне каким бы красивым ни был проект. Лишь иногда жилой комплекс может быть расположен в удалении от центра, но это должно быть оправдано наличием неких других бонусов и преимуществ, о которых мы поговорим ниже.

Для дома или ЖК бизнес-класса обязательно наличие развитой и разнообразной инфраструктуры: крупные торговые центры, рестораны, ночные клубы, а про парковки, аптеки, поликлиники и школы я и вовсе молчу. Без них в этой категории совсем никуда. В пешей доступности должны быть остановки общественного транспорта и лесопарковые зоны.

Дома бизнес-класса отличаются также архитектурной концепцией и своими изюминками. Это могут быть, к примеру, террасы, отделка из натуральных материалов, вентилируемые фасады, уникальная подсветка, панорамные окна, бассейны на крыше, улучшенные системы безопасности и контроля, презентабельные холлы в подъездах, наличие в доме коммерческих помещений с услугами для жильцов (кафе, салоны красоты, детские комнаты), консьерж-сервис. Все, что экономит время обеспеченных владельцев квартир на передвижение по городу и добавляет комфорта в их насыщенную жизнь, отличает жилье бизнес-класса от жилья класса комфорт. Кажется, что еще может быть престижнее и оригинальнее домов этой категории?

В элитном жилье премиум-класса изюминки превращаются в алмазы. Если это отделка дома – то выполненная из самых качественных материалов, если это окна – то от ведущих мировых производителей. Сервис в таких домах обязательно на уровне пятизвездочной гостиницы и даже выше. Так, квалифицированная охрана не только оберегает сон жильцов, но и за детьми на детской площадке присмотрит и чужих на территорию ЖК не пропустит.

Для таких комплексов не важна близость к центру или наличие развитой инфраструктуры. Потому что квартиры в элитных домах покупают люди, у которых есть водитель, помощница по дому и другие специально обученные люди, создающие комфорт для всей семьи.

Такие квартиры покупают, в первую очередь, для того, чтобы почувствовать себя комфортно и безопасно в кругу себе подобных. Подобные ЖК – это своего рода закрытый клуб для тех, кто окунулся в мир больших денег.

Соберем же все отличия между разными классами новостроек в одну таблицу. Чтобы развеять грусть тех, кто пока не может позволить себе премиум-класс, давайте придумаем юмористические названия категориям жилья.

Бюджетное жилье назовем “Дерево” – как символ того, что, купив квартиру, вы уже сделали что-то полезное. Жилье комфорт-класса – это “Кирпич” – как символ надежности и начала пути успешного человека. Жилье бизнес-класса пусть называется “Изюм – как символ того, что мода меняется, и в любые времена найдется инструмент, чтобы выделиться.

“Изюминки” будут меняться со скоростью развития современных технологий. И за этой категорией жилья будет интереснее всего наблюдать (в том числе и чтобы инвестировать в него). И последняя категория – элитное жилье, метафорический “Алмаз” – как символ того, что всем он нравится, но не каждому по карману (а на самом деле, он и нужен далеко не всем).

Отдельно стоит уточнить, что к новостройкам относятся и многие уже заселенные дома, построенные после 2000 года. Они тоже отличаются современной архитектурой и новыми строительными технологиями. Таким зданиям почти 20 лет. По человеческим меркам уже не младенец, но еще и не старик. Как говорится, в самом расцвете сил.

Такой дом уже проверен на прочность, там уже видно, как работает обслуживающая организация, ухаживает ли за домом и территорией. И про соседей уже можно посудачить с консьержкой. То есть у дома уже есть своя история, и квартиру в такой ситуации покупать проще – потому что становится более-менее понятно, чего ожидать. О критериях выбора уже обжитых квартир мы поговорим в одном из следующих разделов.

Так или иначе, когда ЖК (или просто дом) уже готов, с ним все понятно: приехал, посмотрел, оценил, купил. Но как быть с квартирами в домах, которые еще только строятся? Как покупать квартиру, которой еще нет? Чтобы эта затея увенчалась успехом, нужно определиться с застройщиком. Об этом мы и поговорим дальше.