Читать книгу Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор - Ксения Будяк - Страница 16

Покупка квартиры на стадии строительства дома сейчас не редкость. Многие вкладывают деньги в недвижимость, когда будущая многоэтажка находится только на стадии укладки фундамента или строительства первых этажей. Такую покупку называют покупкой квартиры от застройщика.

Для начала давайте разберемся в преимуществах и недостатках такого приобретения.

Да, риски нешуточные, но и плюсы весомые. Так что если хорошо подготовиться к сделке, убрать страхи и сомнения и сфокусироваться на преимуществах покупки квартиры от застройщика, можно стать обладателем собственных квадратных метров в новом доме по очень выгодной цене.

Теперь давайте разберемся, как работает схема купли-продажи квартир от застройщика. С точки зрения обычного человека (будущего покупателя), процесс происходит и выглядит примерно так.

Представьте себе участок земли. Некий архитектор по просьбе своего предприимчивого друга или партнера придумал, какой дом на этом участке можно построить. Начертил проект, сделал макет, кто-то другой нарисовал красивую презентацию и заманчиво расписал все прелести этого дома.

А я увидела картинку в интернете, почитала про проект и поняла – да, я хочу жить в таком доме!

Далее я приезжаю в отдел продаж. Красиво одетая девушка с грамотной речью, свежим маникюром и доброжелательной улыбкой рассказывает, каким прекрасным будет этот новый дом через N месяцев или лет (когда будет достроен). И этой девушке определенно хочется верить – она такая приятная и кажется совсем не умеет лгать. И стройка непременно будет доведена до конца! Вы приносите свои сбережения или накопления и соглашаетесь как Буратино зарыть их на Поле чудес, и даже готовы подождать, когда же вырастет дом, а с ним – и квартира вашей мечты.

Не секрет, что собственных средств на строительство у застройщиков частенько недостаточно – возведение полноценного дома происходит за счет инвесторов. Своими силами застройщики, как правило, могут лишь решить вопрос с землей (снять в аренду, заключить договор с собственником или выкупить ее) и выгнать коробку будущего дома. Этими действиями они создают иллюзию высокой скорости работы с целью вызвать доверие будущего инвестора, то есть вас, и вынудить его вложить деньги в якобы надежный проект. Но не спешите. Каркас без коммуникаций и внутренних работ – это еще не дом. Красивая картинка и профессиональные менеджеры – это не гарантия того, что дом достроят.

Все это – достаточно ненадежная история. Что же делать? Я расскажу, но сначала давайте поговорим об основных участниках большой истории под названием Строительство Нового Дома.

Чтобы начать строительство дома или жилого комплекса, нужно, чтобы этого захотели. То есть должен быть некто, кто решил построить дом. Это может быть как отдельный человек, так и организация или госструктура. Будем называть этого желающего Заказчиком.

За неимением собственного ресурса для возведения жилого здания, Заказчик ищет того, кто на таких работах специализируется – Застройщика, то есть строительную организацию. Именно у застройщика заказываются все строительные и сопутствующие работы, у него же они принимаются и ему же оплачиваются. Если у заказчика цели благие – он ищет только надежного и проверенного застройщика, то у второго бывают и другие цели – например, нажиться на инвесторах. О них мы все наслышаны, и дальше я расскажу, как избежать подобных рисков.

Чаще всего застройщик покупает землю, на которой будет проводиться строительство, или арендует ее, чтобы уже вместе с готовым домом передать на баланс города или обслуживающей организации.

Итак, заказчик должен оплатить работу застройщика. Но полная сумма у него есть не всегда. Поэтому заказчик призывает на помощь Инвесторов.

Бывают инвесторы большие, а бывают маленькие. Большие инвесторы – это компании или просто очень богатые люди, которые хотят вложить деньги в строительство с целью их преумножения. Ведь пока дом находится на стадии котлована, цена за будущий квадратный метр жилья в нем намного ниже, чем тогда, когда дом уже полностью готов или, тем более, сдан в эксплуатацию. Цена квадратного метра в то время, когда строительство находится на стадии проектов и разговоров, еще привлекательнее, но покупка квартир для обычных людей на такой стадии недоступна. Тех денег, которые вкладывают крупные инвесторы, хватает на запуск стройки. Но хватит ли их до ее окончания? Какие могут быть варианты – читайте ниже.

Кстати, застройщики тоже могут выступать инвесторами, вкладывая свои ресурсы в строительство и, соответственно, получая свое вознаграждение после его завершения. Иногда такие компании получают расчет квадратными метрами и параллельно с основным отделом продаж пытаются их обменять на денежные знаки, то есть продать нам с вами. И цены у них чаще всего ниже, чем в отделе продаж, потому что деньги (свое вознаграждение) они хотят получить быстрее, чем тот, кто продает (не путайте с тем, кто строит).

Но даже этих вложений не всегда достаточно. Чтобы получить нужное количество средств на завершение стройки, отдел продаж начинает продавать квадратные метры в будущих домах. И тут на сцене этого представления появляемся мы, простые покупатели. Мы знакомимся с проектом, слушаем представителей отдела продаж (а это уже представители объединенных усилий заказчика, застройщика и крупных инвесторов) и, если мы очень хотим квартиру в этом будущем доме и условия ее покупки нам подходят, то соглашаемся участвовать в его строительстве и подписываем договор долевого участия (про виды договоров с застройщиком я детальнее расскажу в одной из следующих глав).

То есть когда договор подписан, нам выдают счет и мы его оплачиваем. И начинаем ждать, когда достаточное количество таких же желающих принесет уже в нашу стройку еще больше денег. Мы объединяемся на форумах, в группы поддержки, пытаемся контролировать застройщика и выдвигать ему какие-то требования, если он делает что-то не так, как нам хочется. И с волнением ждем, пока дом будет достроен.

Хорошо, когда денег обычных инвесторов хватает и дом сдается в срок. Но иногда продажи заветных квадратных метров идут не так быстро, как хотелось бы. И мы начинаем нервничать, смотреть на календарь и названивать девушке из отдела продаж с вопросом: «Когда же мне наконец отдадут ключи от моей, уже построенной, квартиры?» На что она всегда отвечает: «Скоро». И кладет трубку. А на самом деле, никто не знает точных сроков завершения строительства. Потому что подобных строек очень много, и борьба за инвесторов идет не на жизнь, как говорится, а на демпинг цен.

Итак, сроки сдачи новостройки в эксплуатацию зависят от количества поступающих от инвесторов денег. А их поступление максимально зависит от работы Девелопера (с англ. “Разработчик”). Многие переводят это слово как “Застройщик”, но это не совсем корректно.

Девелопер – это компания, которая руководит всем процессом строительства нового дома или жилого комплекса, начиная с разработки проекта и заканчивая выбором застройщика. А еще подготовкой бизнес-плана, приобретением земли и организацией рекламной кампании. Цель работы девелопера – сделать все возможное и невозможное, чтобы проект принес максимальную прибыль.

Девелопер организовывает процесс стройки и ее финансирование, а также отвечает за продажу квадратных метров.