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Wie alle dinglichen Rechte an Grundstücken bedarf die Begründung von Grundpfandrechten der dinglichen Einigung der Parteien – Grundeigentümer (auch: Gesellschaft bürgerlichen Rechts, § 705 BGB[1]oder die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 WEG[2]) und Grundpfandgläubiger – gem. § 873 Abs. 1 (Pfandvertrag) und der Eintragung im Grundbuch[3]. Die dingliche Einigung über die Belastung des Grundstücks ist ein Verfügungsvertrag, der keiner Form bedarf[4] und auch durch Allgemeine Geschäftsbedingung geschlossen werden kann, so z.B. durch Nr. 14 AGB-Banken und AGB-Postbank, 21 Abs. 1 AGB-Sparkassen[5] (formgebunden ist nur die Auflassung – die dingliche Einigung im Falle der Übertragung des Eigentums an Grundstücken – gemäß § 925 Abs. 1: gleichzeitige Anwesenheit vor zuständiger Stelle). Zur Eintragung im Grundbuch muss freilich die Eintragungsbewilligung des Berechtigten[6] in beglaubigter oder notariell beurkundeter Form vorgelegt werden (§§ 19, 29 GBO). Die notarielle Beurkundung und nach § 873 Abs. 2 gleichgestellte Formen bewirken auch, dass die Einigung nicht mehr frei widerruflich ist. Die Erklärungen minderjähriger Eigentümer bedürfen gem. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB vormundschaftsgerichtlicher Genehmigung[7] (s. auch nachf. Rn. 296), die wertausschöpfende Belastung eines Grundstücks durch einen Ehegatten kann nach Maßgabe von § 1365 BGB (näher unten Rn. 1309) von der Einwilligung des anderen Ehegatten abhängen[8]. Causa ist der Sicherungsvertrag (nachf. Rn. 169), der ebenfalls keiner Form bedarf, § 311b Abs. 1 BGB ist nicht anwendbar[9].

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Die Einigung kann unter Bedingungen gestellt werden (anders nur bei der Auflassung nach § 925 Abs. 2), z.B. für eine Grundschuld unter der auflösenden Bedingung der Tilgung der zu sichernden Forderung. Auf der anderen Seite kann die Forderung, die gesichert werden soll, unter auflösender oder aufschiebender Bedingung stehen (§ 158). Im letzten Fall entsteht statt einer Hypothek gem. § 1163 Abs. 1 Satz 1 zunächst eine Eigentümergrundschuld (vorst. Rn. 119), gleichermaßen bei einer künftigen Forderung (§ 1113 Abs. 2, ebenso §§ 765 Abs. 2, 1204 Abs. 2, 883 Abs. 1 Satz 2).

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Besondere Bestimmungen zur Eintragung enthält § 1115, jedoch nur für Hypotheken, nicht für Grundschulden. Danach muss – in Gemäßheit zum Akzessorietätsgrundsatz – auch die Forderung nach Gläubiger[10], Geldbetrag – in Euro oder anderer Währung, näher § 28 Satz 2 GBO[11] –, ggf. Zinssatz[12], Zinsbeginn[13] (s. auch nachf. Rn. 298) und Nebenleistungen, im Grundbuch eingetragen werden (nicht aber eine Bedingung, vorst. Rn. 156). Dadurch werden nachrangige Gläubiger gegen Veränderungen geschützt[14]. Im Übrigen kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, was für den Inhalt des Grundpfandrechts selbst schon gem. § 874 gilt.

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Ob bei Nichtigkeit der Willenserklärung, durch welche die Forderung begründet wird, der Bereicherungsanspruch gesichert wird, beantwortet sich wie bei der Bürgschaft durch Auslegung (nachf. Rn. 174 und unten Rn. 1043); wenn nicht, entsteht gem. §§ 1163 Abs. 1 Satz 1, 1177 eine Eigentümergrundschuld (vorst. Rn. 119).

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Der Gläubiger kann das einmal entstandene Grundpfandrecht in mehrere selbstständige Grundpfandrechte aufteilen, ohne dass es der Zustimmung des Eigentümers bedürfte (vgl. § 1151)[15].