Читать книгу ЖКХ. Вопросы и ответы - Руслан Атаханович Назаров - Страница 25

1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?

С одной стороны, собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в том числе и земельным участком под домом. Поэтому, например, они могут размещать парковки (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012).

С другой стороны, во-первых, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Во-вторых, несмотря на то, что земля находится в частной собственности, но на основании решения местных органов власти на данный земельный участок может быть установлен публичный сервитут. Ведь могут же граждане свободно передвигаться по улицам. Почему? Потому что установлен публичный сервитут. Также может обстоять дело и с землей под домом.

2. Может ли ТСЖ, управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?

Да, это допускается. Нормативным обоснованием данного вывода служит ч. 1 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Так как управляющая организация, ТСЖ обязаны содержать общие коммуникации в нормативном порядке, собственники обязаны допускать представителей управляющей организации (ТСЖ) в помещения (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 г. №ВАС5427/12).

3. Должны ли собственники магазинов, расположенных в нежилых помещениях дома, согласовывать с общим собранием дома установку крыльца?

Да, должны. Крыльцо будет установлено на земельном участке. А земельный участок это общее имущество, которым собственники распоряжаются совместно (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Принимают решение о распоряжении общим имуществом собственники только на общем собрании. Поэтому использовать общее имущество, в том числе земельный участок, без решения общего собрания, незаконно. Как пример судебной практики см. Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 г. №Ф04—1315/2008.

4. Как определить общую площадь многоквартирного дома и помещения?

Ответ на этот вопрос содержится в Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 г. №29433-ВК/19. Министерство указало, что общая площадь помещения определяется на основании документа на собственность, технического паспорта помещения или дома, передаточного акта. Общая площадь многоквартирного дома определяется на основании данных технического паспорта многоквартирного дома.

5. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?

Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15. Но при этом были сделаны следующие выводы.

Во-первых, управляющая организация не может произвольно запретить операторам установку оборудования. Порядок пользования общим имуществом определяют собственники на общем собрании. Поэтому управляющая организация, не имея на то полномочий, одобренных общим собранием, не может препятствовать операторам размещать оборудование.

Во-вторых, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Такое решение может принять только общее собрание собственников. Однако управляющая организация может выставить оператору встречные условия по порядку размещения оборудования.

В-третьих, управляющие организации не могут препятствовать доступу работников оператора связи (провайдера) к установленному оборудованию (см. также Определение ВС РФ от 04.07.2016 №304-КГ16—1613).

6. Кто принимает решение о передаче общего имущества третьим лицам?

Собственники на общем собрании. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 23.07.2015 №22876-АЧ/04. При этом Министерство особо подчеркнуло, что доля в общем имуществе может переходить только тем лицам, которые приобрели помещение в доме.

7. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники принимают самостоятельно решение о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом. Размещение кондиционера на фасаде предполагает использование внешней стены здания, которая относится к общему имуществу. Поэтому требуется согласие собственников на размещение кондиционера на фасаде.

Однако в судебной практике встречается и иной подход. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 г. № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.

8. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?

Да, переходят. Общее имущества относится к помещениям в доме как принадлежность и главная вещь. Поэтому, если собственник сдал в аренду помещение, он тем самым передал арендатору право пользоваться общим имуществом.

9. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?

Да, может. Такой вывод сделан в «Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.

10. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?

Можно, если на это есть решение общего собрания. При этом суды не принимают довод, что собственник помещения вправе пользоваться элементами общего имущества. «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).

11. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?

В судебной практике есть мнение, что это возможно. Много магазинов находится в многоквартирных домах. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).

12. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?

Да, это возможно, но только если радиаторы имеют отключающие устройства (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 №33—3805/13). В противном случае радиаторы относятся к общему имуществу. Решение о распоряжении общим имуществом, в том числе и радиаторами без отключающих устройств, принимается только общим собранием собственников. Поэтому, например, демонтировать радиаторы без отключающих устройств можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014).

13. Могут ли операторы связи размещать оборудование в доме без решения общего собрания собственников?

Да, могут. Но только в случае, если оборудование используется для оказания услуг потребителям, которые являются собственниками помещений в доме. Это следует, например, из Постановления АС УО 05.03.2015 № А50—4669/2014.

14. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?

Нет, не может. К управляющей организации не переходят права владения, пользования или распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому, например, управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд в ситуации, когда оператор связи незаконно использует общее имущество (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 № А60—39660/2012).