Читать книгу ЖКХ. Вопросы и ответы - Руслан Атаханович Назаров - Страница 28

1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?

По общему правилу оплачивает расходы инициатор. Это следует из Письма Минстроя РФ от 28.08.2015 №27535-ОЛ/04. Однако в случаях, установленных в ч. 6 ст.45 ЖК РФ порядок оплаты расходов устанавливается общим собранием. Это же правило действует в отношении обязательных общегодовых собраний.

2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?

Суть проблемы: Собственники помещений в доме вправе требовать признания решения общего собрания недействительным. Одним из оснований признания решения недействительным будет нарушение порядка голосования. Так, например, решение общего собрания о распоряжении общим имуществом должно принимать 2/3 голосов всех собственников в доме. Если это правило нарушено, решение будет недействительным.

Нормативные акты: ст. 46 ЖК РФ.

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

Участники общего собрания должны подтвердить право собственности на помещение в доме. С июля 2016 г. привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 г. №33077-АТ/04.

4. Могут ли в общем собрании принимать участие наниматели помещений в доме?

В общем собрании могут принимать участие только собственники. Наниматели помещений в доме собственниками не являются, а поэтому не могут участвовать в общем собрании с правом решающего голоса (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Участие с правом совещательного голоса не запрещено.

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

Договор управления заключается на основании решения общего собрания. Поэтому, если нарушен порядок проведения общего собрания, то договор управления будет недействительным. Однако в некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 г. №01АП-4079/12).

6. Можно ли участвовать в общем собрании, пока право собственности не зарегистрировано?

В общем собрании могут участвовать только собственники. Право собственности на помещения возникают только после регистрации в Россреестре. Поэтому без регистрации участвовать в общем собрании нельзя (Решение мирового судьи судебного участка №123 района «Рязанский» г. Москвы от 19.05.2009 г. №2—272/09).

7. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

Из положений ЖК РФ следует, что проведение заочного собрания без предварительного очного собрания является нарушением. Из этого можно сделать, что решение, принятое на заочном собрании без проведения предварительного очного собрания является незаконным. Однако суды, ссылаясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, иногда делают обратный вывод: если голосование собственника не могло повлиять на результат, то нарушение порядка проведения собраний не имеет значения, а решение заочного голосования является действительным (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу №33—24155/2014).

8. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Нет, не может. Закон предоставляет право обжаловать решение общего собрания только собственникам помещений в доме (ст. 46 ЖК РФ). Поэтому управляющая организация оспаривать решение не может (Постановление АС ПО от 15.11.2016 №А12—1104/2016).