Читать книгу ЖКХ. Вопросы и ответы - Руслан Атаханович Назаров - Страница 26

1. Как определяется размер земельного участка под многоквартирным домом?

Ответ на данный вопрос содержится в письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 г. №Д23—5416, от 20.01.2010 г. №Д23—124. Министерство в письме указало следующее:

«Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона №221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона №221-ФЗ)».

2. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом в рамках Жилищного кодекса РФ разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.

Во-первых, Минэкономразвития РФ указало, что право собственности на земельный участок возникает только в силу закона, дополнительная регистрация не требуется.

Во-вторых, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В-третьих, издания дополнительных актов органами власти о передаче земельного участка не требуется.

3. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?

Как известно, земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?

В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.

Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной, так как ЖК РФ не предусматривает формирования единого участка под двумя и более домами.

4. Могут ли собственники помещений в доме ограничить проезд по земельному участку, в том числе установить шлагбаумы?

Да, могут. Это вытекает из самой сути права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Судебная практика соглашается с тем, что ограничить проезд можно по решению общего собрания. В то же время ограничение проезда невозможно в том случае, если проезд по земельному участку является единственной возможностью добраться до рядом стоящего здания. Кроме того, нельзя ограничивать проезд таким образом, чтобы это нарушало противопожарные правила.

5. Требуется ли решение общего собрания, государственная регистрация для возникновения права общей собственности на земельный участок?

Нет, не требуется. Земельный участок должен пройти кадастровый учет. С этого момента у собственников помещений в доме возникает право собственности. Государственная регистрация права собственности не является обязательной. Об этом сказано в Письме Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657. Обратите внимание, что для возникновения права собственности на земельный участок также не требуется решение общего собрания собственников.

6. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?

Для того, чтобы возникло право собственности на земельный участок под домом, необходимо проведение кадастрового учета. Если учет не произведен, то земельный участок находится в собственности муниципального образования. Однако муниципальное образование не может распоряжаться участком, а собственники помещений в доме являются законными владельцами и пользователями участка. Об этом сказано в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22.

7. Требуется ли издание специального правового акта для возникновения права общей собственности на земельный участок под домом?

Нет, не требуется. Это следует из Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П. Для возникновения права собственности на земельный участок достаточно проведения кадастрового учета.