Читать книгу ЖКХ. Вопросы и ответы - Руслан Атаханович Назаров - Страница 30

1. Могут ли собственники помещений в доме в любой момент поменять управляющую организацию?

Да, это возможно. Как следует из ч. 2 и ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники вправе изменять способ управления домом, управляющую организацию. Никаких ограничений в этом случае не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 №5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 г. №59-В12—5).

2. Предусмотрена ли Жилищным кодексом РФ передача многоквартирного дома при смене управляющей организации, изменении способа управления?

Нет, не предусмотрена. В ст. 162 Жилищного кодекса РФ говорится только о передаче технической документации на дом, но не передача самого многоквартирного дома от одной управляющей организации другой. Такой вывод сделан в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14316-РМ/07.

3. Должна ли техническая документация на дом передаваться новой управляющей организации безвозмездно?

Да, должна. Жилищный кодекс РФ не содержит упоминания о том, что техническая документация передается за плату. Поэтому прежняя управляющая организация обязана передать документацию новой управляющей организации безвозмездно. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14313-РМ/07.

4. Если техническая документация на дом не была передана новой управляющей организации, влияет ли это на обязанность управлять домом, возникшую после расторжения договора с прежней управляющей организацией?

Нет, не влияет. В Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 №14313-РМ/07 сказано, что тот факт, что техническая документация на дом не была передана, не влияет на обязанность новой управляющей организации управлять домом. Техническая документация может быть истребована новой управляющей организацией у прежней в судебном порядке.

1. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?

Нет, не могут. В соответствии с ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Поэтому недопустимо, чтобы в отношении одного многоквартирного дома действовала два договора управления с двумя различными управляющими организациями.

Данная позиция поддержана в Обзоре практики, рекомендованной к практическому применению Постановлением Президиума ФАС ВСО от 27.12.2010 г. №8.

2. Является ли договор управления публичным договором?

В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 г. №14АП-2840/12. Согласиться с этим нельзя, так как договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора (цена договора устанавливается различной для разных домов и т.д.).

Обратите также внимание, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 г. №17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора.

3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?

В договоре управления обязательно должны быть существенные условия, указанные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. В судебной практике было обращено особое внимание на то, что договор управления должен содержать перечень общего имущества (Постановление 14 ААС от 18.07.2012 г. №14АП-4462/12), обязанность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг (Постановление ФАС ПО от 24.10.2012 г. №А57—2373/2012).

4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?

Да, должны. Об этом сказано в ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Однако судебная практика допускает отклонение от этого правила для собственников нежилых помещений (см. например Постановление 14 ААС от 29.05.2012 г. №14АП-2840/12). Отклонения от общих правил допускаются только в рамках специфики нежилого помещения.

5. Можно ли обязать арендатора заключить договор с управляющей организацией?

Нет, нельзя. Из ст. 162 ЖК РФ следует, что сторонами договора управления являются управляющая организация и собственник. Поэтому арендатор, который собственником не является, не может заключить от своего имени договор с управляющей организацией.

6. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?

На основании решения общего собрания между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления. Не во всех случаях собственники соглашаются заключать договор управления. Можно ли понудить собственника к заключению договора?

В судебной практике встречается позиция, согласно которой понуждать собственника к заключению договора нельзя (см. например Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 № А56—36199/2006). Данный вывод основан на анализе совокупности правовых норм, но прежде всего на ст. 162 ЖК РФ. Однако в другом деле арбитражный суд указал, что заключение договора управления является обязательным для собственника (Постановление ФАС УО от 18.09.2006 № Ф09—8190/06-С4). Эта позиция суда необоснованна, так как обязательность решения общего собрания никак не влияет на обязанность собственника перед управляющей организации по заключению договора.

7. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?

Нет, не может. Жилищное законодательство не предусматривает такую возможность. Об этом сказано, например, в Постановлении 17 ААС от 22.10.2014 №17АП-12214/2014. В том же деле суд обратил внимание на следующее. Если между управляющей организацией и собственниками договор управления расторгнут, обязательства между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией также прекращаются. Это объясняется тем, что возникает невозможность исполнения договора, что погашает обязательства на основании ст. 416 ГК РФ.

8. Является ли цена существенным условием договора управления?

Нет, не является. Существенные условия договора управления установлены в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Цена договора к существенным условиям не относится. Однако существенным условием является порядок расчета размеры платы. Важно учитывать, что существенные условия договора устанавливают только собственники. Например, не может устанавливать условия договора администрация города (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 г. №13АП-23749/11).

9. Является ли существенным условием договора управления состав общего имущества?

Да, является. Это следует из ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Это означает, что без состава общего имущества договор будет незаключенным (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 г. №14АП-4462/12). Обратите внимание, что наличие состава общего имущества в договоре само по себе не влияет на квалификацию объектов как общего имущества. Если чего-то нет в договоре, то это не означает, что объект не является общим имуществом.