Читать книгу ЖКХ. Вопросы и ответы - Руслан Атаханович Назаров - Страница 29

Раздел 3. Выбор способа управления

Оглавление

Часть 1. Общие вопросы

1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?

Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 г. №6301-РМ/07.

2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?

Нет, нельзя. В ЖК РФ прямого запрета на совмещение способов управления нет. Однако по смыслу жилищного законодательства совмещение невозможно. Так, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Кроме того, когда ТСЖ заключает договор управления, то это не означает, что способ управления домом изменен с ТСЖ на управляющую организацию. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД).

3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?

На практике возможны случаи, когда способ управления домом не выбран, а местная администрация не успела провести конкурс. В ситуации, когда речь идет о новостройках, этот вопрос регулируется ст. 161 ЖК РФ. В остальных ситуациях специального регулирования нет. Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). «Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».

4. Может ли в одном доме быть несколько способов управления?

Нет, не может. Способы управления установлены в ст. 161 ЖК РФ. Это может быть ТСЖ, управляющая организация или непосредственное управление. При этом в доме может быть только один способ управления (постановление ВАС РФ от 15 июля 2010 г. №1093/10).

5. Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?

Да, собственники могут в любой момент изменить способ управления. Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо ограничений по периодичности изменения способа управления. Это следует из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2012 г. №59-В12—5.

Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе

1. Должна ли администрация города проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления на общем собрании?

Да, должна. Об этом сказано в ст. 161 ЖК РФ. Однако зачастую администрация уклоняется от этой обязанности. Почему? Потому что проводить конкурс администрация должна за свой счет, а тратить бюджетные деньги администрация не хочет.

По подобным случаям ФАС РФ выпустило Рекомендации для антимонопольных органов. Обратить внимание хочется на отдельные моменты.

Во-первых, способ управления будет считаться нереализованным даже в случае, если собственники провели общее собрание, но не подписали договор управления (см. также Письмо Минрегиона РФ от 21.07.2006 г. №6301-РМ/07). При этом установлено, что договор должен быть подписан собственниками, обладающими более чем половиной голосов в доме. Согласно же ч. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники, которые обладают половиной голосов, выступают в договоре управления как одна сторона. То есть договор заключается не с каждым собственником. Договор заключается указанной группой собственников, которые выступают как одна сторона договора.

Во-вторых, администрация обязана проводить открытый конкурс, когда дом сдан в эксплуатацию. То есть после сдачи дома в эксплуатацию администрация не просто может, но должна провести конкурс. Однако собственники до дня проведения конкурса могут провести общее собрание и выбрать способ управления. В этом случае конкурс не проводится. Об этом сказано в п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 №75.

2. Должна ли администрация города проводить конкурс, если сдан только один из этапов строительства?

Да, должна. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 09.10.2015 г. №АЦ/54994/15. Но только в том случае, если дом может быть признан многоквартирным в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Иными словами, администрация обязана проводить конкурс по отбору управляющей организации, если дом имеет две и более квартиры с самостоятельным выходом в помещения общего пользования.

3. Может ли муниципальное образование передавать многоквартирные дома управляющим организациям без конкурса?

В Письме Минстроя РФ от 24.04.2015 №12258-АЧ/04 был сделан вывод, что в определенных ситуациях допустимо передавать дома. Однако это возможно лишь тогда, когда возникает риск, что многоквартирный дом останется без управления. Например, если управляющая организация расторгла договор и отказалась от управления.

В этом случае муниципальное образование может: 1) назначить управляющую организацию без конкурса, обосновывая это тем, что отсутствие управляющей организации создает чрезвычайную ситуацию; 2) передать дома в порядке преференции управляющей организации.

Однако с этой позицией Минстроя РФ не согласилась ФАС РФ, в Письме от 02.09.2015 г. №АД/46729/15 указав следующее. Передача дома управляющей организации в порядке преференции противоречит законодательству, так как не соответствует целям предоставления преференций, которые определены в антимонопольном законодательстве.

4. Если многоквартирный дом вводится очередями, должны ли муниципальные образования выбирать управляющую организацию на конкурсе?

Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 09.10.2015 г. №АЦ/54994/15. При этом ФАС РФ отметило, что такая обязанность возникает не во всех случаях. Провести конкурс необходимо лишь тогда, когда введенная в эксплуатацию очередь может быть признана многоквартирным домом в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

ЖКХ. Вопросы и ответы

Подняться наверх