Читать книгу Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации - Сергей Александрович Боголюбов - Страница 17

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Земельное законодательство в целом не устанавливает особых оснований возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены гражданским законодательством.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК (право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на тех же основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, что и иные гражданские права.

В соответствии со ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. На основе комментируемой статьи следует сделать вывод о том, что определенный ГК принцип полностью распространяется и на приобретение прав в сфере земельных отношений.

В то же время возникновение (как и прекращение) прав на земельные участки подчинено и общему правилу ст. 129 ГК, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Представляется важным для возникновения прав на землю и то положение, установленное ст. 1 ГК (п. 2), что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Эту норму следует распространять не только на случаи реализации уже приобретенных прав, но и на их возникновение.

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством, однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть ограничен оборот земельных участков (см. ст. 27 ЗК и ком-мент. к ней), и это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения прав на земельные участки, что, собственно, и составляет содержание данной главы.

Некоторые особенности возникновения, равно как и реализации прав на земельные участки, могут быть также установлены и лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др. в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Таким образом, права на земельные участки, установленные указанными комментируемой статьей главами ЗК, возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, с учетом специальных норм законодательства земельного, определенных положений иного отраслевого законодательства.

Кроме того, право может возникнуть только на сформированный в соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре земельный участок у лиц, имеющих в соответствии с федеральным законом право на приобретение на основе избранного правового титула. Право на земельный участок как на недвижимую вещь (гражданским законодательством это установлено на основании ст. 130 ГК) может возникнуть только после государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и ФЗ о госрегистрации.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены гл. 2 ГК «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав». На перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

ГК предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК), а также права общей собственности (ст. 244 ГК).

Главой 17 ГК предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК положения указанных статей в части, противоречащей ему, применяться не могут, поскольку ЗК как основной закон земельного законодательства в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, так как ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК, составляющих содержание гл. 17 и иных глав ГК, если они касаются приобретения прав на земельный участок, в частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК).

В качестве положений о возникновении гражданских прав ст. 8 ГК определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Данной статьей определен самый общий перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.

Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки может возникнуть право собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и арендодателя – по договору аренды земельного участка и права пользователя по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование (см. ст. 24 ЗК и коммент. к ней).

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также:

1) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей (см. ст. 59 ЗК и коммент. к ней). В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок;

2) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 ЗК о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды;

3) вследствие иных действий граждан и юридических лиц. К ним можно отнести приобретение земельных участков на основании приобретательной давности;

4) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) служит основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие о содержании государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в ФЗ о госрегистрации: государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Датой государственной регистрации прав (а значит, и датой их возникновения) считается день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Поскольку земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на них и сделок с ними осуществляется на основании ст. 131 и 164 ГК и ФЗ о госрегистрации.

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

Обратим внимание на то, что, помимо самих вещных прав, государственной регистрации подлежат ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 131 ГК).

Подлежит государственной регистрации и право безвозмездного срочного пользования, несмотря на то что оно не упомянуто специально ст. 131 ГК. Перечень прав, приведенный этой статьей, открытый, поэтому регистрации подлежат, помимо перечисленных, и иные права, установленные законом.

В отношении государственной регистрации сделок с земельными участками комментируемой статьей установлена специальная норма о том, что она обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Это означает, что такие случаи могут быть установлены только федеральными нормативными актами уровня закона. В то же время отсутствие специального указания об обязательной государственной регистрации той или иной сделки еще не означает, что стороны сделки не обязаны обращаться в органы госрегистрации. Наоборот, каждая сделка влечет за собой ограничения, обременения или переход прав на земельный участок, а требование их регистрации четко определено упомянутыми статьями. Это следует и из сущности сделок, которые определены ст. 153 ГК как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

ЗК расширен перечень федеральных законов, которыми могут быть установлены случаи обязательной регистрации сделок с земельными участками, в сравнении с ГК. Статьей 164 ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. е. только двумя федеральными законами. С принятием ЗК обязательность государственной регистрации сделок с землей может быть установлена также, по крайней мере, и федеральными земельными законами.

Относительно отдельных сделок установлено специальное положение об их государственной регистрации. Такими являются договоры аренды земельных участков.[48] Не подлежит отдельной (без договора) регистрации право аренды земельного участка, поскольку данная регистрация не требуется ни ГК, ни ЗК. Указание ФЗ о госрегистрации на необходимость регистрации права аренды (ст. 26) в данном случае следует понимать как необходимость регистрации договора аренды и соответственно прав, закрепленных за сторонами этим договором.

Помимо обязательной государственной регистрации, законом определяются и случаи, когда она не требуется. Так, ФЗ о госрегистрации установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона (через шесть месяцев после его официального опубликования, см. ст. 33 ФЗ о госрегистрации),[49] признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Эти права считаются возникшими и без государственной регистрации.

Дальнейшее совершение сделок с земельными участками, права на которые не были зарегистрированы, или сделок с правами на землю требует их государственной регистрации, поскольку согласно той же упомянутой статье ФЗ о госрегистрации государственная регистрация возникших после введения в действие указанного Закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения его в действие. Исключение сделано для земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения ее на федеральную, субъектов РФ и муниципальную. В соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК (п. 10 ст. 3) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Не требуется государственная регистрация и договоров аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. ст. 26 ЗК).

Помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

Статьей 218 ГК установлены основания для приобретения права собственности на имущество, как имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу при-обретательной давности, с момента такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, считаются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобрета-тельной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК.

До принятия ЗК дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи (см. ст. 53 и коммент. к ней).

Для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

По нашему мнению, приобретение бесхозяйных земельных участков в собственность по приобретательной давности заслуживает распространения, в том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех форм собственности на землю.

Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение государственной собственности на землю на федеральную и собственность субъектов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой государственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК.

ЗК установлены и иные, не известные ст. 218 ГК, основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, – безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК, – на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР»,[50] но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК). В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

ЗК установлены также особенности возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в зависимости от целей их приобретения (для целей, связанных со строительством или для иных целей). Кроме того, особым образом урегулированы отношения по приобретению прав на земельные участки различных категорий. Наиболее подробно урегулированными (по общему количеству норм) можно считать отношения по приобретению прав на земли сельскохозяйственного назначения, особенности приобретения прав на эти земли (а именно те из них, что используются для сельскохозяйственного производства и не заняты строениями и сооружениями).

Еще одной особенностью действующего земельного законодательства следует считать установление особого порядка приобретения прав на земельные участки лицами, обладающими правом собственности или иными вещными правами на недвижимое имущество, на них (участках) расположенное.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одна из наиболее существенных процедур административного характера, вслед за которой последует возникновение федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю – разграничение государственной собственности на землю, которое осуществляется по основаниям, предусмотренным ЗК и ФЗ о введении в действие ЗК (см. коммент. к нему).

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗК), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44 ЗК и коммент. к ней), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК и коммент. к ней), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК и коммент. к ней). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка служит решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (см. ст. 20 ЗК). Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК с момента вступления в действие ЗК земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 21 ЗК земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие ЗК. В связи с этим ст. 265 ГК «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, и право постоянного (бессрочного) пользования переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе постоянного (бессрочного) пользования (см. ст. 35 ЗК и коммент. к ней). Статьей 271 ГК также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного бессрочного пользования земельным участком при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному в ст. 20 ЗК в качестве допустимого правообладателя, ему следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК, а также ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

Основания возникновения сервитута (права ограниченного пользования земельным участком) установлены как земельным (см. ст. 23 ЗК), так и гражданским законодательством (ст. 274 ГК). При этом основанием возникновения утвержденного ЗК публичного сервитута служит решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК (в соответствии с ЗК сервитута частного) выступает соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (см. ст. 22 ЗК и коммент. к ней).

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования служат либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом – собственником земли.

Пунктом 3 комментируемой статьи установлено, что не возникает право собственности прежде всего на национализированные земельные участки, т. е. право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. Декрета о земле.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Комментируемая статья основана на требовании обязательной государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними как с недвижимым имуществом.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (их не следует путать с документами правоустанавливающими), согласно ФЗ о госрегистрации – документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 ФЗ о госрегистрации).

Согласно ст. 12 ФЗ о госрегистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП считаются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из ЕГРП, об иных документах.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ о госрегистрации). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006)[51] (далее – Правила ведения ЕГРП).

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Согласно Правилам ведения ЕГРП свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).

Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

В государственной регистрации права на земельный участок или сделки с ним может быть отказано на основании и в порядке, определенных ФЗ о госрегистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ о госрегистрации может быть сделана выписка из ЕГРП, а также даны сведения о содержании правоустанавливающих документов и правах отдельных лиц, иные сведения, оформление и выдача которых производится в соответствии с Правилами ведения ЕГРП.

Отдельно оформляемым документом выдаются сведения о переходе прав на объект недвижимости лицам, указанным в п. 3 ст. 7 ФЗ о госрегистрации. Такие сведения выдаются также в виде выписки из ЕГРП.

При применении п. 2 комментируемой статьи следует учитывать, что согласно ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу ФЗ о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. коммент. к ст. 25 ЗК), правоустанавливающими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

Не менее важен вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу ФЗ о госрегистрации.

Во-вторых, лица, в силу ст. 20 и 21 ЗК обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК.