Читать книгу Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства - Станислав Липски - Страница 13

Права, на которых различные лица могут обладать землей, указаны в ЗК РФ и ГК РФ. Важнейшим из этих прав является право собственности на землю. Вопрос о собственности на землю является ключевым в земельном и гражданском праве и определяет земельный строй государства. До 1990 года вся земля в нашей стране находилась в исключительной собственности государства. В настоящее время законодательно закреплено многообразие форм собственности на землю.

Право собственности на землю – это абсолютное, вещное право, наделяющее его носителя правомочиями по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом. При этом собственник несет бремя содержания своего имущества, риск его случайной гибели и ответственность в случае причинения вреда третьим лицам.

Правомочие владения земельным участком означает обладание им как своим. Так, собственник может беспрепятственно входить на свой участок, находиться на нем, держать его под контролем, не допускать на него иных лиц, обозначить, что участок находится во владении (путем установления межевых знаков или возведения ограждений).

Правомочие пользования земельным участком дает собственнику возможность осуществлять эксплуатацию участка (путем выращивания на нем растениеводческой продукции, возведения различных построек и т. п.), извлекать из него для удовлетворения своих потребностей полезные свойства и качества (в том числе получение благодаря земле дохода).

Правомочие распоряжения земельным участком позволяет собственнику определять дальнейшую юридическую судьбу этого участка. Способами такого распоряжения являются:

отчуждение участка иным лицам (путем его продажи, дарения, мены и т. п.);

передача иному лицу права пользования участком (оставаясь при этом его собственником);

отказ от права собственности (такой отказ допускается только для частных лиц);

передача участка по наследству, в залог, в доверительное управление;

необратимое изменение фактического состояния земельного участка (например, его застройка или перепланировка ландшафта).

В правоотношениях собственности выделяют внутреннюю и внешнюю стороны: первая выражается в том, что носитель данного права относится к вещи (к земельному участку) как к своей, а вторая – в устранении притязаний третьих лиц на чужую для них вещь. Право собственности наделяет его носителя максимальным объемом возможностей в сравнении с иными земельными правами. Причем право собственности на земельный участок распространяется также на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения. Также собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью земельного участка (если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц).

Вместе с тем реализация права собственности на землю имеет ряд ограничений. В частности, любой собственник обязан соблюдать установленные для земельного участка целевое назначение, ограничения в обороте и т. д. А в определенных законом случаях частный собственник обязан осуществить отчуждение земельного участка или его части.

В государственной собственности находятся все земли, не принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. Эта собственность имеет два уровня: федеральный и региональный. Общая совместная государственная земельная собственность (федеральная и региональная) не предусмотрена законодательством.

Возникает право государственной собственности на землю в следующих случаях: 1) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, субъект РФ может купить земельный участок у частного лица); 2) при разграничении государственной собственности на землю на федеральную, региональную и муниципальную земельную собственность (такое разграничение началось в 2001 г., после принятия соответствующего федерального закона[10]; ему подлежат все неприватизированные земли); 3) в случае признания земель или земельных участков федеральной или региональной собственностью в силу федеральных законов (так все лесные участки в составе лесного фонда являются федеральной собственностью); 4) при безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность субъекта РФ.

Имущественные права и обязанности в отношении земель, находящихся в государственной собственности, приобретают и осуществляют соответствующие органы государственной власти в рамках их компетенции. Как правило, использование находящихся в государственной собственности земель осуществляется путем их предоставления в пользование государственным унитарным предприятиям либо в аренду частным лицам. Также указанные земли могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц или передаваться в муниципальную собственность (право государственной собственности на землю при этом прекращается).

В муниципальной собственности находятся следующие земли и земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами, а также принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; 2) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством; 4) от права собственности на которые отказались их собственники – частные лица; 5) безвозмездно переданные из государственной собственности (в том числе расположенные вне границ соответствующих муниципальных образований).

Права и обязанности в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления, которые могут предоставлять земельные участки гражданам и юридическим лицам, а также совершать с ними иные сделки.

Что касается частной земельной собственности, то ее объектом может быть только индивидуально-определенный земельный участок. Частные лица свободно осуществляют владение, пользование и распоряжение им, но это не должно наносить ущерба окружающей среде или нарушать прав и законных интересов других лиц. Законодательно установлены ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц – они не могут обладать на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, из земель сельскохозяйственного назначения, а также находящимися в морских портах.

Основания и порядок приобретения права собственности на земельные участки частными лицами регулируются гражданским законодательством (в частности, глава 14 ГК РФ). Так, земельный участок может быть приобретен в частную собственность: 1) на основании договора; 2) при предоставлении из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 3) при наследовании или правопреемстве по отношению к реорганизованному юридическому лицу (прежнему собственнику этого участка); 4) в силу приобретательной давности при условии добросовестного владения в течение 15-летнего срока ранее приватизированным бесхозяйным земельным участком (если же участок не приватизирован, то он не может быть бесхозяйным – это государственная земельная собственность); 5) при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица его учредителем; 6) на основании вступившего в законную силу судебного решения.

Находящийся в частной собственности земельный участок может принадлежать как одному лицу (индивидуальная собственность), так и нескольким лицам на праве общей собственности, которые именуются участниками общей собственности, или сособственниками. Общая собственность возникает, прежде всего, на неделимые земельные участки. При этом общая собственность на земельный участок может быть либо совместной, либо долевой. В первом случае участники общей совместной собственности (например, супруги) владеют и пользуются земельным участком сообща (но отдельным соглашением между ними может быть предусмотрен иной порядок). Их доли в праве на участок определяются только в случае выдела или раздела участка (и по общему правилу они признаются равными). В случае же общей долевой собственности на земельный участок каждому из ее участников принадлежит доля в праве на него как на общую вещь, причем такие доли могут быть разными (например, двум братьям принадлежит земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства). Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляется с учетом долевых правомочий. Кроме того, каждый из сособственников вправе распорядиться своей долей, например продать ее. Если покупателем доли будет постороннее лицо, то остальные сособственники имеют преимущественное право ее покупки. Однако это право не распространяется на продажу с публичных торгов.