Читать книгу Wohnungsfrage 3.0 - Группа авторов - Страница 19

Der Marktwert von Wohnimmobilien ist in den 2010er Jahren deutlich gestiegen. Sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen, die es erlauben, deutlich höhere Kaufpreise zu finanzieren, und eine hohe Nachfrage, die insbesondere in den Ballungsräumen auf ein geringes Angebot trifft, ließen die Kaufpreise ansteigen. Dies trifft Mieter und Eigentümer in entgegengesetzter Weise. Für Mieter – oder besser: potenzielle zukünftige Wohneigentümer – bedeuten die gestiegenen Immobilienpreise, dass der Schritt ins Wohneigentum schwieriger wurde. Denn während die gefallenen Zinsen vielerorts zwar dafür sorgten, dass der jährlich für einen Kredit fällige Betrag aus Zinsen und Tilgungsrate (die Annuität) deutlich schwächer anstieg, als die Kaufpreise es zunächst vermuten ließen, gilt dies nicht für die Eigenkapitalanforderungen, die prozentual an die Kaufpreise gekoppelt sind.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits vor dem Immobilienboom der 2010er Jahre erworben haben, folgen daraus deutliche Vermögenszuwächse ( Abb. 7). Das durchschnittliche Nettoimmobilienvermögen, der Marktwert der selbstgenutzten Immobilie abzüglich noch ausstehender Hypotheken, ist zwischen 2012 und 2017 um 25 % auf etwas mehr als 140.000 € gestiegen. In den städtischen Regionen fielen die Wertzuwächse der Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie mit einem Plus von rund 28 % höher aus als in ländlichen Regionen, wo diese um 17 % anstiegen. Somit haben sich die ohnehin schon bestehenden Unterschiede im Nettoimmobilienvermögen zwischen städtischen und ländlichen Regionen noch verstärkt. Im Jahr 2017 lag dieses in städtischen Regionen bei knapp 160.000 € und damit 43 % über dem Durchschnitt im ländlichen Raum. Im Jahr 2012 lag die Differenz noch bei rund 30 %.

Abb. 7: Durchschnittliches Nettoimmobilienvermögen, nur selbstgenutzte Immobilien, nach Regionstypen und Alter, 2002–2017. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

Unterschiede in den Nettoimmobilienvermögen zeigen sich insbesondere auch im Altersverlauf. Mit zunehmendem Alter nimmt der Anteil der Immobilieneigentümer zu, die schuldenfrei wohnen. So lag der durchschnittliche Nettowert der selbstgenutzten Immobilie unter den über 75-Jährigen in städtischen Regionen im Jahr 2017 bei 210.000 €, bei den 36- bis 45-Jährigen sind es rund 100.000 € weniger. Diese Unterschiede im Immobilienvermögen machen sich auch im gesamten Nettovermögen bemerkbar. Aber insbesondere hat dies Implikationen für die Vermögensunterschiede zwischen Mietern und Eigentümern.

Mieter sind in allen Altersgruppen weniger vermögend als Eigentümer. Diese Differenz ist in den jüngeren Altersgruppen weniger stark betont, steigt aber mit zunehmendem Alter an. Unter den Mietern lag das durchschnittliche Nettovermögen im Jahr 2017 bei lediglich 26.000 €. Demgegenüber stehen die Eigentümer mit einem durchschnittlichen Nettovermögen von 180.000 €. Die über 65-jährigen Eigentümer kommen auf ein Nettovermögen von rund 230.000 €, das 8-Fache der Mieter im selben Alter. Im hohen Alter wohnen die Eigentümer also nicht nur mietfrei, sondern sie haben auch noch ein beträchtlich höheres Vermögen angespart als Mieter.