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Die steigenden Miet- und Kaufpreise am Markt für Wohnimmobilien sind nur eine Seite der Medaille. Jedem Kostenpunkt steht in der Regel auch eine Einnahmenseite gegenüber. Im Falle der Wohnkosten ist dies die Einkommensentwicklung der Haushalte. Die durchschnittlichen Haushaltseinkommen sind in den 2010er Jahren deutlich gestiegen und breite Teile der Bevölkerung konnten Einkommenszuwächse verzeichnen, sowohl auf Seiten der Eigentümer als auch der Mieter.

Der Anteil am Einkommen, den die Haushalte für die bruttokalten Wohnkosten aufbringen ( Abb. 9), ist infolgedessen, im Gegensatz zu den 1990er Jahren, in der aktuellen, angespannten Wohnungsmarktsituation nicht gestiegen. Bei den Eigentümern sind der durchschnittlich aufgewendete Anteil für Zins und Tilgung

Abb. 9: Entwicklung des Anteils der bruttokalten Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte am Nettoeinkommen, 1991–2018, unten: nach Wohndauer, Linien zeigen geglätteten Trend. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.

sowie die kalten Nebenkosten zuletzt sogar gesunken. Bei den Mietern stagniert der Anteil bereits seit Mitte der 2000er bei rund 27 %.

Beim Anteil der Wohnkosten am Einkommen gilt wie auch bei der Höhe der Wohnkosten selbst, dass Haushalte, die erst kürzlich die Wohnung bezogen haben, im Durchschnitt mehr finanzielle Mittel aufwenden als Haushalte, die schon seit längerem ihre Wohnung bewohnen. Allerdings zeichnet sich hier in der aktuellen Periode, anders als bei den absoluten Wohnkosten, kein deutliches Auseinanderdriften in der Wohnkostenbelastung ab. Das bedeutet, dass zwar die Wohnkosten am Markt für Neuvertragsmieter und in Teilen auch die der Eigentümer im aktuell angespannten Wohnungsmarkt zulegen, die Einkommen dieser Gruppen aber ebenso gestiegen sind. Zusammengefasst heißt das: Zwar steigen die Wohnkosten, jedoch können diejenigen, die eine Wohnung zu teureren Preisen beziehen, sich dies auch leisten.

Allerdings sind die steigenden Preise am Markt für Wohnimmobilien keinesfalls für jeden erschwinglich. Haushalte, die bereits in einer Wohnung wohnen, die relativ zu ihrem Einkommen teuer ist, Haushalte, die also bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden, bleibt der Zugang zum Wohnungsmarkt verwehrt, wenn Marktpreise und Bestandspreise weit auseinander liegen.