Читать книгу Tratado de contratación de Derecho Bancario - Javier Arana Navarro - Страница 45

En algunos préstamos hipotecarios se incluyen cláusulas por las que se limita la variación del tipo de interés, lo que comúnmente se denomina cláusula suelo y cláusula techo, o también cláusula túnel.

Mediante este tipo de cláusulas se limitan bien las bajadas del tipo de interés variable resultante de la revisión por debajo de un cierto valor, denominado suelo, bien las subidas, o techo, o tanto las bajadas como las posibles subidas. En el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que, si el tipo de interés llegase a superar dicho límite, se aplicaría este. De lo contrario, si se limitan las bajadas, en aquellos préstamos que tengan este límite inferior, cuando la aplicación del tipo de interés pactado diera como resultado un tipo de interés inferior a dicho suelo, se aplicaría éste y no el resultante de la revisión.

Este tipo de previsiones son legales y están previstas en la normativa de transparencia, actualmente en la Orden EHA/2899/2011. No obstante, ha dado lugar a mucha problemática, puesto que la previsión de dicha limitación debe estar redactada de forma clara y transparente en la Escritura, además de estar incluida en la Oferta Vinculante que debe entregar la entidad financiera con carácter anterior a la firma.

A raíz de la problemática surgida, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el Notario deberá recabar del cliente bancario su expresión manuscrita como muestra de haber sido advertido del riesgo de incluir cláusulas como la limitativa de tipo de interés.

Dada la importancia tan grande que ha adquirido en la regulación, y sobre todo en la jurisprudencia, la validez de la cláusulas suelo, simple y más complejas, dedicamos a esta problemática un Capítulo completo, el VII, de la presente obra ya que de otra forma el estudio sería demasiado escueto.

El uso de otros tipos de interés, que fueron en su día oficiales y ahora ya no lo son. Por ello, es obligado hacer en este momento referencia a otros tipos de interés variable, hasta hace poco vigentes y de plena aplicación, pero que ahora sólo son útiles en materia de Derecho transitorio. Los más comunes son el IRPH y de la índice CECA.

En total son tres índices que ahora ya han desaparecido mediante Ley pero que venían integrados en el referido artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011. Para las nuevas operaciones, tras la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 27, esto es, 29 de abril de 2012, estos índices ya no son operativos. No obstante, siguen siendo aceptados en los préstamos a interés variable que tuvieran como tipos de referencia los referidos, pese que existe una gran disputa a nivel tanto doctrinal como jurisdiccional acerca de la legalidad de esta práctica, tal como se analizará.

De acuerdo con lo establecido en la Disposición transitoria única de dicha Orden y la disposición transitoria segunda de la Circular 5/2012, los tres índices anteriormente referidos que fueron derogados son:

i) Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por los bancos (también llamado IRPH bancos ). Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.

ii) Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por las cajas de ahorro ( IRPH Cajas ), se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por el conjunto de cajas de ahorro en el mes a que se refiere el índice. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.

iii) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (indicador CECA ). En el cálculo de este índice intervienen, los tipos de las cajas tanto los aplicados en operaciones de préstamo hipotecario a más de tres años para la adquisición de vivienda libre, como los aplicados en las operaciones de préstamo personal de uno a tres años.